买家在房产过户时因卖家（原业主）被法院查封应提起执行异议之诉

房屋产权人不履行生效法律文书确定的义务，被法院作为被申请人时，执行法院在执行时会对其房屋进行查封。然而在实践中，有时会将登记在被执行人名下但实际为案外人名下所有的不动产作为查封对象，特别是买家已付部分款，房产在过户(产权变更登记)过程中，出现案外人（买家）就涉案不动产主张权利并要求排除法院强制执行的现象，为避免案外人因法院执行措施受到侵害，案外人需满足那些条件才能享有足以排除强制执行的实体权益呢？本文将通过以下案例进行详细分析。

案由：案外人执行异议之诉

原告：张X文（案外人/异议人）

被告：沈X嘉（申请执行人）

第三人：张X（被执行人）

案外人张X文异议请求判决就被告沈X嘉申请执行的第三人张X名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里xx花园xx栋xx层xx号房(以下简称“案涉房屋”)不得执行。

被告沈X嘉辩称，张X文不享有案涉房屋的所有权，其对案涉房屋辅的债权不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，张X文的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。

法院认定事实如下：案涉房屋原登记在第三人张X名下，后被法院轮候查封。2018年3月15日原告张X文与张X通过经纪方签订房屋买卖合同，约定总价130万元，原告张X于2018年3月15日至2018年5月18日分期支付了全部购房款，第三人张X共计向原告出具3张《收据》：收原告张X文购房款130万元。2018年3月17日，第三人张X、原告张X文及经纪方一同前往涉案房屋的惠州大亚湾德洲物业服务有限公司处，接收了房屋及附属设施，并办理了物业更名等手续。2018年5月16日，原告查询到涉案房屋无查封、抵押、异议等非正常状态。2018年5月17日，原告张X文交纳涉案房屋买卖契税；并收到惠州大亚湾区不动产登记出具受理回执，载明涉案房屋权属人为原告张X文，原权属人为第三人张X，办理期限为30个工作日，同日与物业公司签订相关协议确定由原告作为新业主入住涉案房屋。

被告沈X嘉因与张X民间借贷纠纷一案向本院申请诉前保全，本院于2018年6月13日查封案涉房屋；沈X嘉在获得对张X的胜诉判决后，申请强制执行该房产。在该执行中，原告于2020年2月25日本院提起案外人执行异议，但被本院驳回。

另查明，张X文与张X及经纪方的房屋买卖合同已被法院确认有效。

法院认为，本案争议的主要焦点为：原告张X文提出排除涉案房屋强制执行的条件是否成就。本案原告提出的异议属于执行异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查。第一，在本院2018年6月13日作出的（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前，原告张X文已与第三人张X书面签订涉案房屋的买卖合同，该事实已经惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院生效的（2018)粤1391民初2599号民事判决予以确认；第二，原告已于（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前已与出卖人张X交接涉案房屋，有《房屋家电清单》予以佐证；原告还与涉案房屋小区所在的物业公司签订《前期物业服务协议》、《安全、消防责任书》和《承诺书》，且涉案房屋小区所在的物业公司出具《证明》证实原告已实际入住涉案房屋；原告提交的其交纳自2018年6月起的物业费、水费、电费票据，以上证据相互印证，足以证明原告已实际占有、入住、使用涉案房屋；第三，原告已于（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前已支付全部购房款130万元；第四，原告已于（2018)粤1303财保50号民事裁定书实施前将涉案房屋转移登记资料全部移交给不动产登记中心，惠州大亚湾区不动产登记中心向原告出具的《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》予以证实，在本院裁定查封时，涉案房屋处于30天的转移登记审查阶段，原告未办理过户登记非因自身原因；由此应认定原告张X文对登记在被执行人张X名下的房屋提出异议，符合执行异议复议规定第二十八条规定的所有情形，其权利足以排除执行。

惠州大亚湾房产律师邱文峰提醒：

本案的争议焦点为张X文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益？依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

(一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三) 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。

通说认为，该条规定是对一般买受人物权期待权保护的规定，若在房屋已被法院查封的情况下，案外人（买受人）要具备以上四个关键要素，可以享有足以排除强制执行的实体权益。此种情形，应积极求救于律师，提起执行异议之诉，主张自己的权利。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第二百三十八条

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020修正）第二十七条

人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条

审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现民事诉讼法第二百三十八条）的规定主张权利。