恋爱双方共同出资买房登记在一方名下分手后可按确认份额拍卖变卖分割房产

【律师分析】惠阳、大亚湾办理房产物权案件有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”第三百零四条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”

恋爱同居男女双方共同出资购置房产，房屋仅登记在其中一方名下，双方内部可以通过书面方式确认房产按份共有份额。恋爱关系终止，共有基础丧失，按份共有人有权请求分割共有房产。房屋属于实物难以直接分割，双方无法就房屋归一方所有、折价补偿达成一致的，法院可以判决对房屋拍卖、变卖，所得价款扣除相关费用后，按照双方确认的产权份额进行分配。本案中原被告双方庭后提交《房屋份额确认书》，自愿确认原告占30%、被告占70%份额，该系当事人真实意思表示，法院予以采信并据此作出分割裁判。虽案涉房屋不动产登记仅为被告一人，但不动产对外登记效力不等同于双方内部实际物权份额，内部共有约定可以约束双方当事人。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告：王某某，女，1992年2月16日出生，汉族，住**，公民身份号码*。

委托诉讼代理人：钟某某，*****律师事务所律师。

被告：肖某某，男，1990年7月8日出生，汉族，住**，公民身份号码*。

原告王某某与被告肖某某共有物分割纠纷一案，本院于2024年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2024年8月27日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人钟某某、被告肖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于惠州****房屋归被告所有，被告向原告返还购房款424410.98元；2.判令本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。

原告当庭将第一项诉讼请求变更为：请求依法确认位于惠州****房屋归被告所有，被告向原告返还购房款397650.98元。庭审中被告不同意房屋归其所有，原告再次变更第一项诉讼请求为：请求法院确认房屋归双方共同所有，将房屋进行折价拍卖、变卖后的购房款平均分割。

事实和理由：原、被告于2005年相识后，逐渐发展为男女朋友关系。两人计划共同出资购买一套房屋。房屋位于惠州****，该房屋总价为1407635元，首付427635元，剩余98万元办理银行按揭。签订《商品房买卖合同》时，原、被告曾约定，合同以被告的名义签订，产权亦登记在被告名下，首付款由双方各承担一半，按揭款共同承担。2023年8月29日，房款还清。此时原被告双方的感情却出现裂痕，最终双方选择分手，但就房屋的分割争执不下。根据《民事诉讼法》第三十三条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此，原告特诉至贵院，望判如所请

原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.不动产登记证明，2.交易明细；3.行政处罚决定书。

被告肖某某提交书面答辩意见如下：

一、请求法院驳回被答辩人要求本人向原告返还购房款424410.98元的诉讼请求。

二、答辩人与被答辩人于2018年12月—2023年9月共同一起生活，在此期间一直感情和睦相处，一起挣钱一起存钱，我的工资也会转给她存和管理，二人一直有想法投资买房给小孩上学、养老，一直都是我的工资高，她的工资低，自2020年4月23日看中在惠州房屋，首付款427635元，贷款980000元，共计1407635元；自2023年8月29目还清全部贷款；由于房屋只写了答辩人一个人的名字，被答辩人担心我以后会私自卖房，当时也考虑过在房产证加被答辩人的名字，由于需要缴纳一万多的费用，所以就在惠州市某抵押100万元给被答辩人，因为这样做可以省手续费。后来在2023年9月底，被答辩人（原告）和答辩人提出了分手，答辩人同意了，她也有了新男朋友，并且同居了，被答辩人多次回来带走了她的东西，并且私自带走了我的购房合同、购房发票、物业合同，后来我们也很少联系；有一次她请我吃饭，我就悄悄的配了她住房的钥匙，偶然的机会我进去拿走了购房合同、购房发票、物业合同书，顺便带走了她的债权证书，一起焚烧了；她在深圳市告我，我被拘留了11天，她也补办了债权证书，这事情就结束了，答辩人对证据三不认可，因为原告私自带走了我的购房合同、购房发票、物业合同书。

三、我并没有想要独占房子的意思，因为她手上有债权证书，我也卖不了，我的想法是双方在有困难、生病，急需要钱的时候才卖，或者用于以后双方合好一起养老住，毕竟现在都还年轻，虽然房租一直在贬值，作普通人来说只有一套房其实涨跌都关系不大；如果被答辩人想退出共同投资卖房我也同意，我请求法院以公平公正现在的市场价按投资比例分配，因为投资是跌了大家一起承担风险，张了大家一起分配利润，这样才公平；合计：被答辩人出资298315.32元，答辩人出资1109319.68元，被答辩人投资占比是21.2%，答辩人投资占比是78.8%。答辩人对证据一真实性均不认可，因为抵押100万给原告，但实际并没有支100万给被告。

四、请求法院判令以答辩人的交易流水为准，因为被答辩人没有提供合计：①微信红包流水、②中国银行卡（6217********7812）流水79200元、③物业费10770.24元。我多次与原告发微信消息统计红包流水、花呗流水；原告也没回复我。答辩人对证据二真实性不认可，因为原告流水数据不齐全。

五、请求法院判令本案诉讼费、保全费、担保费由被答辩人（原告）承担。

六、请求法院判令原告向被告支付精神损失费、经济损失费、差旅费共计10万元。

庭审中，针对原告第二次变更的诉讼请求，被告不同意房屋归其所有，要求按出资比例对案涉房屋拍卖并分割。

被告就其辩称的事项向本院提交了以下证据：1.购房发票；2.交易明细汇总表；3.答辩人来往被答辩人招商银行明细；4.浦发银行来往答辩人平安银行转账明细；5.浦发银行来往被答辩人招商银行转账明细；6.宁波银行明细；7.支付宝转账明细；8.学费（支付宝）；9.微信转账明细；10.微信红包明细；11.物业费发票。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方没有争议的事实本院认定如下：

原被告在恋爱期间共同出资购买惠州**房屋【不动产权证书号：粤（2021）惠州市不动产权第*号】，案涉房屋总价为1407635元，已付清首付款及银行按揭贷款。案涉房屋所有人为被告，双方经协商为原告设立数额为100万元的抵押权，债权确定期间为2020年10月24日至2026年10月23日止，但原告未曾给付被告100万元。2023年9月，原被告分手，原告将购房协议及他项权证带走；被告未经原告允许私自配刻原告租住房屋的钥匙，于2024年2月6日11时左右非法侵入该房内，带走房内的他项权证及购房协议等文件并销毁。

庭审中，原、被告对案涉房产价值未达成一致意见，但均同意申请拍卖、变卖案涉房屋，并按各自产权比例分割价款。庭后，原、被告双方向法庭提交《房屋份额确认书》，确认原告王某某占案涉房产份额的30%，被告肖某某占案涉房产份额的70%。

本院认为，本案系共有物分割纠纷。

关于案涉房产份额的问题。原、被告一致确认原告王某某占案涉房屋份额的30%，被告肖某某占案涉房产份额的70%，本院予以确认。

关于案涉房产是否应分割的问题。根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”本案中，原、被告就案涉房屋形成按份共有关系，双方对分割房屋没有约定，根据上述法律规定，原告作为按份共有人可以随时请求对案涉房屋进行分割，且原被告已经分手，双方共有基础已经丧失，故本院对原告请求分割案涉房屋的诉讼请求予以支持。

关于案涉房产如何分割的问题。原、被告虽在庭审中同意申请法院拍卖、变卖，庭后被告提出目前拍卖案涉房屋的市场价值不高，不同意出售。案涉的共有物是房屋，属于难以分割的实物，且双方亦未就将案涉房屋作价出售达成合意，综合考虑本案的实际情况，本院支持对案涉房屋进行拍卖或变卖，拍卖或变卖所得价款扣除相应费用后按原告占共有比例的30%、被告占共有比例的70%进行分配。原告诉求超出部分，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、确认位于惠州**房屋【不动产权证书号：粤（2021）惠州市不动产权第*号】，由原告王某某占30%份额，被告肖某某占70%份额；

二、原告王某某、被告肖某某于本判决生效之日起三十日内将位于惠州**房屋【不动产权证书号：粤（2021）惠州市不动产权第*号】予以拍卖、变卖，所得价款扣除相应费用后按照原告王某某占30%、被告肖某某占70%的比例予以分配；

三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

案件受理费8734.36元，由原告王某某负担2620.31元，被告肖某某负担6114.05。原告多预交的案件受理费6114.05元，由本院于判决生效后退还。被告应于本判决生效之日起七日内，向本院缴交该应负案件受理费6114.05元。逾期不付，本院依法强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。