共有财产先析产再进行遗产继承

律师分析：惠阳、大亚湾物权纠纷邱文峰律师认为，本案中涉案房屋登记在张某宇与汪某真两人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。房地产权证作为物权登记凭据，具有公示公信力，在未被依法撤销的情况下，应认定张某宇对该房屋享有所有权。

张某宇去世后，其父母作为第一顺序继承人，有权继承其名下的房产份额。由于没有证据证实涉案房产为按份共有，应视为共同共有，张某宇享有 50% 的份额。被告主张张某宇未实际出资、房屋为其个人所有，但未能提供充分有效的证据推翻物权登记的效力，故其主张难以得到支持。法院判决房屋归被告所有，由被告向原告支付相应份额的价款，符合法律规定和实际情况。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤1303民初585号

原告:张某远,男,汉族,1969年2月27日出生,住址:吉林省九台市，

原告:于某芬,女,汉族,1969年1月3日出生,住址：吉林省九台市，

委托诉讼代理人：程某军，广东直信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭某清，广东直信律师事务所实习律师。

被告：汪某真，女，香港居民，1963年6月9日出生，

委托诉讼代理人：谭伟华，广东阳皓律师事务所律师。

原告张某远、于某芬诉被告汪某真共有物权分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人程某军、郭某清和被告汪某真及其委托诉讼代理人谭伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某远、于某芬向本院提出诉讼请求：1、判决对惠州市惠阳区花样年别样城36栋2502室依法分割（50%的份额约40万元,庭审中变更为：50%的份额约45万元）。2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年5月8日，两原告的儿子张某宇因病去世。张某宇生前与被告汪某真共同购买惠州市惠阳区花样年别样城36栋2502室，并登记在两人名下。两原告作为张某宇的第一顺序继承人，按照《继承法》的相关规定有权继承张某宇遗产。张某宇与汪某真共同出资购买房屋，该房屋50%的份额属于张某宇生前取得的合法财产，两原告有权继承。因张某宇去世后被告将属于张某宇的房产证拿走拒绝归还，明显是想将房屋占为己有，现两原告依据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定要求分割该房屋，遂依法起诉，请支持诉请。

原告向本院提交的证据有：两原告和被告身份证、居民死亡医学证明、两原告的户口本复印件和村委证明、派出所证明、商品房买卖合同、转帐页面、不动产查询结果、购房税票、商品房买卖合同及买房付款依据等。

被告汪某真答辩称，一、被答辩人所称其子张某宇与答辩人共同出资购买房屋的说法不符合事实。1、被答辩人儿子张某宇来深圳后一直没有固定的职业和工作。自从2012年认识答辩人之后，其吃住等日常生活开支均由答辩人提供，因此其个人根本不具备共同出资购买房屋的条件和经济收入。2、答辩人于2012年经朋友介绍认识张某宇之后，随即建立恋爱关系；双方关系一直很稳定，到2013年，答辩人与张某宇商议之后决定买房结婚；考虑到答辩人自身的经济负担能力，便经房屋中介介绍前往与深圳市相邻、房价较为便宜的惠阳淡水购房用于结婚。此事被答辩人及其亲属均十分清楚，正是由于他们的反对，结婚一事迟迟未能办理。3、所有证据均证明，涉案房屋是答辩人个人出资全款购买的（见被告提交的证据2-9)，被答辩人的儿子张某宇并未按照购房合同的规定出过任何购房资金。二、根据以上事实，依照相关法律的规定，被答辩人不能取得涉案房屋的物权。1、答辩人购买涉案房屋的目的是用于结婚的；二人之所以最终未能达成结婚的目的，其原因一是被答辩人的阻挠；二是男方张某宇一直以来对答辩人隐瞒了其自身患有不适宜结婚的重大疾病，并且在结婚之前病故。因此，根据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，造成结婚的目的未能实现的一方，必须将因此而从对方取得的财产返还给对方。2、根据我国《物权法》的相关规定，取得物权的前提是支付对价，否则物权不发生转移；或者名义上虽然发生了转移，但因其未支付对价而在法律上仍然构成对权利人的债权债务关系。就本案的事实来看，尽管房产证上登记张某宇为产权共有人，但因其并未依照购房合同的规定共同出资，因此其作为涉案房屋的共有人是不符合事实的，除非其或其法定继承人按照购房合同的规定履行共同出资的义务，否则其本人尤其是其法定继承人就无权主张对该房屋的真正物权。而作为已经单方支付了全部购房款的答辩人，在张某宇本人或其法定继承人主张该房屋的物权时，则有权要求他们履行购房合同规定的共同出资的义务。3、本案作为被答辩人提起的法定继承之诉，根据我国《继承法》的相关规定，继承人在继承被继承人遗产的同时，应承担被继承人所负债务。换句话来说，在被继承人张某宇未按照购房合同履行共同出资义务的情况下，其法定继承人亦即被答辩人如果主张继承其房屋物权的话，答辩人要求被答辩人按照购房合同的规定履行被继承人张某宇未完成的共同出资的义务。庭审后，被告补充以下答辩意见：一、根据国家对房地产市场的调控政策，房子是用来居住的，不是用来炒的。答辩人购买涉案房屋的目的正是用来结婚自住的，完全不是用来炒卖的。因此，在答辩人已经举证证明自己仅有唯一一套住宅并且是用来自己居住的情况下，人民法院不应当对该房屋比照市场行情进行分割变卖，因为任何人都必须执行国家的房地产市场调控和房屋限购政策；并且涉案房屋只要是用来自住，就完全不存在变卖套现的问题，也就不存在任何增值或贬值的问题。因此被答辩人要求按照房屋的估值进行变卖分割是没有事实和法律依据的。二、房屋真实产权的认定是依法庭查明的事实而不是不符合事实和合同规定的虚假的产权登记。例如屡见不鲜的出于各种原因而发生的借名购房纠纷，人民法院就完全有权并且应当依据査明的事实，依法撤销虚假的产权登记，维护各方当事人的合法权益。就本案来说，现有的全部证据证明，购买涉案房屋完全是答辩人单方的民事行为,全部的购房款都是答辩人支付的，与所谓的共有人张某宇完全无关，张某宇由始至终未按照购房合同规定出过一分钱；购房合同和房产证上之所以有张某宇的名字，是因为答辩人与张某宇基于亲密同居的恋人关系准备达至结婚的目的而由答辩人将其名字加上去的,因此，被答辩人所述张某宇和答辩人共同出资购买涉案房屋是完全不符合事实的。请法院驳回原告的请求。

被告向本院提交的证据有：房号确认单、中行与建设行购房付款转帐流水、开发商花千里出具的收据和房产交易中心收据、完税证明、购房发票、房屋装修合同和付款收据、房钥托管回执、二份房屋产权证、证明被告在国内唯一住房的保证书、被告与张某宇的照片、证人证言等。

本院经审理认定事实如下：2013年3月25日，两原告儿子张某宇与被告汪某真共同购买了位于广东省惠州市××区花样××城××楼××号房屋，建筑面积87.95㎡，价格人民币492610元，购房款分二期于2013年9月20日前全部付清，2014年下半年装修好入住。2015年5月19日，该房屋的房地产权证办理好，房屋分别登记在张某宇与汪某真两人名下，房地产权证号为：粤房地权证惠州字第**和第1110166819号。两原告的儿子张某宇于2015年5月8日因病去世，房地产权证由被告保管，房屋由被告使用。因双方对涉案房屋处置未能达成协议，两原告以其有继承权为由诉至法院，要求分割房产，取得涉案房屋50%的份额，并申请对该房屋的价值进行评估。经本院依法委托，广东德信资产房地产土地评估有限公司于2018年9月13日出具粤德评咨字（2018）第103号《评估报告书》，评估该房屋价值为人民币788500元。原告支付了评估费7800元。

另查明，对粤德评咨字（2018）第103号《评估报告书》原、被告均不提异议，但被告认为评估不应该在现阶段进行而应当在执行阶段进行，同时，补充提交结婚戒指一枚，用以证明其与张某宇是结婚对象关系；原告则提出若被告不同意按现在的评估价支付房屋的一半价格给两原告，两原告同意要房屋，由其支付房屋一半价格给被告。

再查明，两原告儿子张某宇未婚，未生育有子女，两原告是张某宇第一顺序继承人。张某宇生前与被告关系亲密，两人同居生活、共同使用涉案房屋，现涉案房屋由被告占有、使用。

上述事实，有两原告、被告身份证，居民死亡医学证明，两原告的户口本复印件和村委证明、派出所证明、商品房买卖合同、完税证明、购房发票、张某宇和汪某真名下的《房地产权证》（粤房房地权证惠州字第**第1110166819号）2份、照片、证人证言及庭审陈述等为据。

本院认为，被告汪某真是香港居民，本案属涉港民商事纠纷。本案讼争房产在本院辖区，本院有管辖权。案涉当事人在本案诉讼前均无对处理争议适用的法律作出选择，本案是共有物权分割纠纷，参照《涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案争议的主要焦点是：涉案房屋的权属问题和两原告有无继承权及分割的份额问题。

一、关于涉案房屋的权属问题，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让、消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。本案中，涉案房屋从签订《商品房买卖合同》到取得《房地产权证》，都是登记在张某宇、汪某真名下，由于《房地产权证》是物权登记凭据，具有公示公信力，现被告提出该《房地产权证》不是真实产权的认定，是虚假的产权登记，因该《房地产权证》并未被撤销，现被告仅以其两人的一些亲密照片、往来书信的昵称、证人证言，没有其与张某宇生前的任何有效约定前提下，否认该房屋物权的归属，缺乏合理性和事实依据，本院不予采信，本院认为，原告的儿子张某宇享有该房产所有权。

二、关于两原告有无继承权及分割的份额问题。1、按照《中华人民共和国继承法》规定，继承从被继承人死亡开始。两原告是张某宇的父母，张某宇未婚、未生育有子女，两原告是张某宇的法定继承人，其对张某宇的遗产主张继承权，符合法律规定。2、被告提出两原告继承张某宇遗产时，应承担张某宇未支付的房款、未共同出资所负债务，其与张某宇是购买婚房，是原告方的阻碍及张某宇的病情致结婚未能实现，原告方应返还张某宇从对方处取得的财产的辩解意见，因未有合法有效的证据证实，本院不予采信；由于没有任何证据证实涉案房产是按份共有的，视为共同共有，原告的儿子张某宇对该房产享有50%的份额，即评估后确定的房屋价格788500元的一半即394250元。由于房屋共有人张某宇已经死亡，房屋至今仍由被告占有、使用，被告明确表示其仅有一套住宅，故该房屋归被告所有、由被告支付一半价格给两原告为宜。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十九条、第一百零三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

涉案位于广东省惠州市惠阳区花样年别样城三期36号楼25层02号房屋（《房地产权证》为粤房地房地权证惠州字第**1110166819号）归被告汪某真所有，由被告汪某真在本判决发生法律效力之日起30日内一次性支付涉案房屋价格的一半即人民币394250元给原告张某远、于某芬。

案件受理费7300元、评估费7800元，合计15100元（原告已预付），由原告张某远、于某芬和被告汪某真各承担7550元。

如不服本判决,原告张某远、于某芬可在判决书送达之日起十五日内，被告汪某真可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　李某非

人民陪审员　　陈某棠

人民陪审员　　魏某才

二〇一八年十一月一日

书　记　员　　张　某