主张因违反公序良俗原则导致合同无效的应承担举证责任

【案情简介】：原告向被告购买其开发的位于惠州市惠阳区××号房，双方经协商一致，于2020年6月23日签订《协议》，约定原告所购买的案涉房屋可返还优惠款为421636元，优惠款支付时间：第一笔：2020年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元；第二笔：2021年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元；第三笔：2021年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元；第四笔：2022年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元。协议签订后，原告付清了案涉房屋购房款，但被告支付第一、二笔优惠款210818元后，剩余210818元至今未付，原告向被告催收未果，遂提起诉讼。

【律师分析】惠阳区具有丰富房产物权、民事经济纠纷案件经验的邱文峰律师认为：

原被告签订的案涉《协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按协议约定履行义务。本案中，被告未按约定退回购房优惠款给原告，违反约定，原告诉请被告退回购房优惠款210818元及利息（以210818元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从起诉之日2022年4月6日起计至付清款项之日止），有事实和法律依据，予以支持。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司辩称案涉协议违反公序良俗等原则应认定为无效，但被告未提交任何证据予以证实，不应予以采纳。

伍x安、广盛xx（惠州）房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初2688号

原告：伍x安，女，1984年10月9日出生。

委托诉讼代理人：周x兰，系原告伍x安丈夫。

委托诉讼代理人：晁x，系广东天汇律师事务所律师。

被告：广盛xx（惠州）房产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇。

法定代表人：马x波。

原告伍x安诉被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2022年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍x安委托诉讼代理人周x兰、晁x到庭参加诉讼。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的优惠款210818元；2、被告支付自起诉之日起同期银行贷款利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年6月23日签订协议，协议约定被告应当返还421636元给原告，返还优惠款分四期；第一笔2020年7月15日前发放优惠总额的25％，金额105409元；第二笔2021年1月15日前发放优惠总额的25％，金额105409元；第三笔2021年7月15日前发放优惠总额的25％，金额105409元；第四笔2022年1月15日前发放优惠总额的25％，金额105409元。第一笔和第二笔已经收到，第三笔已经超出约定时间，为此原告要求被告全部支付剩余的优惠款，特提起诉讼。

被告庭前向本院提交书面答辩称，《协议》本身违反行政法规的强制性效力性规定，应当无效。《协议》约定我司以优惠款的形式，将原告支付的210818元购房款返还原告，该条款属于变相返本销售，已违反《商品房销售管理办法》第十一条第一款“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定，与公序良俗及民法典立法精神相违背，应被认定为无效。同时我司因生产经营状况遭遇不可抗力变故，已无履行能力，该协议已实际无法履行，应当解除。关于原告要求支付利息的请求，《协议》中并无约定利息，且返款条款本身因违反《商品房销售管理办法》而无效，在返还优惠款协议无效的情况下，原告要求支付利息的请求已无任何合同及法律依据。本案争议的返本销售规定属于禁止性规定，涉及市场秩序和金融安全。根据九民纪要，违反的规章内容涉及金融安全、市场秩序、国家政策等公序良俗的，可以作为判定合同效力的依据。而法庭在认定规章是否涉及公序良俗时应兼顾社会影响等方面进行慎重考量与判断。本案中如认定协议条款有效，将与商品房规章相违背，即违背公序良俗原则，严重扰乱房地产市场正常秩序，也对企业生产经营、社会民生稳定产生极大负面影响。我司与原告签订协议的初衷，是在疫情期间作出为广大业主让利，同时增加销售回款的优惠政策。现因国家系列调控政策及房地产市场动荡影响，我司实在无力继续履行涉案协议，我司在自身处境极其艰难的情况下，仍竭力复工复产保交楼，承担起应负的社会责任。恳请法庭综合考量上述因素，作出合法合理、利于引导公序良俗的判断。最后，我司为恒大集团关联公司，恒大关联公司在全国范围内的大宗案件均已实行集中管辖，目的即为最大程度保障所有平等债权人的利益。若该协议约定的无效条款得到法庭支持，损害的是其他所有恒大债权人的合法利益，故此类不合理、不合法的变相返本销售的协议，法庭不应予以支持和确认。

本院经审理查明：原告向被告购买其开发的位于惠州市惠阳区××号房，双方经协商一致，于2020年6月23日签订《协议》，约定原告所购买的案涉房屋可返还优惠款为421636元，优惠款支付时间：第一笔：2020年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元；第二笔：2021年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元；第三笔：2021年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元；第四笔：2022年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额105409元。协议签订后，原告付清了案涉房屋购房款，但被告支付第一、二笔优惠款210818元后，剩余210818元至今未付，原告向被告催收未果，遂提起诉讼。

上述事实有《协议》《不动产权证》及庭审笔录等为据。

本院认为，原被告签订的案涉《协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按协议约定履行义务。本案中，被告未按约定退回购房优惠款给原告，违反约定，原告诉请被告退回购房优惠款210818元及利息（以210818元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从起诉之日2022年4月6日起计至付清款项之日止），有事实和法律依据，予以支持。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司辩称案涉协议违反公序良俗等原则应认定为无效，但被告未提交任何证据予以证实，本院不予采纳。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、抗辩权，应以缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告伍x安支付购房优惠款210818元及利息（以210818元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从起诉之日2022年4月6日起计至付清款项之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2231元（原告已预交），由被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司承担（被告应承担的诉讼费应在本判决生效之日起七日内缴纳，逾期依法强制执行）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年五月十八日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲