买受人未付清房款出卖人有权延期交房

【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，《中华人民共和国合同法》第六十条规定 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第六十七条规定 “当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。

在商品房预售合同纠纷中，若合同明确约定了房款支付与房屋交付的先后履行顺序，买受人未按约定完成付款义务的，出卖人依法享有先履行抗辩权，有权延期交付房屋，且无需承担逾期交房的违约责任。同时，商品房预售合同及补充协议作为双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定的，对双方均具有法律约束力，当事人均应依约履行。

民事判决书

原告：邓某，男，汉族，1978 年 7 月 15 日出生，住址：广东省某县。委托诉讼代理人：温某，广东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，广东某律师事务所律师。

被告：惠州某房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区某路某号某综合楼某房。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：王某，广东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，广东某律师事务所律师。

原告邓某与被告惠州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于 2019 年 8 月 27 日立案后，依法适用简易程序，于 2019 年 10 月 29 日公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托诉讼代理人陈某，被告惠州某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邓某向本院提出诉讼请求：1、判决被告惠州某房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金 43439.76 元（以 530400 元为基数，从 2018 年 1 月 1 日起，按每日万分之一点五暂计算至 2019 年 6 月 30 日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2、本案诉讼费由被告惠州某房地产开发有限公司承担。

事实和理由：2016 年 7 月 15 日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区房，总价款人民币 530400 元，付款方式为支付首期款加银行按揭贷款，交付商品房时间为 2017 年 12 月 31 日前。合同还对双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付购房款 160400 元，还支付了维修基金、办证费用、代收费用 7378 元。但被告至今仍未按合同约定将商品房交付给原告。期间，包括原告在内的众多购房业主多次到大亚湾信访局及相关部门上访，2018 年 1 月 8 日，被告出具《某茗居承诺书》。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定、购房合同的约定和被告的承诺，被告应当承担逾期交付商品房的违约责任，按购房总价款每日万分之一点五的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼请求。

原告向法庭提交了以下证据：身份证、国家企业信用信息公示系统资料企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、购房款发票、某茗居项目承诺书、授权委托书。拟证明其诉称的事实。

被告惠州某房地产开发有限公司辩称：1. 被告不同意原告的诉讼请求。因为原告没有按照商品房预售合同规定支付房款，所以没有达到合同规定的商品房的交付条件，因此原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。2. 即使被告违约，也应该按照合同约定的每日万分之一计算违约金，而不应该按照万分之一点五计算，因为被告没有违反某茗居承诺书的承诺，被告已经按照承诺书的要求完成工程进度，所以不应该按照承诺书的标准计算。

被告向法庭提交以下证据：1.《某茗居一期 1 号楼节点工期完成时间汇总报告》；2. 某电梯股份有限公司产品发运单；3. 惠州某电梯工程有限公司收款收据。拟证明其辩称的事实。

综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：

2016 年 7 月 15 日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区房，建筑面积为 89.64 平方米，购房总金额为 530400 元，买受人应于 2016 年 8 月 15 日前支付首期款 160400 元，占全部房价款的 30%，余款 370000 元向相关商业银行申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第 1、2、3、4 项所列条件：1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2. 该商品房已取得房屋测绘报告；3. 买受人交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4. 满足其他双方另行约定的交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在 2017 年 12 月 31 日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前 10 日（不少于 10 日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用快递、挂号信、报纸公告等方式。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过 90 日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议约定：买受人在合同列明的交付期限内，未付清房款的，出卖人有权延期交付。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。

原告按约付清了首期款，剩余房款 370000 元至今尚未支付给被告。因被告逾期交房，被告及施工单位长沙某建筑安装工程公司于 2018 年 1 月 8 日出具《某茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于 2018 年 8 月 30 日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018 年 12 月 31 日前交楼，2018 年 9 月底支付逾期交房的违约金，交楼时被告公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018 年 6 月 30 日某茗居项目需要完成进度：1. 安全排查、1# 楼外架拆除、1# 楼铝合金门窗、1# 栋防雷工程、1# 楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1# 楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从 2018 年 1 月起算，如按实完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018 年 9 月 30 日一次性支付赔偿违约。

2019 年 9 月 24 日，被告及施工单位长沙某建筑安装工程公司出具《某茗居一期工程 1# 楼节点工期完成时间汇总报告》，载明：1、安全排查工程：自 2017 年 12 月开始至 2018 年 1 月完成；2、一栋水电及防雷安装工程：自 2017 年 12 月开始至 2018 年 4 月完成；3、一栋铝合金门窗安装工程：自 2017 年 12 月开始至 2018 年 1 月完成；4、一栋电梯安装工程：自 2018 年 5 月开始至 2018 年 6 月完成；5、一栋外架拆除工程：自 2018 年 1 月开始至 2018 年 4 月完成；6、一栋地下室砌体工程原本可以在 2018 年 6 月 30 日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文质监【（2018）改第 70 号】要求停工整改，因此造成不能如期完工。

截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。

本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交付商品房的违约行为。

对此本院认为，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为 2017 年 12 月 31 日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项，且补充协议也约定了买受人在合同列明的交付期限内未付清房款的，出卖人有权延期交付。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告邓某的诉讼请求。

案件受理费 443 元，由原告邓某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。