楼上房屋渗水致楼下受损房屋实际权利人应承担赔偿责任

【律师分析】

惠阳、大亚湾办理房产物权案件有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国民法典》对相邻关系作了明确规定：

“第二百八十八条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百九十六条　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”

本案即是一起典型的相邻关系纠纷。原告与被告系上下楼邻居，原告房屋的客厅、阳台、次卧墙壁出现水渍并部分发黑发霉，次卧衣柜、榻榻米靠墙部分亦已霉变。经法院委托鉴定机构鉴定，认定原告房屋渗漏水与楼上房屋存在因果关系，楼上厨房及阳台的防水存在封闭性缺陷，水源外溢并渗漏至楼下。法院据此认定，被告叶某作为原告上一楼层业主，未按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定做好卫生间及经常用水区域的防水措施，导致原告房屋渗水严重，应当承担修复责任以及财产损失赔偿责任。因被告在诉讼中已对防水问题进行修复，原告亦确认其修复诉请已经履行完毕，法院对该项诉请不再处理，仅就财产损失判赔。

关于赔偿主体，涉案房屋虽登记在被告谢某名下，但被告叶某提交《代持协议》及转账记录，证明房屋系其借谢某名义购买、实际权利人为其本人并用于对外出租。法院认定谢某并非房屋产权人，不应承担因房屋渗水产生的侵权责任，判由实际权利人叶某承担。可见处理此类纠纷，应当先厘清房屋的实际权利人与登记权利人，避免告错对象。

关于损失数额，法院采酌定方式认定：因渗水产生的财产损失，参考原告提交的案外人出具的报价表，结合现场查看情况及鉴定报告检测情况，酌定15000元；房屋修复期间的租房费用，考虑房屋确需修复，结合当地市场租金价格及房屋维修面积，酌定按每月1500元标准计算3个月，共计4500元；鉴定费15000元，因鉴定结论确认渗水与被告房屋存在因果关系，依照《诉讼费用交纳办法》的规定由被告负担。

而原告主张的替代性租房费用，因其房屋用于自住且一直在使用涉案房屋，并未实际产生另行租房的费用，法院不予支持；误工费因原告未举证证明因房屋渗水导致其无法正常工作，亦不予支持。这表明，相邻关系纠纷中主张损失，须以实际发生并有证据支撑为限，仅凭估算或者设想难以获得支持。

郑某、谢某、叶某相邻关系纠纷一审判决书

当事人

原告：郑某，女，1994年4月20日出生，汉族，住浙江省某市。委托诉讼代理人：黄某，与原告系夫妻关系。

被告：谢某，女，1995年2月22日出生，汉族，住广东省某县。

被告：叶某，女，1982年5月29日出生，汉族，住广东省惠州市某区。

诉讼记录

原告郑某与被告谢某、叶某相邻关系纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2025年9月4日、2025年12月24日公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托诉讼代理人黄某、被告叶某到庭参加诉讼，被告谢某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况时间线

原告郑某向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿因房屋渗水导致的财产损失共计19840元，包括但不限于次卧衣柜、床更换、墙面及天花板翻新、家具霉变损失；2．判令被告赔偿因次卧无法居住导致的替代性租房费用损失9600元，按当地同等房屋租金标准计算；3．判令被告赔偿房屋翻新期间（暂定3个月）原告无法居住产生的租房费用4800元；4．判令被告承担房屋损害鉴定费用15000元及本案全部诉讼费用；5．判令被告限期修复其房屋防水设施，彻底排除漏水隐患；6．判令被告赔偿误工损失92736元，按惠州市社会月平均工资5796元乘以16个月计算。

事实与理由：2023年12月，原告发现房屋渗水，经物业排查及法院委托的检测公司鉴定，确认渗水系被告原因导致。次卧衣柜因泡水长期发出霉味无法使用，客餐厅、过道、次卧、阳台发霉需整体铲除天花板、墙面重新粉刷，预估费用19840元，并附有装修公司报价单；次卧因渗水长期无法居住，且未来翻新施工期约3个月，全家需另行安置。渗水发生时，家中婴儿仅6个月大，原计划由孩子奶奶从老家搬至房屋协助育儿，以便原告外出工作减轻家庭负担，但因次卧环境受损无法正常居住，老人无法入住协助，原告被迫全职照顾婴儿，2023年1月至2025年4月期间无法工作，产生误工损失92736元。鉴于漏水后霉菌日益严重，十分影响家人健康生活，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告叶某答辩称：一、对于原告的装修损失，其不认可，可以安排装修公司装修；二、对于原告的租房费用以及租金损失不认可，原告一家都住在案涉房屋内，没有实际损失；三、关于鉴定费，庭后提交答辩；四、对于原告的第五项诉请，已经没有该诉请了；五、对于原告的误工费，其不认可。

被告谢某未到庭答辩，亦未提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告系涉案房屋的业主，被告谢某系原告楼上房屋的产权登记权利人，原、被告为上下楼关系。本院第一次开庭后，被告叶某提交《代持协议》及转账记录，根据该协议内容显示，涉案房屋是由被告叶某借谢某之名购买，实际权利人为被告叶某，该房屋用于对外出租。本庭组织双方到现场查看时，涉案房屋系由案外人承租使用。

原告主张房屋出现渗漏水现象，其通过物业公司沟通未果。根据原告提交的照片显示，其客厅、阳台、次卧墙壁均存在水渍痕迹且部分已经发黑发霉，次卧衣柜、榻榻米靠墙部分已经发霉。庭审中，原告称其次卧因渗水一直无法居住，产生了额外损失。为查清涉案房屋渗水原因，经原告申请，本院依法委托某检测鉴定公司对涉案房屋渗漏水情况与楼上房屋是否存在因果关系进行鉴定。该司于2025年3月25日出具《房屋鉴定报告》，认定涉案房屋渗漏水情况与楼上存在因果关系，其中在因果关系分析中认定楼上厨房及阳台的防水存在封闭性缺陷，厨房及阳台内水源外溢并渗漏至楼下。本院依法将《房屋鉴定报告》邮寄送达给原告及被告谢某，开庭时被告叶某通过手机拍照形式签收了该报告。

庭审中，被告叶某称已经对房屋渗漏水问题进行了防水修复，原告的第五项诉讼请求已经完成，原告对此予以认可，确认其第五项诉请已经完成。在询问原告关于财产损失如何计算时，原告称其根据案外人某公司报价估算，被告则称同意帮原告修复好。本庭告知其如有修复方案，可自行协商处理。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”之规定，案涉讼争事实发生在2021年1月1日之后，应适用民法典的规定。

裁判分析过程

本院认为，本案系相邻关系纠纷，争议焦点为原告主张的财产性损失及相关费用是否应当得到支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十六条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。被告叶某作为原告上一楼层业主，应当确保房屋能够正常使用。按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，应当做好卫生间及经常用水区域的防水措施，尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。因被告没有按照上述规定做好防水措施，导致原告房屋渗水严重，应当承担修复责任以及财产损失赔偿责任。根据庭审原、被告陈述，现被告叶某的修复义务已经履行，原告亦已经确认，原告关于修复的诉请实际已经履行完毕，本院不再处理。

除修复外，被告还应承担因渗水造成的财产损失赔偿责任，故原告请求被告承担相关财产损失及费用，有事实和法律依据，本院予以支持。关于损失金额，关于因渗水产生的财产损失，根据现场查看的情况以及鉴定报告现场检测情况看，原告房屋存在餐厅南墙、阳台天花板、客厅天花板、次卧、主卧等渗水痕迹，部分位置存在开裂、饰面脱落，其渗水问题较为严重，次卧的衣柜及榻榻米与墙体连接位置也出现霉变。参考原告提交的案外人出具的报价表，本院酌定原告因渗水造成的财产损失金额为15000元，对超出部分不予支持。

关于替代性租房费用损失问题，根据被告叶某提交的证据材料以及原告当庭陈述，原告的房屋是用于自住且一直在使用涉案房屋，并未实际产生因渗水严重导致另行租房的费用，故对原告该项诉请不予支持。关于房屋维修期间的租房费用，考虑房屋渗水问题确实需要进行修复，结合当地市场租金价格及房屋维修面积等因素，本院酌定按照每月1500元标准计算3个月共计4500元作为原告在房屋修复期间的租房费用，对超出部分不予支持。

关于鉴定费15000元，根据鉴定报告的结论，涉案房屋渗水与被告的房屋存在因果关系，依照《诉讼费用交纳办法》的规定，应由被告承担该鉴定费用，故原告该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于误工费，原告并未举证证明因房屋渗水导致其无法正常工作，其诉请误工费缺乏证据证明，本院依法不予支持。

关于被告谢某的责任承担问题，涉案房屋的实际权利人系被告叶某且用于对外出租，被告谢某并非房屋的产权人，不应承担因房屋渗水产生的侵权责任，故原告请求被告谢某承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告作为上下楼邻居，本应和睦相处，远亲不如近邻，邻里之间应当多些包容和理解，希望原、被告能够放下芥蒂，重归和谐友善的邻里环境。被告谢某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证及辩论权利，应以缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百三十八条、第二百八十八条、第二百九十六条、第一千一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条的规定，缺席判决如下：

判决结果

一、被告叶某应于本判决生效之日起十日内向原告郑某赔偿财产损失15000元；

二、被告叶某应于本判决生效之日起十日内向原告郑某赔偿租房费用损失4500元；

三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3140元（原告已预缴）、鉴定费15000元，原告自行负担诉讼费2552元，被告叶某负担诉讼费588元，鉴定费15000元由被告叶某负担并迳付原告。被告承担的案件受理费应在本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期将移送强制执行。

如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。