“买卖不破租赁”原则下新业主无权要求承租人腾退商铺

【律师分析】惠州市惠阳区民事律师邱文峰分析，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这便是“买卖不破租赁”原则的核心内容，其立法目的在于维护租赁关系的稳定性，保护承租人的合法占有权。

同时，《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”此外，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理行为既可以采用书面形式，也可以采用口头形式或其他形式，只要代理人在授权范围内实施民事法律行为，该行为即对被代理人发生效力。

在不动产交易中，若出卖人已将不动产出租，买受人在明知该租赁事实的情况下受让不动产，应受原租赁合同的约束。承租人基于合法有效的租赁合同占有不动产，属于有权占有，新业主不得仅以所有权变更为由要求承租人腾退，除非租赁合同期限届满或存在法定解除情形。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2024）粤1391民初4529号

原告：罗某，女，1987年2月9日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，公民身份号码XXX。

原告：黄某，男，1984年1月16日出生，汉族，住广东省大埔县，公民身份号码XXX。

被告：罗某甲，男，1967年4月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：赖*星，广东佰略律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林*哲，广东佰略律师事务所实习律师。

被告：刘某甲，男，1974年6月19日出生，汉族，住四川省合江县，公民身份号码XXX。

被告：姚某，男，1992年10月20日出生，汉族，住江西省宜春市高安市，公民身份号码XXX。

被告：华某，男，1986年10月4日出生，汉族，住河南省商丘市宁陵县，公民身份号码XXX。

第三人：张某甲，女，1958年1月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码XXX。

第三人：陈某甲（曾用名陈某乙），女，1968年11月25日出生，汉族，港某通行证号码H10316314（曾用公民身份号码XXX）。

原告罗某、黄某与被告罗某甲、刘某甲、姚某、华某与第三人张某甲、陈某甲侵权责任纠纷一案，本院于2024年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2024年10月12日第一次公开开庭进行了审理，原告罗某、黄某，被告罗某甲及其委托诉讼代理人赖*星、林*哲，被告华某到庭参加诉讼，被告刘某甲、姚某，第三人张某甲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2024年11月29日追加第三人陈某甲参加诉讼，于2024年12月5日适用普通程序第二次公开开庭进行了审理，原告罗某、黄某的委托诉讼代理人李丽，被告罗某甲及其委托诉讼代理人赖*星到庭参加诉讼，被告刘某甲、姚某、华某，第三人张某甲、陈某甲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某、黄某向本院提出诉讼请求：1.判令四被告将坐落于惠州大亚湾西区腾空并向二原告返还；2.判令四被告支付从2024年3月7日起房屋占用费每月8300元至房屋腾空并交换之日止，暂计算至2024年6月7日共24900元；3.判令四被告支付原告因追究房屋被占用支付的律师费5500元；4.判令四被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：2023年12月12日，二原告与第三人张某甲签订《不动产买卖合同》，约定二原告以680000元的价格购买第三人张某甲坐落于惠州大亚湾西区。合同签订后，二原告按照合同约定向第三人张某甲付清了购买款项。2024年3月7日,二原告取得了惠州市自然资源局颁发的不动产权利证书确认坐落于惠州大亚湾西区属于二原告所有。二原告到涉案商铺视察环境时，发现被告刘某甲、被告姚某、被告华某在占用二原告所有的商铺用于商业经营。根据二原告与被告刘某甲、被告姚某、被告华某了解得知：被告罗某甲与被告刘某甲签定合同租赁期限至2028年5月3日，每月租金3500元；被告罗某甲与被告姚某签定合同租赁期限至2025年12月，租金每月2300元；被告罗某甲与被告华某签订的《租赁合同》租赁期限至2025年12月租金每月2500元。被告罗某甲既非涉案商铺的产权人，也没有产权人的授权，无权对外出租二原告所有的商铺。二原告认为，二原告依照法定程序受让涉案商铺并取得了不动产权证书，为涉案商铺的合法所有权人，被告罗某甲非法出租，被告刘某甲、被告姚某、被告华某非法占用商铺的行为已严重损害了二原告的合法权益。综上，二原告为维护自身的合法权益，特向人民法院起诉，请求支持二原告全部诉讼请求。

二原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.《不动产买卖合同》；2.不动产权证书；3.律师函及快递信息；4.微信聊天记录、租赁合同、营业执照；5.委托合同、发票；6.补充协议及微信聊天记录。

被告罗某甲当庭答辩称：一、案涉商铺存在合法有效的租赁合同，被告罗某甲是基于租赁合同占有案涉商铺，不构成侵权，根据买卖不破租赁原则，租赁合同未解除之前，应当驳回二原告的诉讼请求，由二原告另诉租赁合同纠纷解决纠纷争议，2020年4月26日被告罗某甲与原房屋所有人陈某丙指定代理人陈某乙签订房屋租赁合同，约定由被告罗某甲承租涉案商铺，租期至2026年12月31日，租金为每月3770元，租金直接支付至陈某丙本人银行账户，租金直至支付至2024年3月，在此期间从未有第三方向被告罗某甲主张过合同无效或要求搬离场地，2024年4月陈某乙通过微信告知被告罗某甲业主已变更，各方约定4月7日进行交接，由于二原告要求提高租金金额及收回商铺及管理，三方交接未果，二原告自签订商铺买卖合同时明知涉案商铺是带租出售，被告罗某甲与原业主签订合同至今并未解除，本案为侵权责任纠纷，合同的解除应由二原告另诉解决，本案应驳回二原告诉讼请求。二、被告罗某甲从始至终同意支付租金，租金应以被告罗某甲与原业主租金标准为准，本案中二原告明知是带租出售，其应自担风险或向房屋出售人主张解决租赁合同，被告罗某甲在知道业主已经变更后，在2024年4、5、6月均向二原告表达过同意支付租金，但二原告要求租金按8300元/月计算，被告罗某甲是同时将涉案商铺左右的117、119、120号合计4个商铺同时承租、共同经营，为维护交易秩序的稳定，且根据法律规定的买卖不破租赁原则，被告罗某甲请求判决维持合同有效。三、被告华某已在2024年6月24日搬离场地，被告刘某甲、姚某、华某的租金均交付被告罗某甲，被告刘某甲、姚某、华某的也是基于被告罗某甲的租赁合同而占有场地，被告刘某甲、姚某、华某不存在过错，即使法院判令支付租金，理应由被告罗某甲支付。在租赁合同未解除前，不应判决被告刘某甲、姚某搬离涉案场地。

被告黄炳城就其辩称的事项向本院提交了以下证据：1.粤房地权证惠州字3300026534号房屋登记证明；2.《房屋租赁合同》；3.《补充协议》；4.收款收据；5.罗某甲名下中国建设银行账户交易明细；6.罗某甲与姚某签订的《商铺租赁合同》；7.罗某甲与何某签订的《商铺租赁合同》、押金收据、何某发出的解除通知；8.罗某甲与刘某甲签订的《商铺租赁合同》；9.罗某甲与陈某乙微信聊天记录；10.罗某甲与刘某乙的微信聊天记录；11.罗某甲与黄某代理人的微信聊天记录；12.罗某甲与罗某乙的微信聊天记录；13.不动产登记结果、公证书；14.微信号XXX实名认证信息及变更记录；15.企业信用信息公示报告。

被告刘某甲、姚某、华某未向法庭提交书某答辩意见及证据。

第三人张某甲未向法庭提交书某陈述意见及证据。

第三人陈某甲书某陈述称：关于广东省惠州市铺从2009年我哥陈某丙买下后，口头承诺我帮他代管，每月租金是转到陈某丙账户上的。我哥逝世后就转到我哥媳妇刘某乙的账户，因我哥在老家湖北，嫂子张某甲是癌症中晚期做过大型手术后身体一直欠佳，需要人照顾，所以他们不方便过来，这间铺一直由我管理到卖掉。我哥在2020年8月确诊食道癌晚期，2021年3月过逝。我就带我嫂子到大亚湾公证处做了全权委托公正给我跟她代办各种手续转到了张某甲名下。因我哥癌症花了很多钱，在经济状况非常紧张的情况下，我嫂子才要我侄儿陈某丁在网上找了中介公司帮忙出售，中介公司可是知道118号铺有租约的。当时也跟买方说办完过户手续就将租客转给他，也协商好按5%递增。在办交接手续的时候，买方接触到了其它租客，了解到租客是8千多，所以临时反口，我一直在两边做工作协商，后因我出了点事没人协商，导致了今天这个局面。本来这个事情应该中介在交易之前就处理好了再进行交易的，而因中介和买方不知道是朋友还是亲戚关系，交接的时候完全不出现，后来我通知他来了，也只是偏帮买方，导致无法正常交接。另外，我们在出售之前通知租客罗某甲，问他有没有意向购买。他说经济困难，不考虑。后来我侄儿就找了中介公司帮忙出售。我们和租客的合同也可以说是无效的，因为他长期拖欠租金，最长时间拖欠几个月，在我们过户给买方的时候，已经一个多月没收到租金了。我们也再三强调他已违约，合同无效时，已过完户了，他又转了一个月房租给我侄媳妇，按合同10天收不到租金视为违约。还有租客未经业主同意擅自改变房屋结构或用途，业主也有权解除合同，合同上也写的很清楚。被告罗某甲未告知店铺转租事宜，其是卖了铺去交接才看到的。第三人陈某甲称其与170、120店铺业主商量同意与被告罗某甲签订补充协议的。

第三人陈某甲向法庭提交陈某乙身份证、陈某甲港某居民来往内地通行证和情况说明。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据：二原告提交的证据1-5与本案待证事实有关，且能够与本案其他证据相互佐证，本院对上述证据予以采信；对二原告提交的证据6，本院综合其他证据予以认定。被告罗某甲提交的证据1-15与本案待证事实有关，且能够与本案其他证据相互佐证，本院对上述证据予以采信。

根据各方当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：

案外人陈某丙与第三人张某甲系夫妻关系，与第三人陈某甲系兄妹关系。2009年11月23日，案外人陈某丙通过购买取得惠州大亚湾西区（下称“案涉商铺”）的所有权（证号：粤房地权证惠州字第XX号），登记时间为2012年10月11日，共有情况为单独所有。2016年1月1日，第三人陈某甲作为出租方（甲方，身份证号码：XXX）与案外人吴某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺租给乙方作商业使用，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金为人民币2925元，收租账号为案外人陈某丙名下银行账号；乙方须于2016年1月1日向甲方支付保证金5850元；租赁期间未经甲方书某同意，乙方不得将案涉商铺全部或部分转租；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天或欠交管理费、水电费等金额达3900元视为乙方违约，甲方有权利没收保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。合同备注：因乙方装修需打掉三间商铺中间隔墙，所以118号、119号、120号商铺三位业主和乙方协商确定收取乙方每间商铺一个月房租为保证金，如乙方退租，将三间店铺隔墙恢复原状，保证金无条件退回，不计利息，如乙方没有恢复原状，则由三间商铺业主拿出保证金合并共同恢复原状，多退少补。2019年1月1日，第三人陈某甲、吴某在2016年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》空白处签订续租合同，约定续租案涉商铺，租期自2018年12月31日起至2021年12月31日止，每月租金为3770元。2020年4月26日，第三人陈某甲、吴某与被告罗某甲三方在上述2016年1月1日《房屋租赁合同》和续租合同后空白处签订合同，约定自2020年5月1日起《房屋租赁合同》项下承租人的权利义务转让给被告罗某甲。2020年10月1日，第三人陈某甲与被告罗某甲签订《补充协议》，约定案涉商铺租期延长五年，前两年按现有租金不递增，第三年按10%-15%递增租金，具体接近市场行情双方协商决定；同日，第三人陈某甲向被告罗某甲出具收据称，收到案涉房屋押金11310元。被告罗某甲支付案涉商铺租金的情况如下：2020年4月至2021年1月，向案外人陈某丙转账每月租金3770元；2020年12月12日向案外人陈某丙转账续租递增押金5460元；2021年3月向案外人陈某丙转账2、3月租金各3014元；2021年4月至2023年5月向案外人刘某乙转账每月租金3770元；2023年12月至2024年3月委托案外人张某乙向案外人刘某乙转账每月租金3770元。

庭审中，被告罗某甲称第三人陈某甲系案外人陈某丙的妹妹，代理案外人陈某丙出租案涉房屋；案外人刘某乙系案外人陈某丙的儿媳，代案外人陈某丙收取租金；第三人陈某甲告知案外人陈某丙为产权人并向其出示产权证复印件。第三人陈某甲对上述事实予以认可。被告罗某甲称2020年10月1日第三人陈某甲与其签订《补充协议》时已经口头告知将来会转租，第三人陈某甲表示同意，案涉店铺一直处于空置状态直到2023年4月3日将商铺转租给被告刘某甲，被告刘某甲于2023年4月23日在117、118号商铺设立惠州市某有限公司，持续到2024年4月7日。第三人陈某甲称被告罗某甲将店铺分割转租并未通知，其是卖了店铺交接才知道。

庭后，原告黄某称被告罗某甲与第三人陈某甲签订的补充协议是虚假的，是被告罗某甲与第三人陈某甲在原告取得房产证后才签订的。被告罗某甲与第三人陈某甲均称《补充协议》是真实的，是当时与案涉店铺隔壁117、119、120业主协商一起签订的。

2021年3月16日，案外人陈某丙死亡，第三人张某甲于2021年8月20日通过继承取得案涉商铺的所有权[证号：粤（2021）惠州市不动产权第XX号]，共有情况为单独所有。

2023年4月3日，被告罗某甲与被告刘某甲签订《商铺租赁合同》，约定：被告罗某甲将惠州大亚湾西区以及案涉商铺租给被告刘某甲，租赁期限自2023年5月4日起至2028年5月3日止，每月租金10000元。2022年10月15日，被告罗某甲与被告姚某签订《商铺租赁合同》，约定：被告罗某甲将惠州大亚湾西区被告姚某，租赁期限自2022年10月15日起至2025年10月15日止，每月租金为2300元。2023年2月15日，被告罗某甲与被告华某的妻子何某签订《商铺租赁合同》，约定：被告罗某甲将惠州大亚湾西区被告何某，租赁期限自2023年2月15日起至2025年2月15日止。

2023年12月12日，原告罗某作为买受人与第三人张某甲作为出售人签订《不动产买卖合同》，约定原告罗某以680000元购买案涉房屋，其中不动产租赁情况及处理载明出售人已将该不动产出租，租赁期限为无固定期限，出售人保证于签署合同前已取得承租人放弃优先购买权之书某证明，并于不动产交付前解除原租赁合同并注销租赁合同备案，买受人对因原租赁合同而产生的纠纷不承担任何责任。2024年3月7日，原告罗某取得《不动产权证书》[粤（2024）惠州市不动产权第XX号]，载明二原告共同共有案涉房屋。

另查明，被告罗某甲将案涉商铺与117、119、120打通，同时承租、共同经营，被告华某已于2024年6月24日搬离案涉商铺，目前案涉商铺由被告刘某甲、姚某共同占用一部分。案涉商铺管理费已经交到2024年7月，租金支付至2024年3月。庭审中，被告罗某甲称第三人陈某甲于2024年4月通知案涉店铺所有权人变更为二原告，知道案涉商铺所有权人变更后向二原告表达过同意按原来的租金支付，但二原告要求按8300元/月计算未果。2024年7月12日二原告对案涉商铺采取停水停电措施，被告罗某甲称已经从其他处接通水电到商铺，并表示愿意将租金交到法院账户。二原告称第三人张某甲告知案涉商铺存在无固定期限的租赁合同，二原告取得案涉商铺所有权后可随时使用。

再查明，第三人陈某乙更名为陈某甲。惠州市某有限公司法定代表人为被告刘某甲，成立日期2023年4月23日，2024年4月7日注销，住所地为案涉店铺118号及117号店铺。

本院认为，本案的争议焦点为：1.二原告是否有权请求四被告返还案涉商铺；2.二原告诉请的房屋占用费。

二原告是否有权请求四被告腾退案涉商铺，关键在于被告罗某甲与案外人陈某丙的房屋租赁合同效力问题。虽然被告罗某甲未能提交书某授权委托手续证明案外人陈某丙委托第三人陈某甲代理其处理案涉商铺的租赁事宜，但根据《中华人民共和国民法典》第一百三十五条：“民事法律行为可以采用书某形式、口头形式或其他形式；法律、行政法规或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”及第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”和第九百二十五条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”之规定，案外人陈某丙可以委托代理人签订房屋租赁合同，且该代理行为不是法律规定应当采用特定形式的法律行为。具体到本案，其一，第三人陈某甲陈述是案外人陈某丙口头承诺由其帮忙代管，第三人陈某甲与被告罗某甲签订合同时告知案外人陈某丙系产权人并出示产权证复印件。其二，根据第三人陈某甲与案外人吴某签订的《房屋租赁合同》，载明的收租账号为案外人陈某丙的账号，被告罗某甲在该合同空白处与第三人陈某甲、案外人吴某签订租赁权转让合同，被告罗某甲从案外人吴某处接手案涉店铺，且2020年4月至2024年4月长达4年的租金均是按照第三人陈某甲的指示转给案外人陈某丙及案外人陈某丙的儿媳刘某乙，案外人陈某丙及第三人张某甲从未提出过异议。综上，本院认为第三人陈某甲取得案外人陈某丙关于租赁案涉店铺的授权，被告罗某甲与第三人陈某甲签订《房屋租赁合同》时知道第三人陈某甲与陈某丙的代理关系，且补充协议签订时间在案外人陈某丙去逝之前。因此，第三人陈某甲与罗某甲签订的合同及补充协议直接约束案外人陈某丙和被告罗某甲。案涉商铺的房屋租赁合同约定的租赁期限至一审法庭辩论终结前尚未届满。二原告以买卖的方式取得案涉商铺的所有权，并在签订《不动产买卖合同》时已经知悉案涉商铺带租售卖，不论二原告在购买案涉商铺是否知悉与被告罗某甲的房屋租赁合同并非无固定期限，二原告取得案涉商铺的所有权不影响被告罗某甲与第三人陈某甲之间的租赁合同的效力，案涉商铺的租赁合同对二原告有效，仍应当继续履行原租赁合同，故被告罗某甲对案涉商铺的占有系有权占有。在被告罗某甲与案涉商铺所有权人之间的租赁合同关系仍然存续的情况下，被告罗某甲对案涉商铺的使用、收益存在合法的权利基础，二原告诉请被告罗某甲腾退案涉店铺无事实和法律依据。被告华某已于2024年6月24日搬离案涉店铺，二原告要求被告华某搬离案涉店铺无事实和法律依据。另，被告罗某甲与被告刘某甲、姚某、华某等人之间签订租赁合同的时间分别为2023年4月3日、2022年10月15日、2023年2月15日，第三人陈某甲并未对转租行为提出异议。第三人陈某甲虽称被告罗某甲并未告知案涉店铺转租直到交接案涉商铺才知道转租，但根据第三人陈某甲陈述与案涉店铺隔壁业主商量同意与被告罗某甲签订补充协议及被告罗某甲陈述签订《补充协议》时已告知第三人陈某甲将来会转租第三人陈某甲口头同意，并在与案涉店铺隔壁业主签订《补充协议》后统一对案涉商铺及隔壁商铺进行装修，同时结合案涉店铺于2023年4月23日登记为惠州市某有限公司的事实，本院认为，第三人陈某甲至少在2023年4月23日知道或应当知道被告罗某甲将案涉店铺转租，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条的规定，第三人陈某甲在六个月内未提出异议，视为第三人陈某甲同意将案涉店铺转租。因此，基于“买卖不破租赁”原则，二原告不得再就案涉商铺出卖前的转租行为提出异议。综上，二原告无权主张四被告向其返还案涉商铺。

二原告诉请的房屋占用费。因案涉店铺发生所有权变动，设定在案涉商铺的租赁权仍然存在，二原告与被告罗某甲无须另行订立合同，二原告在获得案涉商铺的所有权时就与被告罗某甲产生了租赁合同关系，继承原出租人的权利和义务。二原告诉请的房屋占用费实为案涉商铺租金。根据第三人陈某甲、案外人吴某签订的《房屋租赁合同》及第三人陈某甲、案外人吴某与被告罗某甲签订的续租合同，案涉店铺租期为2020年5月1日起至2021年12月31日。2020年10月1日，第三人陈某甲与被告罗某甲签订《补充协议》，约定案涉商铺租期延长五年，前两年按现有租金不递增，第三年按10%-15%递增租金，具体接近市场行情双方协商决定。即案涉店铺租赁期限为2020年5月1日起2026年12月31日，根据被告罗某甲向第三人陈某甲指定的案外人支付的租金和合同条款来看，前两年指的是从2021年12月31日至2023年12月31日。按照合同约定，2024年3月7日起的租金应按10%-15%递增租金，具体由双方协商确定，但二原告与被告罗某甲并未协商确定租金金额。因此，二原告诉请被告罗某甲按每月8300元支付租金无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告诉请的律师费并非诉讼产生的必要费用，本院依法不予支持。

被告刘某甲、姚某、华某，第三人张某甲、陈某甲经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利、应承担不利的法律后果，不影响对本案的审理及依法作出缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告罗某、黄某的全部诉讼请求。

案件受理费560元、保全费324元，由原告罗某、黄某共同负担，二原告已预交该款。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。