登记在被执行人名下的划拨土地使用权可依司法文书直接过户

【律师分析】惠阳邱文峰律师认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权转让需补缴土地出让金并经批准。但在司法执行程序中，若存在司法裁决及协助执行通知书，不动产登记机关应依法协助办理过户手续，无需对文书进行实体审查。这一规定体现了司法执行的权威性和效率性，具体理解如下：

1.划拨土地使用权转让的一般规定

划拨土地使用权的转让需满足严格条件，包括补缴土地出让金、经政府批准等。这是为了确保土地资源的合理利用和国家利益的保护。未经批准的转让行为可能被认定为无效或需承担法律责任。

2.司法执行中的特殊处理

在司法执行程序中，若法院已作出司法裁决并发出协助执行通知书，不动产登记机关应依据相关法律和规定，协助办理过户手续。此时，登记机关无需对司法文书的实体内容进行审查，只需确认文书的合法性和有效性。这是因为司法裁决具有权威性，登记机关需配合执行法院的决定，以保障司法程序的顺利进行。

3.无需实体审查的原因

登记机关的主要职责是执行司法机关的决定，而非对司法裁决的实体内容进行审查。司法机关在作出裁决时，已对案件的事实和法律适用进行了全面审查。登记机关只需核实文书的形式要件（如文书的真实性、完整性等），即可办理过户手续。这既提高了执行效率，也避免了登记机关与司法机关之间的职责冲突。

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广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1303民初524号

原告：张某，男，汉族，1982年10月15日出生，住址广东省惠州市惠阳区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：王某君，广东荣迅泽律师事务所律师。

被告：高某，女，汉族，1980年9月2日出生，住址广东省惠州市惠城区，公民身份号码XXX。

原告张某诉被告高某土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2024年2月28日公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人王子君，被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令确认“国有土地使用证号为惠阳国用（1994）第XXX号，图号为：2060-9700，使用权面积117.6m2，土地使用权人为严某”的土地使用权归原告所有；2、请求判令被告继续履行2021年1月15日原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》；3、请求判令被告配合原告办理“国有土地使用证号为惠阳国用（1994）第XXX号，图号为：2060-9700，使用权面积117.6㎡，土地使用权人为严某”的土地使用权的变更手续；4、请求确认将“国有土地使用证号为惠阳国用（1994）第XXX号，图号为：2060-9700，使用权面积117.6m2，土地使用权人为严某”的土地使用权变更至被告名下所产生的所有税费（含土地出让金、契税、个税等）由被告全部承担；请求判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年12月30日，被告以72.4万元的价格通过法院拍卖受让了被执行人深圳市某有限公司受让的位于惠阳区某甲前下围村的3栋楼房(未办理产权变更手续，原权属登记人为严某，房屋所有权证号分别为粤房证字第2904042、2904043、2904044号)。惠州市惠阳区人民法院于2004年3月8日作出（2003）惠阳法执字第567号《执行裁定书》，裁定：被执行人深圳市某有限公司受让的位于惠阳区某甲前下围村的3栋楼房(未办理产权变更手续，原权属登记人为严某，房屋所有权证号分别为粤房证字第2904042、2904043、2904044号)归买受人高某（身份证号码：XXX）所有，由其自行办理有关变更手续及承担变更税费。2006年6月16日，惠州市惠阳区人民法院作出（2003)惠阳法执字第567号《协助执行通知书》，通知惠州市惠阳区房产局协助执行以下事项：将被执行人深圳市某有限公司受让的位于惠阳区某甲前下围村的3栋楼房权属(未办理产权变更手续，原权属登记人为严某，房屋所有权证号分别粤房证字第2904042、2094043、2904044号，变更至买受人高某(身份证号：XXX）名下。因原房产证无法收回，建议声明作废。2021年1月15日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，该买卖合同约定：被告将兹有位于惠阳区某乙前下围村(招商花园内)占地红线面积为860平方米包括2栋房产及国土证【房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100884号；房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100885号】和1块兹有国土证件的地皮【国有土地使用证权属人：严某，土地使用证号：2060-9700】一并转让给原告，转让价格为588万元。签订了该买卖合同后，被告将房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100884号；房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100885号的房屋所有权及土地使用权成功变更至原告名下。但国有土地使用证权属人：严某，土地使用证号：2060-9700号因被告受让该房产后，房屋被拆，不能直接房地一体变更只能缴纳高额的土地出让金才能将使用权进行变更，但被告因该费用较高一直未将该土地使用权变更至自身名下，导致原告与被告关于该2060-9700号地块的土地使用权也无法完成变更手续。综上所述，因被告拒绝支付土地出让金的行为导致原告与被告之间的土地使用权的变更手续无法完成，因此被告的上述行为严重损害了原告的合法权益。因此原告特诉诸法院请求被告继续履行合同，并支付土地出让金后将土地使用权变更至原告名下。请求法院判如所请。

被告高某答辩称：当初被告买我这个房子的时候，我们是以房屋的实际现状买的，我只是配合原告提供资料，协助办理过户手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

被告高某通过法院竞拍取得位于惠阳区某甲前下围村的3栋楼房(未办理产权变更手续，原权属登记人为严某，房屋所有权证号分别为粤房证字第2904042、2904043、2904044号)，2004年3月8日，惠州市惠阳区人民法院作出（2003）惠阳法执字第567号《执行裁定书》，裁定：被执行人深圳市某有限公司受让的位于惠阳区某甲前下围村的3栋楼房(未办理产权变更手续，原权属登记人为严某，房屋所有权证号分别为粤房证字第2904042、2904043、2904044号)归买受人高某（身份证号码：XXX）所有，由其自行办理有关变更手续及承担变更税费。2006年6月16日，惠州市惠阳区人民法院作出（2003)惠阳法执字第567号《协助执行通知书》，通知惠州市惠阳区房产局协助执行以下事项：将被执行人深圳市某有限公司受让的位于惠阳区某甲前下围村的3栋楼房权属(未办理产权变更手续，原权属登记人为严某，房屋所有权证号分别粤房证字第2904042、2094043、2904044号，变更至买受人高某(身份证号：XXX）名下。上述三栋楼房的其中两栋房产已办理了房地产权证，证号分别为：粤房地权证惠州字第XX号；粤房地权证惠州字第XX号。另一栋房产被告高某未办理土地使用权变更手续，土地使用权（土地使用证号：2060-9700）仍登记在原权属人严某名下。庭审时，被告高某称因该房屋拆除，改成了停车场，当时觉得没有必要办理变更，和原告买卖时也是按照现状来的，不然也不可能以这种价格来卖。

2021年1月15日，原告作为卖方与被告作为买方签订《房地产买卖合同》，该买卖合同约定：被告将兹有位于惠阳区某乙前下围村(招商花园内)占地红线面积为860平方米包括2栋房产及国土证【房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100884号；房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100885号】和1块兹有国土证件的地皮【国有土地使用证权属人：严某，土地使用证号：2060-9700】一并转让给原告，合同第二条约定成交价为5880000元，卖方依目前房屋实际状况实收卖楼，交易过户中所产生的过户费均由买方承担。在签署该合约之日，原告支付购买该房屋的定金人民币壹拾万给被告，被告收到款后即刻办理过户、不动产权调查等手续。第三条约定房地产交楼，卖方在收齐买方全部购楼款时，该楼按现状移交给买方使用。合同签订后，原告已约付清购房款，被告亦将上述2栋房产及国土证【房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100884号；房地产权证号为：第XX号、国有土地使用证为：惠阳国用(2016)第0100885号】过户至原告名下，现因其中涉案国有土地使用权【国有土地使用证权属人：严某，土地使用证号：惠阳国用（1994）第XXX号，图号为2060-9700】，被告未办理过户手续，原告现主张被告配合其办理过户手续并承担相关费用，遂成讼。

另查，上述未办理过户手续的土地使用权性质为划拨地，原被告在转让上述土地使用权时，尚未补缴土地出让金。本案在审理过程中，本院向惠阳区自然资源局函询在原告同意承担所有土地税费的情况下，能否直接将涉案土地使用权变更至原告名下。

惠阳区自然资源局于2024年3月20日作出复函认为涉案土地使用权的性质为划拨，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十五条之规定，符合下列条件的划拨土地使用权和地上建筑物所有权可以转让：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用权证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）补缴土地出让金，经有权批准的人民政府同意，方可转让······若无司法裁决及协助执行通知书，按照《不动产登记操作规范（试行）》相关规定，应先由严某与高某缴纳转让相关税费并申请转移登记至高某名下，再由高某与张某缴纳转让相关税费并申请转移登记至张某名下，在符合法律法规规定的前提下，相关登记申请可以予以办理。若有司法裁决及协助执行通知书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条“······国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查······”之规定，不动产登记机关不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，必须办理。庭后，本院再次询问原告是否同意承担土地使用权变更产生的所有费用（含土地出让金、契税、个税等），原告称同意，并称已经现场询问自然资源局可以依据法院文书在补足土地出让金、契税以及各种税费后可以直接将土地使用权过户至原告名下。

本院认为，本案系房地产买卖合同纠纷，其争议焦点在于被告是否有义务配合原告办理涉案土地使用权【土地使用证号：惠阳国用（1994）第XXX号，图号2060-9700】的变更手续以及办理变更手续产生的费用由谁承担。

涉案《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，真实合法有效。原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否有义务配合原告办理涉案土地使用权变更手续，按照合同第二条约定成交价为5880000元，卖方依目前房屋实际状况实收卖楼，交易过户中所产生的过户费均由买方承担。在签署该合约之日，原告支付购买该房屋的定金人民币壹拾万给被告，被告收到款后即刻办理过户、不动产权调查等手续。根据该条约定，被告在收到定金后，有义务协助原告办理相关产权过户手续。故原告诉请被告配合原告办理涉案土地使用权的变更手续，有事实和法律依据，本院予以支持。关于土地使用权变更产生的费用由谁承担问题，依照合同第二条、第三条约定，交易过户中所产生的过户费均由买方承担，原告亦清楚被告是按照房产现状交付使用，故原告对涉案土地使用权没办理过户是清楚明知的，现主张办理过户，其产生的过户费当然由原告自行承担。庭后，原告亦同意涉案土地使用权变更过程中产生的费用（土地出让金、契税、个税等）由其承担。故原告诉请被告承担土地使用权变更至被告名下所产生的税费（含土地出让金、契税、个税等），无事实和法律依据，本院不予支持。

关于涉案土地使用权能否直接变更至原告名下，根据庭审查明的情况再结合惠阳自然资源局的复函内容，涉案土地使用权【土地使用证号：惠阳国用（1994）第XXX号，图号2060-9700】虽然在案外人严某名下，但实际使用人已经经过司法拍卖至被告高某名下，再由高某转让至原告名下，土地使用权权属并无争议。自然资源局亦确认在有司法文书的情况下，可以直接办理。基于涉案土地使用权并无其他权属争议，原告亦愿意承担土地使用权变更产生的各项费用，本院认定上述土地使用权可以直接过户至原告名下，被告应协助原告办理涉案土地使用权的变更手续，但原告应当按照法律法规的规定，缴纳土地出让金以及其他费用。关于原告诉请确认涉案土地使用权归原告所有，土地使用权确权应以职能部门发放的不动产权证作为确权凭证，因此原告诉请不属法院处理范畴，本院不予处理。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第三百四十九条、第三百五十一条、五百零九条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、原被告于2021年1月15日签订的《房地产买卖合同》继续履行。

二、被告高某应协助原告张某办理土地使用权【土地使用证号：惠阳国用（1994）第XXX号，图号2060-9700，使用面积117.6㎡】的变更手续。土地使用权变更产生的费用（含土地出让金、契税、个税等）由原告承担。

三、驳回原告张某其他诉讼请求。

本案案件受理费26480元，由原告自行负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审 判 员　　施　某

二〇二四年五月十一日

法官助理　　吴某青

书 记 员　　戴某敏