物权期待权可排除执行开发商被查封后仍负办证义务

【律师分析】 在商品房买卖纠纷中，开发商因涉诉导致案涉不动产被法院查封的情形屡见不鲜，而购房者的合法权益该如何保障成为司法实践中的重点问题。结合法律规定与司法裁判规则，即便案涉不动产因开发商涉诉被查封，只要购房者在查封前已签订合法有效的买卖合同、支付全部价款并合法占有标的物，且对未办理过户登记无过错，其享有的物权期待权可排除法院执行，开发商仍需履行协助办证的合同义务。

从法律依据来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了无过错不动产买受人物权期待权的保护要件，要求在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有不动产、支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记，满足上述条件的，购房者的权利足以排除金钱债权的强制执行管城法院。这一规定的核心，是在不动产登记制度尚未完善的现实背景下，对无过错购房者的合法期待予以保护，避免其因开发商的债务问题遭受不可逆的损失。而商品房消费者的物权期待权还可依据该规定第二十九条获得更优先的保护，即便未实际占有不动产，只要满足法定条件，仍可排除执行。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：李某，女，汉族，1975年5月2日出生，住址河南省方城县，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：朱某，男，汉族，1974年9月12日出生，住址河南省南阳市宛城区，公民身份号码XXX，系原告丈夫。

被告：惠州市某甲有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区三和开发区，统一社会信用代码914413xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：郭某，总经理。

委托诉讼代理人：孙某，该公司员工。

原告李某诉被告惠州市某甲有限公司（以下简称“某公司”）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2025年7月31日公开开庭进行独任审理。原告李某及其委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。被告某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令被告协助原告办理粤（2021）惠州市不动产权第XX号地下车位所有权转移登记手续；2.支付逾期办理权属证书的违约金39000*3%=1170元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2021年8月11日全款（共计39000元）从被告处购买粤（2021）惠州市不动产权第XX号不动产停车位，停车位坐落地下室，签订商品房买卖合同（现售），合同编号0011；其中约定，被告应当在2021年8月11日前向原告交付标的物，共同向房屋登记机构申请办理所有权转移登记手续，并约定因出卖人的原因，买受人未能在该标的交付之日起720日内取得所有权权属证书的，处理方式为买受人同意不退车位，出卖人按买受人已付价款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过价款的3%。2021年7月10日某公司开具收款收据两张，原告在2021年8月11日付款给某公司共计1034元，用于车位产权登记费80元、维修资金954元，开具收款收据一张；2022年6月22日某公司给原告开具广东省增值税普通发票一张，发票金额39000元，原告在2022年11月24日到国家税务总局xx局交纳印花税、契税，共计1083.14元，并取得中华人民共和国税收完税证明一张，完税证明于2022年11月24日发给某公司并督促其尽快办理产权过户手续。但被告至今未按约向房产登记机关提供办理权属登记所需的材料，致原告未能办理权属登记。期间多次因被告债权人的申请被查封，严重损害原告相关权利，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。

被告某公司未答辩亦未举证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2021年8月11日，原告李某与被告某公司签订合同编号为0011的《商品房买卖合同（现售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区车位，建筑面积12.72平方米；被告承诺对该商品房享有合法权利，承诺该商品房没有司法查封或其他限制转让情况；车位总价39000元；原告应于2021年7月10日前支付该商品房全部价款；被告应在2021年8月11日前向原告交付该商品房；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告同意不退车位，被告按原告已付房价款的日万分之一向原告支付违约金，但违约金最高不超过总房价款的3%等。

原告已于2021年7月10日向被告转账支付车位总价款39000元，并于合同签订当天向被告支付产权登记费80元和维修资金954元，及向案外人惠州市某乙有限公司支付服务费1100元。被告于合同签订当天向原告交付该车位。

2022年6月22日，被告向原告开具票面金额为39000元的增值税普通发票，原告于2022年11月24日向国家税务总局惠州市惠阳区税务局第二税务分局缴纳案涉车位的印花税和契税，合计缴纳税费1083.14元。原告由此取得《税收完税证明》，并于当天通过电子邮件形式向被告发送该证明，要求被告安排不动产产权证相关资料的申请提交。被告收到材料后未及时为原告办理案涉车位的不动产权证书，该车位仍登记在某公司名下。

2023年9月26日，河北xx法院对被告名下包含案涉车位在内的80套地下室车位进行查封，查封文号为（2023）冀xxx号，原告得知后向该法院提出执行异议，该法院经审查对案涉车位进行解封。

2024年4月22日，本院作出（2023）粤xxx执xxx号之一《执行裁定书》，对被告名下包含案涉车位在内的地下室和地下室车位进行查封。原告得知后于2024年5月9日向本院提起诉讼，请求被告协助办理案涉车位的过户登记手续并支付逾期办证违约金。

另查明一，就本院作出的（2023）粤xxx执xxx号之一《执行裁定书》，原告向本院提出执行异议，本院经审理于2025年6月26日作出（2025）粤xxx执异xxx号《执行裁定书》，认定李某与某公司在案涉车位查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，且李某在本院查封前已合法占有该车位，李某对案涉车位享有物权期待权，其权益可以排除执行，并裁定中止对案涉车位的执行。

另查明二，根据案涉车位2025年7月31日的不动产登记查询结果显示，车位的权利人为被告某公司，产权证书号为粤（2021）惠州市不动产权第XX号，查封情况显示查封文号为（2023）粤xxx执xxx号之一，查封起始时间为2024年4月25日，结束时间为2027年4月24日，查封单位为本院。

本院认为，本案原告诉求为要求被告协助办理不动产所有权转移登记手续并支付逾期办证违约金，系基于双方买卖合同约定而要求被告履行的义务，属合同履行过程中的纠纷，本案案由应为商品房销售合同纠纷。

原被告签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。原告已依约支付完毕案涉车位价款并缴纳相应税费，被告未按约定为原告办理车位的产权转移登记手续，其行为构成违约，依法应承担违约责任。案涉车位虽被本院依法查封，但原告已提起执行异议，并经本院审理裁定中止对该车位的执行，原告诉求被告协助办理案涉车位的不动产所有权转移登记手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。截至本案庭审时，被告已逾期办证达1450天，原告诉求被告支付逾期办证违约金1170元（39000元×3%），具有事实和法律依据，本院予以支持。

被告某公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，按缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告惠州市某甲有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告李某办理位于广东省惠州市惠阳区（2021）惠州市不动产权第XX号]的不动产所有权转移登记手续；

二、被告惠州市某甲有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付逾期办证违约金1170元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费804元（原告已预交），由被告某公司负担。原告已预交的受理费804元，本院于判决生效后予以退回；被告于判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的受理费804元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。