大亚湾法院：商品房预售合同中不动产登记政策变更对逾期办证责任的影响认定

【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，在商品房预售合同纠纷中，不动产登记政策变更（如新增流程、系统升级）是实践中常见的逾期办证抗辩理由，但法院认定时会严格区分 “不可归责于出卖人” 与 “出卖人未及时应对” 两种情形，核心判断标准围绕 “政策影响的合理性” 与 “出卖人的履约主动性”，具体如下：

“不可归责于出卖人” 的情形认定：仅当政策变更符合 “签订合同时无法预见、无法避免”，且 “直接导致办证流程实质性增加、时间显著延长”，同时出卖人已尽到 “及时了解政策、积极准备材料” 的义务时，方可认定为不可归责于出卖人，进而酌情减免部分逾期责任。例如，若登记部门突然新增法定前置流程（如强制权籍调查），且明确要求重新提交整套材料，导致原计划办证周期大幅延长，而出卖人在政策出台后第一时间启动材料准备、按要求递交申请，则可主张该部分政策影响对应的逾期时间免责。

“出卖人未及时应对” 的情形认定：若政策变更后，出卖人存在 “拖延适应政策、未及时推进必要流程” 的行为，或政策影响时间极短（如系统升级仅暂停服务数日）、对整体办证周期无实质性影响，则不能以政策变更为由免除责任。如本案中，2016 年 6 月大亚湾已实施 “权籍调查前置” 政策，但被告直至 2019 年 5 月才完成涉案房屋小权籍调查，滞后政策出台近三年，明显属于未及时应对；同时，2016 年 11 月、2017 年 6 月的系统暂停服务时间较短，相对于合同约定的 360 日办证宽限期可忽略不计，均不构成合法免责理由，法院最终未采纳被告的政策抗辩意见。

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惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1391民初1481号

原告：管某财，男，汉族，1982年6月10日出生，住广东省紫金县，

委托代理人：王某群，广东卓著律师事务所律师。

被告：惠州市京某实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头

法定代表人：林某勇。

委托代理人：郑某宏，系该公司职员。

委托代理人：陈某宏，系该公司职员。

原告管某财诉被告惠州市京某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管某财的委托代理人王某群，被告惠州市京某实业有限公司的委托代理人郑某宏、陈某宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告管某财向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2017年10月2日至（暂计）2019年1月1日（共计457天）逾期办证的违约金20507元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。

事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州××西区名为创新世纪花园的商品房，具体项目为：7栋819号房，房款总价为448740元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月30日之前交付合格房产，同时双方约定出卖人应在交付使用后360日内，为买受人办理房屋权属证书，若因出卖人原因，买受人不能按期拿到房屋权属证书，则出卖人应当按日向买受人支付本商品房总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书，累计违约金额度不超过该房屋总价款的5%。被告于2016年10月7日通知收房，由于被告自身原因，原告至今还未拿到不动产权证书，依照合同双方的约定，被告已经造成逾期办理不动产权证书，因此，至2019年1月1日，被告应支付原告逾期办证违约金20507元（暂计）【计算方式后附】。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。

原告向法庭提交了以下主要证据：《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、维修基金收据、契税发票、银行按揭发票等，拟证明其诉称的事实。

被告惠州京某实业有限公司辩称：一、涉案物业已经完成竣工验收并通过实测，被告已取得涉案房屋大确权，原告已将办理不动产权证所需材料提交至不动产登记中心。二、导致办证逾期系因确实存在客观的、非被告单方可以克服解决的情形。①因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新证，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。②在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。三、根据湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数限制，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料再同一段时间内递交，请法院酌情考虑上述因素。四、针对原告请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第451日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。原告截止2019年1月1日，计算违约金天数为365天，违约金数额为16379.01元，原告起诉违约金20507元（暂计算至2019年1月1日）的表述和计算方式错误。综上，为被告的答辩意见。

被告向法庭提交了以下主要证据：统计表、大亚湾房管局及不动产登记中心的通知及公告、大亚湾房管局回复的《意见》、《楼宇验收交接表》、《业主收楼声明书》、《首次登记告知书》、《权籍调查表》等，拟证明其辩称的事实。

本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原告管某财作为买受人、与作为出卖人的被告惠州京某实业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××世纪花园××号商品房，总价款为448740元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的（30%）即：人民币138740元，于2015年10月20日付清；余额（70%）即：人民币310000元，于2015年10月30日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。

2016年6月29日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。

合同签订后，原告在合同约定的交房日期前向被告付清了购房款，庭审中，被告对此予以认可。涉案房屋通过各项验收的具体时间如下：2015年9月15日通过白蚁防治工程验收，2015年10月14日通过电梯验收，2016年3月11日通过防雷装置验收，2016年3月23日通过管道燃气工程验收，2016年3月25日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收且被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》，2016年7月19日通过消防工程验收。2016年10月7日，被告将房屋交付给原告使用。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年5月15日，涉案房屋完成大确权转移登记至被告名下。2019年5月16日，被告进行了小权籍调查递件，于2019年5月20日完成小权籍调查。2019年7月1日，被告尚未将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。

以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、维修基金收据、契税发票、银行按揭发票，被告提交的统计表、大亚湾房管局及不动产登记中心的通知及公告、大亚湾房管局回复的《意见》、《楼宇验收交接表》、《业主收楼声明书》、《首次登记告知书》、《权籍调查表》等证据，经庭审质证核实，足以认定。

本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。

关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。

关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，且根据被告提供的现有证据显示，被告先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续的时间，滞后于不动产权登记政策变化后将近两年。故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。同时，被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。被告为缓建机械车位而征求业主意见耽误办证时间，责任在被告，也不能因此相应延长被告的办证义务履行期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。按照合同约定，被告应当在2017年10月2日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到本案庭审结束的2019年7月1日，仍然没有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期时间长达637天。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担继续履行和向原告支付约定违约金的违约责任。故原告要求被告进行履行办证相关义务的诉讼请求，本院依法予以支持。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2017年12月31日起，以总房款为基数，按每日万分之一的标准，向原告计付逾期办证违约金至本案庭审结束的2019年7月1日止，逾期天数为547天，违约金计算为24546.08元。照此计算的违约金数额已经超过了合同约定的总房价款5%的逾期办证违约金。故被告应向原告支付总房价款5%的逾期办证违约金为22437元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告惠州市京某实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告管某财支付逾期办证违约金22437元。

二、驳回原告管某财的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费156元，由被告惠州市京某实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员　　徐某

二〇一九年七月二日