借名买房关系成立，登记权利人需协助实际权利人办理过户

【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，在借名买房纠纷中，判断双方是否存在借名买房合同关系，不能仅以是否签订书面协议为唯一依据，需综合考量多方面因素。根据司法实践及相关法律精神，应重点审查购房时双方的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付与占有、日常管理使用、收益归属等关键事实综合判断。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 这意味着不动产物权以登记为公示原则，登记权利人通常被推定为合法所有权人。但在借名买房场景下，若有充分证据证明存在借名合意，且实际权利人承担了购房的全部成本、实际控制房屋并享有收益，应优先尊重当事人之间的真实约定，认定借名买房关系成立。

    登记权利人虽为物权登记主体，但负有协助实际权利人办理房屋过户登记的义务；而实际权利人直接主张 “确认房屋所有权归其所有” 的诉请，因不符合物权登记生效原则，通常难以得到支持，但其 “要求登记权利人协助过户” 的诉请会被依法支持。

   【律师提醒】若遇民事纠纷（如欠款、合同、劳动、离婚、财产分割等），别因不懂程序错过维权时机。建议尽早委托律师，帮您梳理证据、确定诉求、申请财产保全，在庭审中精准陈述案情、有力辩驳，以最大限度维护自身权益。邱文峰律师咨询热线 18948272868/13825405288。 

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）粤1391民初811号

原告：周某甲，女，1968年5月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，公民身份号码XXX。

原告：姜某，男，1968年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，公民身份号码XXX。

上列二原告共同委托诉讼代理人：张艳，北京冠领（深圳）律师事务所律师。

被告：周某乙，男，1970年4月18日出生，汉族，身份证住址天津市红桥区，公民身份号码XXX。

原告姜某、周某甲与被告周某乙所有权确认纠纷一案，本院于2025年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2025年3月11日公开开庭进行了审理。原告姜某、周某甲及二原告共同委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，被告周某乙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜某、周某甲向本院提出诉讼请求：1.确认粤（2023）惠州市不动产权第**房屋所有权归两原告所有并变更（更正）登记；2.判令被告承担本案的诉讼费、担保费。

两原告当庭明确第一项诉讼请求：确认粤（2023）惠州市不动产产权第**屋所有权归原告姜某所有并变更（更正）登记至原告姜某名下。被告协助原告姜某将案涉房产变更登记至原告姜某名下。

事实和理由：两原告系夫妻关系，原告周某甲与被告周某乙为姐弟关系。因两原告已在惠州购房，购买第二套住宅会缴纳较高税费，为了避税将惠州第二套住宅落户在他人名下。2020年9月初,两原告意向购买惠州，为了避税以被告周某乙的名义购买。2020年9月28日，原告周某甲向惠州华润沿海（惠州）发展有限公司支付房屋定金50000元；2020年10月18日，原告姜某向被告周某乙转房屋部分房款769490元；2020年10月19日，原告周某甲向周某乙转房屋部分房款744757元；两原告共计支付房款总额为1564247元。2023年，被告周某乙向原告周某甲出具委托书，授权将案涉房屋房产证办理事项委托原告周某甲办理。案涉房产暂时落户在被告周某乙名下，同时，被告周某乙承诺可应原告周某甲的要求随时可办理案涉房屋的过户手续，且不会拖延。2024年1月，两原告要求被告周某乙协助办理案涉房屋过户手续，并办理相应的房产公证。被告周某乙之妻尹某拒不办理案涉房产公证，从而导致无法完成案涉房屋过户手续。两原告与被告被告之妻多次就诉争事项协商，均协商未果。案涉房屋的购房款由二原告支付，购房手续由原告周某甲办理，收房后的租金收益由原告周某甲收取，借名买房事实成立。被告、第三人拒不办理过户行为严重侵犯了两原告的合法权益，也违背承诺。现依据《民法典》之规定，特向贵院提起诉讼，以维护当事人的合法权益。

原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：证据1.结婚证；证据2.商品房买卖合同；证据3.房产证；证据4.不动产预先登记证；证据5.购房发票；证据6.契税发票；证据7.办理房产证授权委托书；证据8.合作协议；证据9.购房银行流水；证据10.案涉房产综合费用缴纳流水；证据11.案涉房产租金收入银行流水。

被告周某乙未向法庭提交书面答辩意见及证据。

原告为证明其主张，依法向本院提交了证据，因被告未到庭参加诉讼，本院依法对原告提交的证据进行了审查后认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定。

根据原告的庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：

两原告为夫妻关系，被告周某乙系原告周某甲的弟弟。两原告主张其二人为了避税以被告周某乙的名义购买惠州房。2020年9月28日，原告周某甲向案外人华润沿海（惠州）发展有限公司支付50000元，备注：25-2303周某乙定金。2020年10月18日，原告姜某向被告周某乙转账769490元，备注：购。2020年10月19日，原告周某甲向周某乙转账744757元，备注：购。2020年10月22日，原告周某甲向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局支付综合缴费（大类）5243元。

2020年11月19日，被告周某乙（买受人）与案外人华润沿海（惠州）发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，载明：周某乙以总价款1564247元购买惠州，买受人周某乙应在2020年10月19日前一次性支付该商品房全部价款。2021年12月16日，被告周某乙取得案涉房屋购房款1564247元的增值税普通发票。2023年2月3日，周某乙就案涉房屋缴纳相应契税。2023年4月7日，被告周某乙取得案涉房屋不动产权证[不动产权证号：粤（2023）惠州市不动产权第XX号]。

另查明，2022年9月25日，原告周某甲（出租人）与案外人王某（承租人）签订《租赁合同》，约定周某甲将案涉房屋出租给案外人王某居住，租赁期自2022年10月1日至2023年9月30日。2024年3月27日，被告周某乙（出租人）与案外人钟某（承租人）签订《租赁合同》，载明：被告将案涉房屋出租给案外人居住，租赁期自2024年4月15日至2025年4月14日；原告周某甲为被告周某乙的代理人，出租人指定的收款账号为周某甲名下银行账号。原告提交的银行卡交易明细显示两名租客将租金或押金转至周某甲名下银行账号。原告提交的原告周某甲与被告的通话录音中，被告表示：“我什么也不提供，包括以后打电话我也不接，判了就完了”。

庭审中，原告称，没有与被告签书面协议；房款已全部付清，房屋无抵押；契税是周某甲转账给被告，由被告支付；案涉房产综合费用由周某甲支付；房屋收房后没有入住，2022年9月出租至今，租金都由周某甲收取；房屋变更自行缴纳过户费。关于买房过程，原告周某甲称，中介推荐房子给其，为了避税，借弟弟名义买房……2020年10月18日，原告姜某向被告转款769490元，并在转款处备注了购房款，2020年10月19日，原告周某甲向被告转款744757元，并在转款处备注了购房款,被告当时就转款给华润沿海（惠州）有限公司，华润沿海（惠州）有限公司收到款后就把商品房买卖合同邮寄给被告签名，被告签名后就邮寄回华润沿海（惠州）有限公司，华润沿海（惠州）有限公司通知被告入伙，被告写了授权委托书给周某甲，其就拿到品房买卖合同入伙，入伙时间是2021年11月，房屋钥匙一直由其持有。两原告一致同意案涉房屋变更登记到原告姜某名下。

本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2025年3月24日作出（2025）粤1391民初811号民事裁定书,裁定：查封、冻结被申请人周某乙名下价值1564247元的相应财产。原告预交保全申请费5000元。

本院认为，本案系所有权确认纠纷。关于两原告与被告是否存在借名买房合同关系。本案中，原告周某甲与被告周某乙是姐弟关系，两原告与被告未签订书面借名买房协议，然而借名买房合同关系是否存在，除了看双方是否有协议约定，还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析。被告未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状、证据材料，应承担消极答辩、不利举证等后果。根据现有证据，案涉房屋的定金由原告周某甲直接向开发商支付；购房、收房手续等由原告周某甲办理；购房款、契税先由二原告向被告转账，再由被告向开发商支付；案涉房产综合费用是由原告周某甲缴纳；房屋钥匙一直由原告周某甲持有；自房屋交付后，原告周某甲实际负责房屋的出租管理、收取租金收益等，被告虽为登记权利人，但从未实际占有使用房屋，也未参与任何租赁事务。综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条确立的高度可能性证明标准，结合购房款支付、房屋实际控制、收益归属等关键事实，且被告对两原告提出的借名买房未提出异议，亦未提供证据推翻原告借名买房主张，应当认定两原告与被告之间就案涉房屋存在借名买房法律关系。

关于两原告请求确认案涉房屋所有权归原告姜某所有并请求被告协助原告姜某将案涉房产变更登记至原告姜某名下的诉请。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的变动以登记为要件。本案中，两原告与被告之间所形成的应系债权债务关系，并不能直接产生案涉房屋所有权变动的法律效力，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故两原告请求确认原告姜某享有案涉房屋所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。再，因两原告与被告之间就案涉房屋存在借名买房法律关系，两原告享有请求被告将案涉房屋变更登记至其名下的权利，故对于两原告请求被告协助原告姜某将案涉房产变更登记至原告姜某名下的诉请，本院予以支持。

被告周某乙经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利、应承担不利的法律后果，不影响对本案的审理及依法作出缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第二百三十四条、第五百零九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告周某乙应于本判决生效之日起十日内协助原告姜某将惠州[不动产权证号：粤（2023）惠州市不动产权证明第XX号]变更登记至原告姜某名下；

二、驳回原告周某甲、姜某的其他诉讼请求。

案件受理费9439.11元、保全申请费5000元，由被告周某乙负担。被告周某乙应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。原告周某甲、姜某预交的案件受理费9439.11元、保全申请费5000元，由本院予以退还。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员　刘某庆

二〇二五年四月十六日

法官助理　朱某莹

书 记 员　袁某茜

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

自动履行义务告知书

当事人有主动履行生效法律文书的义务，请于该法律文书生效后，主动履行该法律文书确定的法律义务。若逾期未主动履行或履行义务不充分，权利人可以向人民法院申请强制执行。案件依法进入强制执行程序后，被执行人可能面临以下法律风险：

（一）承担迟延履行期间的的债务利息、迟延履行金等费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

（二）拒绝或虚假报告财产情况的，可能面临罚款、拘留。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。

（三）被纳入失信被执行人名单，影响个人征信。被执行人属于《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》中第一条所列六种情形的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，并将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对其进行信用惩戒。

（四）被采取限制消费措施。根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第一条的规定，被执行人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务的，人民法院可以采取限制消费措施，限制其高消费及非生活或者经营必需的有关消费。

（五）拒不履行的，可能会被罚款、拘留，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责