《建工解释二》实施后的建筑施工企业合规要点
发布时间：2026-07-12 作者：广东金卓越惠阳律师事务所 来源：广东金卓越惠阳律师事务所
《建工解释二》实施后的建筑施工企业合规要点
引言 2026年6月30日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称“《建工解释二》”）正式施行。《建工解释二》立足于规范建筑市场秩序、理顺工程各方权责关系，也让施工企业过往一些习惯性的经营模式，迎来了司法层面的重新界定。
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结合《建工解释二》条文，我们梳理出建筑施工企业需要重点关注的几大变化，无论是建筑企业负责人、项目经理、还是工程从业者，都建议了解并做好风险应对预案。 回归合同相对性：实际施工人权利 救济路径的重大转变 《建工解释二》第六条明确规定：“接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。” 该条实质上废止了《建工解释一》第四十三条允许“实际施工人”在特定条件下直接起诉发包人的规则。《建工解释二》施行后，追索规则发生了变化：转包、违法分包情形下，实际施工人再无法直接起诉与其无合同关系的发包人主张款项。这意味着工程款给付链条回归合同相对性原则，即实际施工人只能向有直接合同关系的转包人、违法分包人主张工程款。 对工程行业“挂靠”顽疾进行了系 统化规制 《建工解释一》第一条规定借用资质的合同无效，第七条规定出借方与借用方对建设工程质量不合格等因出借资质造成的损失承担连带赔偿责任。《建工解释二》在《建工解释一》的基础上，第三条至第五条进一步规定：建筑施工企业无权主张约定的资质借用费、使用费；借用资质的单位或者个人可以直接向订立合同时知道或者应当知道资质借用情形的发包人主张折价补偿款等权利；借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义采购、承租，符合表见代理的，出借资质的建筑施工企业应承担民事责任。 《建工解释二》《建工解释一》对于借用资质的法律行为基本构成了一个系统化规制，一方面加强否定借用资质的行为，一方面对事实上的“挂靠”的具体民事法律责任进行了明确。 优先受偿权的规则进一步细化 《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定了建设工程价款优先受偿权。 《建工解释一》第三十五条强调了《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权。第三十六条规定优先受偿权优于抵押权和其他债权。第三十八条规定了建设工程价款优先受偿权的行使前提是质量合格。第四十条规定了承包人建设工程价款优先受偿的范围，明确利息、违约金、损害赔偿金不在行使范围内。第四十一条规定行使期限最长不超过十八个月。第四十二条对放弃或者限制建设工程价款优先受偿权进行了规定。 《建工解释二》进一步对建设工程价款优先受偿权进行规定。第十七条规定要求法院查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确，并规定停工、窝工损失不属于优先受偿范围；第十八条规定折价行使需同时满足四项条件；第十九条规定债权受让人是否享有优先受偿权需综合四方面因素判断。第二十条规定建设工程毁损、灭失或者被征收所获得的险金、赔偿金或者补偿金可以主张优先受偿权。第二十一条在《建工解释一》第四十一条规定行使期限最长不超过十八个月的基础上，规定了相关情形下起算点的确定。 农民工工资保护更加严格直接 《建工解释一》通过“实际施工人”制度间接保护农民工权益。《建工解释二》第八条则直接赋予农民工依据《保障农民工工资支付条例》等相关规定请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资。 固定总价合同的工程款计算规则 进行了明确 《建工解释二》第九条规定，在固定总价合同中，除非当事人另有约定或符合情势变更，否则人工费、主要建筑材料价格发生重大变化，原则上不予调整。第十条对采用固定总价的建设工程施工合同解除后工程价款的计算进行了规定。
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承包人是建设工程的施工主体，直接对工程质量和施工安全负责。该部分以《建工解释二》的规定为依据，逐一指明承包人的风险点，并提出具有针对性、操作性的合规提示，旨在为建筑施工企业提供一份较为全面的合规指引，助力其在法治框架下高质量发展。 《建工解释二》第一条规定，建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。也就是说对于必须招标的工程项目，起诉时仍然属于必须招标的范围的，必须经招标订立合同，否则承包人与发包人签订的施工合同无效。 根据《建工解释二》第二条规定，承包人不得参与“中标前谈判”或“先定后招”，否则中标合同将被认定为无效。 《建工解释二》第三条明确，建筑施工企业出借资质的合同无效，出借方主张资质借用费的，人民法院不予支持。借用资质，除发包人明知挂靠情形的，建筑施工企业应向借用人参照约定支付折价补偿款。出借资质的建筑施工企业现在不仅拿不到借用费，人民法院还应当根据第二十二条的规定将相关线索移送建设行政主管部门依法查处。 建工司法解释（二）明确了挂靠施工情形下的对外债务承担规则：实际施工人以施工企业名义采购建材、租赁设备、对外借款，一旦相对人属于善意不知情，符合表见代理构成要件，施工企业就要对外承担清偿责任。 《建工解释二》第六条规定，承包人违反禁止转包或违法分包的规定，接受转包或违法分包的单位或者个人可以参照合同请求承包人支付折价补偿款，且明确不得向发包人主张支付折价补偿款或者赔偿损失，《建工解释一》中实际施工人可以要求发包人在欠付工程款范围内承担连带支付责任，一定程度上可以转嫁或减轻承包人的付款责任，《建工解释二》实施后，支付工程款的责任完全无法转嫁。此外，人民法院还应当根据第二十二条的规定将相关线索移送建设行政主管部门依法查处。 《建工解释二》第八条强调农民工有权依据《保障农民工工资支付条例》的规定请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资。《保障农民工工资支付条例》第三十条规定，施工总承包单位对分包单位劳动用工和工资发放等情况进行监督。分包单位拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。工程建设项目转包，拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。第三十六条 规定，施工总承包单位将建设工程发包或者分包给个人或者不具备合法经营资格的单位，拖欠农民工工资的，施工总承包单位要负责清偿。施工单位允许挂靠承揽建设工程，导致拖欠农民工工资的，由施工单位清偿。 《建工解释二》第九条规定，固定价格模式下人工费、材料费不予调整，除非合同另有约定或符合情势变更规定。承包人在签订固定总价合同时应充分评估价格风险，在合同中注意约定价格调整机制。因设计变更导致工程量增减、签证增减工程款等，可能构成合同价款调整的法定事由，承包人应完整保留设计变更通知、签证单、会议纪要等证据，依法及时提出价款调整主张。 《建工解释二》在多个条文中规定支付工程款或折价补偿款均以工程质量合格为前提：第三条第二款规定借用资质的单位或个人在工程质量合格时方可主张折价补偿款；第十条规定固定总价合同解除后，已施工部分质量合格方可按比例法结算；第十二条规定合同无效但质量合格时，折价补偿协议有效。承包人应确保已完成工程质量合格，否则主张工程价款将可能丧失事实基础。 根据《建工解释二》第十六条规定，发包人主张修复费用须以先行通知修复为前提，承包人收到通知后应积极回应，避免因拒绝或拖延修复而承担由他人修复的全部费用；其二，修复须符合约定，承包人应确保修复质量达标。 《建工解释二》第十五条规定，建设工程施工合同解除后，发包人有权请求承包人移交施工现场、施工资料，即实践中施工单位常用不移交施工现场、不移交施工资料倒逼发包人结算付款的方式可能不再有效。解决方案是，承包人退场前可申请证据保全。承包人在合同解除后退场前，应及时就已完成工程量、施工界面等申请证据保全，避免退场后因举证的弱势地位导致在工程款结算争议中处于不利地位。 合同解除且工程未完工的，质量保证金不是按合同工程款为基数计算，而是以承包人应得工程价款为基数计算，缺陷责任期限【即质保金返还期限】从退场或合同解除之日起算。 《建工解释二》第十三条规定，合同约定以审计结果作为结算依据的，审计应在合理期限内作出，最长不超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。故承包人应在工程竣工后及时尽早向发包人提交完整的竣工结算文件并保留送达证据，在审计超期或结果明显不当时可申请司法鉴定尽早收回工程款项。 承包人应注意《建工解释二》第十七条第二款规定停工、窝工损失不属于优先受偿范围；如当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期的，优先受偿权行使期限从变更后的给付日期起算。建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，则结算协议应明确付款日期以计算优先受偿权行使期限。优先受偿权行使期限最长不得超过十八个月。 《建工解释二》第十八条规定，承包人通过折价协议行使优先受偿权须同时满足四项条件：工程质量合格、工程可以折价、发包人经催告后逾期未付、折价金额与工程实际价值基本相当。承包人签订折价协议前应逐项核对上述条件，避免因缺少其中任何一项。若以房抵工程款协议不符合上述四项条件，将不被认定为合法行使优先受偿权，不具有优先偿还效力。 《建工解释二》第十九条针对建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，并没有一刀切作出直接规定，而是赋予人民法院综合审查建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。
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深刻认识借用资质风险大 借用资质施工合同无效，借用方索要折价补偿款的对象和途径受到严格限制。借用方应充分认识到，通过借用资质参与实际施工，在合同效力、价款结算、责任承担等方面均面临重大风险和不确定性。 工程质量合格是主张折价补偿款 的前提条件 只有在建设工程质量合格的情况下，借用方才能参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求支付折价补偿款。 注意保留发包人明知借用资质的 证据 若发包人在订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用方不能以合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款。若发包人知道或应当知道借用情形，借用方可以向发包人主张权利，法院应通知出借方作为第三人参加诉讼，一般来讲如能直接向发包人主张权利更为有利，故建议借用人留意并注意保留发包人明知借用资质的证据，以备向发包人直接主张合同权利。 注意表见代理的规定 挂靠项目基于税收考量，往往存在并允许借用方以出借方名义购买材料、租赁设备等情形，若符合表见代理规定，出借方应承担民事责任。但要说明，此点明显对被挂靠单位不利。 因工程质量不合格需要对发包人 承担连带赔偿责任 《建筑法》第六十六条的规定，因借用资质承揽的工程不符合质量标准造成损失的，出借资质的建筑施工企业与借用资质的单位或个人需向发包人承担连带赔偿责任。 注意用代位权回收工程款 如没有证据证明发包人在订立合同时知道或应当知道资质借用情形的，则不能直接向发包人主张折价补偿款。而且，一般来讲，被挂靠单位为了避免向挂靠单位承担垫付工程款责任，往往配套约定背靠背付款条款，发包人不付款，则被挂靠单位也不付款，这样被挂靠单位就没有积极性主动向发包人办理结算，请求付款。借用方可以根据《建工解释二》第七条关于代位权的规定，以出借方怠于行使到期债权为由，向发包人行使代位权。借用方提起诉讼时必须明确是行使代位权。 可能被追究承担行政、刑事责任 《建工解释二》第二十二条规定，人民法院在审理建设工程合同纠纷案件中发现资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
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《建工解释二》第六条明确规定，接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。即《建工解释一》第四十三条已经作废，以“实际施工人”身份直接起诉发包人已经行不通。 施工合同无效，只有工程质量合格才可以主张折价补偿款。若工程存在质量缺陷，转包人或违法分包人可以此为由进行抗辩。 接受转包或违法分包的单位或个人可以参照转包或分包合同请求承包人（转包人或违法分包人）支付折价补偿款。接受转包或违法分包的单位或个人可以根据《建工解释二》第七条关于代位权的规定，以出借方怠于行使到期债权为由，向发包人行使代位权。借用方提起诉讼时必须明确是行使代位权。 《建工解释二》第二十二条规定，人民法院在审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
结语 合规创造价值，风险源于疏忽。面对新规，建筑企业应从合同审查、印章管理、分包管控、证据留存等方面构建体系化的风险防控机制，方能在法治轨道上实现高质量发展。 律师简介 王章勇律师—联系电话13502296881 王章勇律师，广东金卓越律师事务所合伙人，广东金卓越（惠阳）律师事务所主任。以410分高分通过国家司法考试，擅长办理房地产与建设工程、民商事、合同纠纷案件和提供法律顾问服务，担任多家企事业单位和商协会常年法律顾问。 广东省律师协会第十二届物业管理法律专业委员会委员、惠州市律师协会第八届财务与资产管理工作委员会副主任兼秘书长、惠州市律师协会第八届乡村振兴与城市更新专业委员会委员，惠州市律师协会第九届房地产与建设工程法律专业委员会副主任。广东省工程造价协会调解员，广东省房地产研究会房地产法务专员。 受聘为惠州市十三届人大常委会立法咨询专家，第七、八届惠州仲裁委员会仲裁员，是惠州市招标投标行业协会专家库专家成员。是惠阳区第八届国家机关“谁执法谁普法”履职报告评议活动评议团成员、惠阳区法学会第二届理事会常务理事、惠阳区慈善总会第三届监事长，惠阳区物业纠纷人民调解委员会专职调解员。 个人荣誉：惠州市司法局表彰为2017-2021年度惠州市优秀律师。惠城区司法局表彰为2020年度惠城区优秀村社区法律顾问、惠阳区司法和信访局表彰为2021年度优秀村（社区）法律顾问。惠州市律师协会表彰为2022、2023年度“优秀委员”、首届惠州律师优秀法律文书评选大赛被评选为“一等奖”、2025年获广东省律师协会“村（社区）法律顾问通报表扬”。
