【律师分析】惠阳、大亚湾办理房产物权邱文峰律师分析，本案属于建筑物区分所有权（物权保护）纠纷，核心争议有两点：一是单个业主是否有权起诉侵害共有部分的侵权人；二是多方主体混合侵权时责任如何划分。

依据原《中华人民共和国物权法》第七十条（现《民法典》第二百七十一条）规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。购房时业主已经分摊公共部位建筑面积，即属于共有部分权利人，当共有部分遭受侵害，业主有权提起物权保护诉讼，并不需要必须由业主委员会起诉维权。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中： 1、物业公司责任：物业管理用房依法属于全体业主共有，物业公司仅有管理维护职责，未经业主大会同意无权出租、交由他人使用。本案某物业公司与无民事行为能力人某李姓人员签订物业管理用房使用合同，擅自把物业用房交由他人用于超市经营，改变共有部分用途，存在明显过错，应当承担排除妨害、恢复原状侵权责任。物业公司抗辩仅能劝阻、上报政府部门不用承担侵权责任，法院不予采纳。物业服务企业对共有部位负有养护、管理义务，不作为、违法处置共有区域同样构成侵权。 2、实际经营使用人责任：某金山大亚湾分公司作为超市实际占用人，不仅占有物业管理用房、走廊、卫生间、楼梯间等业主共有部位，还将公共卫生间改造为办公室，直接实施侵占、改造共有部分行为，应当承担侵权责任。因其属于分公司，没有独立法人资格，民事责任由总公司某惠州市文丰金山贸易有限公司承担。承租方以 “租赁时现状如此、不清楚属于公共区域、物业同意装修” 为由抗辩不能免责，承租商铺应当尽到审慎审查权属的义务，不能以不知情对抗业主物权。 3、未成年人产权人及其监护人责任：本案商铺登记权利人某李姓人员，案件发生时仅 5 周岁，属于无民事行为能力人，全部民事活动均由母亲某祝姓人员（监护人）代为实施。监护人某祝姓人员以未成年人名义购置多间商铺，又通过合同将属于全体业主的物业管理用房一并交由超市实际使用，客观促成共有部分被侵占，监护人某祝姓人员需要直接承担侵权民事责任。 4、开发商责任：开发商某龙光房地产公司已经完成房屋销售，将物业移交物业公司管理，原告没有证据证明开发商实施处分、侵占共有部位行为，故开发商不承担侵权责任。

民 事 判 决 书

原告：陈某某，女，汉族，1984 年 1 月 12 日出生，住址：【隐藏】。

委托诉讼代理人：管某某，女，汉族，1962 年 9 月 19 日出生，住址：【隐藏】。系原告陈某某的母亲。

被告：某惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：【隐藏】。

法定代表人：沈某某。

委托诉讼代理人：曾某某，系该公司职员，委托权限至 2019 年 8 月 20 日止。

委托诉讼代理人：曹某某，系该公司职员。

被告：某广东龙光集团物业管理有限公司，住所地：【隐藏】。

法定代表人：姚某某。

委托诉讼代理人：朱某某，系该公司职员。

委托诉讼代理人：姚某某，系该公司职员。

被告：某惠州市文丰金山贸易有限公司大亚湾分公司，住所地：【隐藏】。

负责人：李某某。

委托诉讼代理人：伍某某，女，汉族，1986 年 1 月 21 日，住址：【隐藏】。

被告：某惠州市文丰金山贸易有限公司，住所地：【隐藏】。

法定代表人：李某某。

委托诉讼代理人：伍某某，女，汉族，1986 年 1 月 21 日，住址：【隐藏】。

被告：李某，男，汉族，2013 年 7 月 3 日出生，住址：【隐藏】。

法定代理人：祝某某（系被告李某的母亲），女，汉族，1976 年 5 月 8 日出生，住址：【隐藏】。

被告：祝某某，女，汉族，1976 年 5 月 8 日出生，住址：【隐藏】。

原告陈某某与被告某惠州大亚湾龙光房地产有限公司（以下简称某龙光房地产公司）、某广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称某龙光物业公司）、某惠州市文丰金山贸易有限公司大亚湾分公司（以下简称某金山大亚湾分公司）、某惠州市文丰金山贸易有限公司（以下简称某金山有限公司）、李某、祝某某物权保护纠纷一案，本院于 2019 年 1 月 22 日立案后，依法适用普通程序，于 2019 年 4 月 3 日、2019 年 7 月 2 日两次公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人管某某，被告某龙光房地产公司的委托诉讼代理人曾某某、被告某龙光物业公司的委托诉讼代理人朱某某、被告某金山大亚湾分公司及某金山有限公司的委托诉讼代理人伍某某、被告祝某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某向本院提出诉讼请求：1. 判令被告对某龙光天悦龙庭 5 栋 107 号商品房相关联的公共部位、公共设施及物业管理用房恢复原状、排除妨害；2. 案件诉讼费由被告负担。

事实和理由：原告陈某某向被告某惠州大亚湾龙光房地产有限公司购买了某龙光天悦龙庭 5 栋 107 号房。5 栋 107 号房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积 72.67 平方米，其中，5 栋 101 至 211 号房共同共有包括全栋 1／2 外墙，商场门厅、走道、楼梯、电梯间、卫生间、配电间、杂物间。但被告某龙光房地产公司对案涉 107 号房所在的物业共有部位、共有设施擅自修改，改变使用性质，将卫生间、走道、配电房、杂物间等共用部位、共用设施及物业管理用房全部打通，未经全体业主同意即对外出售或者出租给 “金山超市” 经营使用，且被告某龙光房地产公司、某龙光物业公司于 2017 年 9 月份刻意规避大亚湾房管部门的现场检查，在检查前对案涉商品房的共用部位恢复原状以顺利通过检查，在 2017 年 11 月检查后又重新将共用部位对外开放经营。原告认为，根据合同约定及《物业管理条例》有关规定，物业管理用房的所有权归全体业主所有，被告未经全体业主同意，擅自改变物业共用部位、共用设施以及物业管理用房的使用性质，严重影响原告对卫生间、走道等物业共用部位的有效使用，同时也侵犯了全体业主的合法权益。被告某金山大亚湾分公司和被告李某没有合法权利私自占有使用涉案共用部分侵犯了原告的合法权益，被告某金山有限公司作为被告某金山大亚湾分公司的总公司，亦应承担其分公司的民事责任。原告在与被告交涉多次未果的情况下，为维护正当权益，特诉至法院，请依法裁决。

原告陈某某为支持其主张，向本院提交了下列证据：1. 广东省商品房买卖合同 1 份；2. 律师函 2 份、快递单 3 份、查询单 2 份；3. 照片 5 页；4. 某龙光天悦龙庭物业管理用房使用合同 1 份。

被告某龙光房地产公司辩称，我公司不是侵权行为人，应驳回原告的全部诉讼请求。侵权责任法第三条规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。侵权人是指实施侵害他人权益的人，我公司已于 2016 年 6 月 16 日将金山超市所在的天悦龙庭 5 栋 101106 及 109 号房出售给李某，我公司不是上述物业的所有权人，也没有将本案争议公共区域租售给他人。故就算原告关于金山超市擅自变更物业共有部位共用设施以及物业管理用房的使用性质属实的，因我公司不是上述房产的所有权人和使用人，亦无擅自处分上述房产周边公共区域，我公司非侵权行为人，无需承担恢复原状，排除妨害的侵权责任。原告就侵权人及相关侵权行为应负举证责任，如举证不能则由其自行承担不利后果。

被告某龙光房地产公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：李某商品房买卖合同 7 份。

被告某龙光物业公司辩称，原告与我公司是物业管理关系，原告与我公司签订的是物业管理合同，我公司已按合同约定向原告提供物业管理服务，本案原告起诉的案由为物权保护纠纷，原告应提供证据证明我公司存在侵犯原告所谓的物权权益，但原告并未提供相应证据证明我公司侵害了原告所称的物权权益，故我公司不是原告所称的侵权人之一。对涉案房产金山超市与原告之间是否存在侵权纠纷应由原告主张证明。即使原告所称的侵害事实存在，我公司对于该情形并没有强制或者法律义务，对相关侵权人作出类似处罚的处理。在业主或承租人装修过程中，如果我公司发现有违规装修的情况，我公司会先向业主或承租人发出整改通知书，我公司只能向政府部门报告此类行为。故即使金山超市存在原告所称的侵权行为，应由原告向金山超市主张。物业公司只是对涉案小区进行管理，我公司不存在侵权行为，无需承担停止侵害、恢复原状的责任。被告某金山大亚湾分公司和某金山有限公司在承租本案涉案商铺时有对商铺情况进行查明的义务，但其并未履行相当注意义务，因此造成的相关损失由其自身承担。

被告某龙光物业公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：某龙光天悦龙庭前期物业服务合同 1 份。

被告某金山大亚湾分公司、某金山有限公司答辩称，涉案金山超市的商铺是我公司从业主李某的母亲祝某某手里租的，租赁过来的商铺面积就是那么大的，我公司没有改变商铺的现状和构造，租用的面积为 1300 多平米，房租和物业费都是按 1300 平方米的面积缴纳相应费用。涉案金山超市的整个区域都是原来的销售中心，我公司租赁时业主告诉我们这一片都是业主自己的，当时业主的房产证还没有办理下来，我方并不知道占用了公共区域，因为当时涉案商铺作为营销中心时状况就是承租过来的状况，承租过来时与作为营销中心时格局一致，我公司并没有作出改动，我公司不清楚哪些是业主共同使用区域，且装修时物业也是同意的，我公司有理由相信承租的面积是合法合理的。在超市开业 2 个月的时候才被告知要配合业主做房产证，把区域隔开，之后又拆开，半个月便恢复使用。后来又被告知有一些地方是公共区域大概有 300 多平方米不能使用，我公司对这些并不知情，要是知道这个区域有问题我公司也不会租用。我公司与原告没有任何关系，没有侵害原告的合法权益。

被告某金山大亚湾分公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1. 房屋租赁合同 2 份；2. 天悦龙庭 5 栋 1 楼商铺租赁合同三方协议 1 份。

被告李某、被告祝某某辩称，侵权不是我方，而是承租方。我方不知道公共区域，只知道有物业管理用房。

被告李某、被告祝某某向本院提交证据：1. 常住人口登记卡、出生医学证明各 1 份；2. 离婚协议书、离婚证各 1 份；3. 某龙光天悦龙庭物业管理用房使用合同 1 份。

本院向【隐藏】房产管理局调取的证据：某龙光天悦龙庭 5 栋 101 至 211 号房测绘面积分户明细表。

综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对案件证据的审查，本院对事实认定如下：

（一）某广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司是被告某龙光物业公司设立的分支机构，专门负责某龙光天悦龙庭物业管理，没有独立法人资质。被告某金山有限公司的类型是有限责任公司（自然人投资或控股），被告某金山大亚湾分公司的类型是有限责任公司分公司（自然人投资或控股），被告某金山有限公司与被告某金山大亚湾分公司是总公司与分公司的关系，被告某金山大亚湾分公司经营管理店面开在某龙光天悦龙庭 5 栋 1 楼的金山超市。

（二）位于惠州某龙光天悦龙庭由被告某龙光房地产公司开发建设的。其中，某龙光天悦龙庭 5 栋 110 号房规划为物业管理用房，建筑面积为 301.16 平方米。某龙光天悦龙庭 5 栋 101 至 211 号房共同共有部位：全栋 1／2 外墙，商场门厅、走廊、楼梯、电梯、卫生间、配电间、杂物间。

（三）2016 年 1 月 20 日，原告陈某某与被告某龙光房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告陈某某向被告某龙光房地产公司购买了某龙光天悦龙庭 5 栋 107 号房（商品房用途为商业），公共部位与共用房屋分摊建筑面积 72.67 平方米。

（四）2016 年 6 月 16 日，被告祝某某出资以李某的名义与被告某龙光房地产公司签订 7 份《商品房买卖合同》及相应补充协议，被告李某购买了某龙光天悦龙庭 5 栋 101 号、102 号、103 号、104 号、105 号、106 号、109 号房（商品房用途均为商业）。该 7 套房的建筑面积分别为 108.39 平方米、147.76 平方米、147.76 平方米、147.76 平方米、147.76 平方米、145.87 平方米、165.41 平方米，建筑面积合计为 1010.71 平方米；公共部位与共用房屋分摊建筑面积分别为 38.45 平方米、52.41 平方米、52.41 平方米、52.41 平方米、52.41 平方米、51.74 平方米、58.67 平方米。

（五）2016 年 3 月 1 日，被告某龙光房地产公司与被告某龙光物业公司签订《天悦龙庭前期物业服务合同》，约定被告某龙光房地产公司委托被告某龙光物业公司对位于惠州天悦龙庭提供专业化、一体化的前期物业管理服务事宜；物业总建筑面积 375961.87 平方米，总用地面积 89328 平方米，绿化率 36.44%，车位 2329 个，总共 3036 户；物业服务内容包括房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业的标准为人民币 3 元／月／平方米；物业服务期限为 5 年，暂定自 2016 年 2 月 1 日至 2020 年 1 月 30 日；被告某龙光物业公司承接物业时，被告某龙光房地产公司应向某龙光物业公司移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。

（六）1.2016 年 8 月 30 日，被告祝某某以李某的名义与某广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司签订《某龙光天悦龙庭物业管理用房使用合同》，约定李某使用惠州位置的某龙光天悦龙庭的物业管理用房总建筑面积约为 301.17 平方米，使用期限 20 年（从 2016 年 8 月 30 日至 2036 年 8 月 30 日止），物业管理费标准为：3 元／平方米／月，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。祝某某在乙方处签名。

2.2016 年 11 月 17 日，被告祝某某以李某的名义与涂某某签订《房屋租赁合同》，被告李某将其上述 7 套房（建筑面积 1010.71 平方米，以房产证或相关法律文书记载为准）租给涂某某，租期 2016 年 11 月 18 日起至 2026 年 11 月 17 日止，租赁期间，每月的物业管理等杂费均由承租方支付，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。涂某某代表被告某金山大亚湾分公司从被告李某处租赁了上述 7 套房后，被告某金山大亚湾分公司将该 7 套房装修后用于经营金山超市，但金山超市实际占有使用区域包括属于李某的上述 7 套房、物业管理用房、走廊、卫生间、杂物间、楼梯间。其中，有一间卫生间由被告某金山大亚湾分公司擅自改造成办公室。

3. 被告祝某某以李某作为甲方、涂某某作为乙方、某广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司作为丙方签订《天悦龙庭 5 栋 1 楼商铺租赁合同三方协议》，约定，鉴于：1. 甲方、乙方签订了《房租租赁合同》（以下简称 “租赁合同”），尚未进行最终结算。2. 甲方为天悦龙庭 5 栋 101、102、103、104、105、106、109 商铺（以下简称 “该等商铺”）所有人，因办理产权登记需对双方合同约定中部分使用空间做室内隔墙施工。现甲、乙、丙方就丙方委托单位在室内隔墙施工期间，免除乙方就租赁甲方该等商铺 30 天的租金及管理费之事宜达成本协议，以资各方共同遵守。一、甲、乙、丙三方同意并确认：在本协议签署之日起 15 天内，丙方安排施工单位完成政府规划要求的甲方该等商铺中间过道隔墙、物业管理用房隔墙，在政府主管部门验收完成后拆除隔墙，并对现场修复至隔墙施工前现状。甲方同意在丙方委托之施工单位进场当天起，免除乙方 30 天租金。丙方同意在其委托之施工单位进场当天起，免除甲方 30 天物业管理费叁仟玖佰叁拾伍圆陆角肆分（人民币 3935.64 元，1311.88 平方米＊3 元／平方米月）。鉴于甲乙双方约定，在乙方租赁甲方该等商铺期间物业管理费由乙方承担，现乙方无需向丙方缴纳前述期间相应金额的物业管理费。丙方同意免除甲方贰万伍仟元（人民币 25000 元整）物业管理费，在本合同施工完成后分月计结抵扣。施工期间乙方超市内设备及商品，丙方全力跟踪搬运及工程结束后恢复原状，乙方人员负责配合打包收集商品、腾空货架，指导搬运，搬运过程中造成设备、商品损坏由丙方负责。本协议施工期若超过 25 天，三方另行考虑乙方损失。协议还就三方的其他权利义务进行了约定。

上述事实，有原、被告的庭审陈述，经庭审质证本院依法调取的证据、原、被告提供的证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案属于物权保护纠纷。本案的争议焦点是：一、原告的物权权益是否受到了侵害；二、如原告的物权受到侵害，应由谁承担侵权责任。

一、关于原告的物权权益是否受到了侵害的问题

根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，本案中原告是某龙光天悦龙庭的业主，且其在购房时已经对涉案公共部位进行了分摊，依法属于涉案公共部位的权利人之一。现涉案公共部位的卫生间、物业管理用房、走廊、楼梯间被被告某金山大亚湾分公司占有使用，导致原告无法使用上述公共部位，原告的物权权益确实受到了侵害。

二、关于应由谁承担侵权责任的问题

1. 被告某龙光房地产公司应否承担侵权责任的问题。被告某龙光房地产公司作为某龙光天悦龙庭的建设单位，其已将涉案房产的公共部位委托某龙光物业公司进行管理维护，且原告并没有提供证据证明被告某龙光房地产公司擅自处分了物业共用部位、共用设施设备，应由原告承担举证不能的法律后果，对原告要求被告某龙光房地产公司承担侵权责任的请求，本院不予支持。

2. 被告某龙光物业公司应否承担侵权责任的问题。被告某龙光物业公司作为某龙光天悦龙庭的前期物业管理公司，根据《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定，被告某龙光物业公司对某龙光天悦龙庭的房屋共用部位承担日常维修、养护和管理的义务，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。本案中，被告某龙光物业公司未经业主大会的同意，擅自改变物业管理用房的用途，与被告李某签订《某龙光天悦龙庭物业管理用房使用合同》将物业管理用房交由被告李某使用。妨害了原告对涉案公共部位的使用。其行为侵害了原告的物权权益，应承担排除妨害、恢复原状的侵权责任。被告某龙光物业公司辩称其公司没有侵害原告的物权权益无需承担侵权责任的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。

3. 被告某金山大亚湾分公司与被告某金山有限公司应否承担侵权责任的问题。被告某金山有限公司与被告某金山大亚湾分公司是总公司与分公司的关系，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担” 的规定，被告某金山大亚湾分公司不具备法人资格，其民事责任应由被告某金山有限公司承担。本案中，被告某金山大亚湾分公司是涉案公共部位的实际占有使用人，且其还擅自改造涉案公共部位的一间卫生间为办公室，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持” 的规定，被告某金山大亚湾分公司侵害了原告的物权权益，应承担侵权责任；但因其的民事责任由某金山有限公司承担，故被告某金山有限公司应承担排除妨害、恢复原状的侵权责任。被告某金山大亚湾分公司与某金山有限公司辩称其公司与原告没有关系、没有侵害原告的合法权益的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。

4. 被告李某、祝某某应否承担侵权责任的问题。被告李某是某龙光天悦龙庭 5 栋 101 号至 106 号、109 号房的所有人，涂某某代表某金山大亚湾分公司与被告李某签订《房屋租赁合同》，约定李某将上述 7 套房租给了涂某某，房产的物业管理费由承租方支付。虽然合同并没有涉及到公共部位，但是据李某与被告某龙光物业管理公司签订的《某龙光天悦龙庭物业管理用房使用合同》，物业管理用房是由李某使用的，使用费用是按月 3 元／平方米的标准缴纳物业管理费；而又根据《天悦龙庭 5 栋 1 楼商铺租赁合同三方协议》约定，涂某某是按面积 1311.88 平方米缴纳物业管理费的，其中已包括李某的 7 套房及物业管理用房的物业管理费，且实际中物业管理用房等公共部位亦是由金山超市占有使用的，可以认为被告李某将物业管理用房交给了承租方使用，以致妨害了原告对涉案公共部位的使用，其行为亦侵害了原告的物权权益，也应承担排除妨害、恢复原状的侵权责任。因被告李某出生于 2013 年 7 月 3 日，不满八周岁，属于无行为能力人，本案中，其民事行为由其监护人祝某某代为完成，故其民事责任应由祝某某承担。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第七十一条、第七十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十五条、第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告某广东龙光集团物业管理有限公司、被告某惠州市文丰金山贸易有限公司、被告祝某某自本判决生效之日起 30 日内按照某龙光天悦龙庭 5 栋 1 楼平面图对该楼层的公共部位恢复原状；排除对原告陈某某使用某龙光天悦龙庭 5 栋 107 号房公共部位的妨害。

二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。

案件受理费 100 元，由被告某广东龙光集团物业管理有限公司负担 33.34 元，被告某惠州市文丰金山贸易有限公司负担 33.33 元，被告祝某某负担 33.33 元。