承租人优先购买权受侵害可解除合同并索赔

【律师分析】惠州市惠阳区房产律师邱文峰分析，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条“ 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”该条款赋予承租人法定优先购买权，其核心目的是保障租赁关系的稳定性，维护承租人对租赁物的合法使用权益及合理交易期待。

在房屋租赁关系中，优先购买权是承租人的核心法定权利，出租人无论是主动出售租赁物，还是因涉诉执行等被动情形导致租赁物所有权变更，均负有保障承租人优先购买权实现的义务，包括提前通知承租人、告知交易条件等。若出租人未履行该义务，导致承租人优先购买权受侵害，且最终致使承租人无法继续使用租赁物、合同目的无法实现，承租人有权依据合同约定或法律规定主张解除租赁合同，并要求出租人退还剩余租金、承担违约责任。关于违约金，若合同约定标准过高，人民法院会结合承租人实际损失、违约方过错程度等因素进行合理调整，以实现双方利益平衡。

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告：蓝某甲。

委托代理人；蓝某乙，广东卓凡律师事务所律师。

被告：惠州大亚湾某某酒店有限责任公司（以下简称某某公司），住所地：广东省惠州市大亚湾。

法定代表人：李某。

委托代理人：曾某某，该公司职工。

原告蓝某甲诉被告某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，审判员曾日华、徐黎组成合议庭适用普通程序，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，原告蓝某甲的委托代理人蓝某乙到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蓝某甲诉称：原告于2010年4月18日与被告签订《租赁合同》，合同约定，被告将大亚湾假日酒店（后更名为海湾某某酒店）一层1号商铺以每月500月租给原告使用。租赁期为20年，从201O年5月1日至2030年4月30日。合同签订后，原告将商铺一直用于经营茶叶生意。春节前（2015年2月28日前），酒店权属人已变更为他人，现新的权属人需收回店铺，将原告赶出租赁商铺，不得原告继续租赁使用。严重损害原告的合法利益，因而起诉请求判令：一、解除租赁合同；二、被告退还店铺房租91000元，并支付违约金18200元（以上合计109200元）；三、本案诉讼费用全部由被告承担。

原告向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同，拟证明双方的租赁关系；2、收款收据，拟证明原告已按合同交付房租。

被告某某公司未答辩，未提交证据。

经审理查明：2010年4月18日，原告蓝某甲作为承租方（即乙方）与被告某某公司作为出租方（即甲方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：被告将其所有的位于广东省惠州市大亚湾澳头某某大道1号的的大亚湾某某酒店大堂一层1号商铺租赁给原告使用，租期从2010年5月1日至2030年4月30日，为期20年，租金每月人民币500元，租期内不调整租金，20年的租金在合同签订后1个月内一次性支付120000元；合同还约定，租期内，被告出售或抵押租该商铺原告有优先购买权，被告未协商即出售或抵押他人的，原告有权单方解除合同，被告应退还原告已交纳剩余租期的租金，并以剩余租期的租金20%支付违约金。合同签订后，原告于2014年4月20日一次性现金向被告缴纳租金120000元，被告出具收款收据给原告收执。

另查明：2010年5月1日原告开始使用涉案商铺，2015年2月涉案酒店因诉讼执行变更所有权人，新的所有权人接管酒店后“某某酒店”名称变更为“海湾某某酒店”，且不认可该租赁合同，原告无法继续使用，于2015年1月底搬离。

以上事实，有原告提交的租赁合同、收款收据、组织机构代码、原告庭审陈述等证据在卷证实，足以认定。

本院认为，原告蓝某甲与被告某某公司签订的的房屋租赁合同，其内容不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人应按合同的约定履行义务。根据合同约定，被告出售涉案商铺原告享有解除合同的权利，虽然涉案商铺并非被告出售，但亦导致原告无法继续使用租赁物，合同无法继续履行，合同目的无法继续实现，原告主张解除合同并要求被告支付违约金，依法有据，应予支持。但造成原告无法继续使用该商铺的原因是被告涉诉讼执行，并非出售，且解除合同给原告造成的损失主要是利息，主张按剩余租金20%计算违约金明显过高，被告虽未到庭，但结合我院的审判实践及同类案件的处理原则，本院予以调整为按剩余租金10%计算违约金更为合理。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，缺席判决如下：

一、解除原告蓝某甲与被告惠州大亚湾某某酒店有限责任公司于2010年4月18日签订的关于大亚湾假日酒店大堂一层1号商铺的《租赁合同》。

二、被告自本判决发生法律效力后10日内返还原告租金人民币91000元及违约金9100元。

三、驳回原告蓝某甲的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2484元（已由原告预交），由被告负担，已由原告预交的受理费不予退回，被告在本判决发生法律效力后10日内径付给原告2484元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。