开发商逾期办理产权登记购房者可以依法维权

【律师分析】邱文峰律师长期深耕于惠阳、大亚湾地区的房产纠纷处理，对当地的房产交易习惯、政策法规以及司法实践有着深刻的理解和把握。在本案中，开发商按时办理产权登记手续是其核心义务，这直接关系到购房者能否顺利取得房屋所有权，实现购房目的。2015 年 12 月 29 日原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，其中关于产权登记的相关约定明确且具体，是判定双方权利义务的关键依据。合同约定被告应在房屋交付使用后 360 个工作日内办理产权登记手续，若逾期则需按原告已付房价款的 1% 支付违约金，这为购房者的权益提供了清晰的保障。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤1303民初2724号

原告：刘某凤，女，汉族，1981年7月26日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人：吴某宁、吴某玉，广东某某律师事务所律师。

被告：惠州市某某实业投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处某某广场某号楼某层某号房，统一社会信用代码：914413036633060***。

法定代表人：李某。

委托诉讼代理人：王某梁，系该公司法务。

原告刘某凤与被告惠州市某某实业投资有限公司（以下简称中惠源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告刘某凤及其委托诉讼代理人吴某宁、被告委托诉讼代理人王栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于惠州市惠阳区××道××道××广场××号楼××层××号房的产权登记手续。2、判令被告立即支付给原告逾期办理产权登记的违约金人民币3989.3元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××道××道××广场××号楼××层××号房，建筑面积约48.65平方米，成交价格为人民币398930元。合同约定被告最迟应在2016年12月31日前将涉案房产交付给原告，合同第十五条约定，被告应在房屋交付使用后360个工作日内，办理产权登记手续，如逾期未办理的，应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，被告已经于2016年9月23日将房产交付给了原告，原告已经实际占有使用涉案房产。原告也实际付清了全部房款，被告于2017年5月22向原告出具了收到全部房款的收据。但被告未按合同约定为原告办理产权登记，虽经原告多次催促，但被告一直拖延未办。原告认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，系有效合同。原告已经付清了全部房款，且实际占有使用房屋多年，被告不履行合同约定的产权登记义务，依法应承担法律责任，故原告依法起诉，请人民法院及时判决。

原告为其陈述的事实提交的证据有（复印件）：1、商品房买卖合同；2、发票；3、防火安全责任书；4、收款收据；5、银联持卡人存根、税款发票。

被告中惠源公司辩称，请求法庭驳回原告诉请第2项、第3项。事实和理由：1、原告主张的违约金已过诉讼时效，根据双方于2015年12月29日签订的商品房买卖合同第15条约定，关于涉案房屋产权登记办理的约定时间为房屋交付使用后360个工作日内，案涉房屋于2016年9月23日由我方交付给原告使用（原告于起诉状事实和理由部分对该日期予以确认），则案涉房屋应办理产权登记的时间约为2017年12月份。2、根据现行法律规定，诉讼时效期为3年，原告就涉案房屋办理产权应知道办理产权登记结束期至今已超过该诉讼时效的规定。3、就案涉诉讼费应由原告承担，双方无相关的协议约定。

被告没有为其陈述的事实提交证据。

本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，原告刘某凤（买受人）与被告中惠源公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××道××道××广场××幢××层××号房，房屋总价款为398930元，签订合同时付清首期款218930元，尾款180000元于2016年6月30日前分为六期还款（每期还款30000元），被告应在2016年12月31日前交付案涉商品房。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金处理。”2016年4月22日，原告缴纳案涉房屋的契税11967元。2016年9月23日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2017年5月22日，原告付清案涉房屋房价款398930元，被告向其出具《广东省增值税普通发票》。因案涉房屋的产权至今未转移登记到原告名下，原告遂诉至本院成讼。庭审时，（1）问及“现有无办理房产登记手续？登记在谁名下？现在由谁居住？被告未能将案涉房屋登记在原告名下的原因是什么？”原告回答“我没有查询过房子登记在谁名下。现在由原告实际居住。”被告回答“有办理，登记在我方公司名下，大约是在2014年左右办理的登记，具体时间不清楚。年代久远，我方人员更换频繁，导致原告在我方备案的资料缺失。”（2）问及“原告诉请被告为其办理案涉房屋的产权登记手续的事实和法律依据是什么？”原告回答“依据双方签订的商品房买卖合同第15条。合同约定被告有义务在交房后360个工作日内给原告办理产权登记手续。”（3）问及“原告主张违约金3989.3元是怎么计算出来的？原告诉请支付违约金的事实和法律依据是什么？”原告回答“根据双方签订的商品房买卖合同第15条，按原告已付房屋价款的1%向原告支付违约金。原告已经实际支付398930元，乘以1%就是3989.3元。事实是被告在2016年9月23日已经交付涉案房产给原告，现在已经超过了上述期限。而且违约行为处于延续状态，现在仍然处于违约之中。法律依据为民法典相关规定。”被告回答“虽然该条款约定了1%的违约金，但我方认为至今原告主张该违约金时已过诉讼时效。”本院当庭告知被告应在庭审结束后三个工作日内提交未能办理案涉房屋登记至原告名下的情况说明及缺失资料的具体名称，但被告逾期未提交。

另查明，根据本院查询案涉房屋《不动产登记结果》显示：权利人为陈某芳；预告登记号为1110047332，登记时间为2013年4月15日；不存在抵押、查封、设定居住权等情况。2014年1月3日，本院就该房屋立案受理中惠源公司[另案原告（反诉被告）]与陈某芳[另案被告（反诉原告）]商品房预售合同纠纷一案，并于2014年9月10日作出（2014）惠阳法民一初字第184号民事判决，判决：“一、中惠源公司与陈某芳2013年1月9日签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2013）00000286】于2014年3月10日解除；二、驳回中惠源公司请求陈某芳支付违约金的诉讼请求；三、中惠源公司向陈某芳返还购房款108476元及支付违约金1084.76元；四、中惠源公司向陈某芳返还代收杂费2000元及支付利息（从2012年12月6日起按中国人民银行一年期贷款利率计至付清款之日止）；上述第三、四项于本判决发生法律效力之日起十五日内付清；五、驳回陈某芳请求中惠源公司返还住宅专项维修资金及支付利息的诉讼请求。”判决生效后，陈某芳等13人向本院申请强制执行，因被执行人均为中惠源公司，本院依法决定该13宗执行案合并执行，并于2018年3月14日作出（2017）粤1303执860、861、865-871、899-901、1412号之二执行裁定，裁定该13宗案件执行完毕结案。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实引起的民事纠纷发生在《民法典》施行前，故本案应适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。一、案涉房屋权属转移登记问题。原告刘某凤与被告中惠源公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法应认定合法有效，双方应恪守履行。商品房买卖合同中，卖方的主要义务就是向买方转移房屋的所有权，买方仅负有向登记机关申请和提交相关文件的协助义务。具体到本案而言，案涉房屋原预告登记的权利人为案外人陈某芳，根据《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”陈某芳通过预告登记已具有了物权期待权，该物权期待权排除出售方中惠源公司对案涉房屋行使物权的权利。后中惠源公司就此向本院提起诉讼，本院所作（2014）惠阳法民一初字第184号民事判决已判决中惠源公司与陈某芳所签《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2013）00000286】于2014年3月10日解除，亦即双方之间的商品房预售合同关系已解除，且中惠源公司应返还陈某芳款项业经本院执行完毕，陈某芳原有债权已消灭，根据《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故本案被告中惠源公司已实际取得案涉房屋物权，可另行处分。被告于2015年12月29日将该房屋出售给原告并交付其占有使用，原告亦付清购房款398930元，因此，案涉房屋已具备办理权属转移登记的条件。经本院告知后，被告逾期未提交其未能办理案涉房屋登记至原告名下的情况说明及缺失资料的具体名称，应承担举证不能的不利后果，应视为案涉房屋尚未办理权属转移登记的原因归责于被告，被告显属违约。原告诉请被告继续履行合同，为其办理产权登记手续于法有据，应予支持。二、违约金诉讼时效问题。案涉房屋已于2016年9月23日实际交付给原告使用，根据合同第十五条约定，被告应在2016年9月24日起360个工作日即475天[360天+（52周/年×2双休日/周）+11天法定节假日]内办理相关不动产转移登记手续，易言之，双方约定办理房屋权属转移登记的截止时间为2018年1月12日。同时该条款还约定，因被告责任导致原告不能在2018年1月12日前取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款398930元的1%即3989.3元向原告支付违约金。由于合同已明确约定被告逾期办证违约金数额，为一时性债权，应从约定的期限届满之次日即2018年1月13日起开始计算诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定”之规定,案涉违约金3989.3元的诉讼时效期间按三年计算截至2021年1月13日止,而原告起诉日期为2021年4月13日,已超过诉讼时效。故被告提出的原告主张违约金已过诉讼时效的抗辩意见，具有事实和法律依据，本院予以采纳。对于原告主张被告支付逾期办理产权登记违约金3989.3元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

一、被告惠州市某某实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内为原告刘某凤办理惠州市惠阳区××道××道××广场××幢××层××号房屋的房地产权属转移登记手续。

二、驳回原告刘某凤的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费25元（原告已预交），由被告惠州市某某实业投资有限公司负担。被告惠州市某某实业投资有限公司负担的受理费应在本判决生效之日起7日内向本院缴交，逾期移送强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员 钟 某

二〇二一年十二月二十七日

书记员 彭某欢