开发商未明确道路使用属性致购房者误解商品房预售合同应予解除

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，在商品房预售合同纠纷中，法院审查合同应否解除时，会严格依据举证规则、物权归属及缔约过失责任的认定标准综合判定。其一，当事人主张开发商宣传内容与实际不符的，需提交相应宣传材料完成举证，无证据佐证的主张法院不予采信；其二 ，开发商在规划图纸等缔约材料中，未明确标注小区间道路仅为消防、防洪等应急使用属性，导致购房者产生日常通行的合理误解并造成信赖利益损失的，已构成缔约过失，应承担相应过错责任，购房者据此主张解除合同的，法院应予支持。

民事判决书

原告：李女士

委托诉讼代理人：翟律师，广东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：王律师，广东某律师事务所实习律师。

被告：惠州某房产开发有限公司，住所地：。法定代表人：马某，总经理。委托诉讼代理人：陈某，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：马某，女，系该公司员工。

原告李女士诉被告惠州某房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟律师、被告委托诉讼代理人陈某及马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李女士向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告退还原告支付的购房款人民币 457719 元；3、被告向原告支付购房款 20% 的违约金人民币 91543.8 元；4、本案诉讼费用由被告承担。购房款和违约金合计人民币 549262.8 元。事实与理由：原告通过被告的媒体宣传了解到被告某度假村鹭*径项目，经过多日考虑后，2018 年 8 月 20 日原告与被告签编号为 0003951 号《某度假村商品房认购书》同时签订《商品房买卖合同（预售）》购买该项目的 37 幢 2 单元 1901 的房屋，合同签订后原告当日向被告支付了购房款 91441 元。随后，原告分别于 2019 年 6 月 3 日、8 月 20 日向被告支付 366278 元，合计支付购房款 457719 元。2019 年 6 月份被告要求原告在内的小区业主进行收房，结果原告发现现房与被告的宣传、规划存在巨大的差异，主要表现在：1、小区道路人车未能分流，存在严重的安全隐患；2、该项目内到处正在施工，根本达不到交房条件；3、最为严重的是整个小区只有一个出入口，且该出入口并非被告宣传中所说的为小区的主出入口在 “高尔夫路 1 号” 上。原告及案外人向惠州市惠阳区自然资源局调取了该项目的报批规划图，根据工程总体规划图纸显示，鹭*径道路与某度假村高尔夫路主出入口直接连通，惠阳区自然资源局证实 H 地块为两个道路出入口，被告的实际建设与规划严重不符。被告在收到惠阳区自然资源局整改意见函后临时铺设了一条简易的水泥路到枣*径（G 区）的西大门处。被告声称己经按照规划图纸将鹭*径（H 区）新修了通往枣*径（G 区）的道路，但是这条道路仅用于消防、防洪等应急情况下使用，平时不得使用。根据规划图纸的规划枣*径（G 区）临近鹭*径（H 区）一侧本有一个大门，被告确在大门内临时增加了一堵围墙，导致该进出大门的无法实际使用。被告的行为已经属于明显的违约，在不具备交房的情况下进行强制交房，而且被告存在销售宣传与实际建设存在严重不符的情况，属于虚假宣传。原告多次与被告沟通协调退房事宜，被告总以各种理由推脱，拒绝同原告协商解决。无奈，原告为保护自己的合法权益，故诉诸贵法院，请求依法保护原告的合法权益。

被告惠州某房产开发有限公司答辩称，1、经我司核查未能查询到原告与我司有签订涉案商品房买卖合同，原告提供的合同我司也未盖章确认，根据原告提供的商品房买卖合同第 29 条合同至双方签字或盖章之日起生效，该合同未生效，因此原告要求解除合同，无事实及法律依据；2、经我司与已离职的工作人员核实，因为原告要求我司将合同邮寄给原告签字确认，但原告签字后未将合同邮寄我司盖章确认，视为原告单方拒绝签订商品房买卖合同，根据双方签订的认购书第 5 条约定，原告所付定金 50000 元，我司不予退还，我司无需通知原告可另行销售该房屋，扣除定金 50000 元及原告逾期付款违约金 515 元后，我司同意退还原告剩余还款 407204 元；3、我司按规划进行开发建设不存在违规更改规划的情况，也不存在其他任何违约行为，原告要求我司支付违约金无合同及法律依据，请法庭驳回，根据原告提交的惠州市惠阳区自然资源局于 2019 年 8 月 28 日出具的关于惠州某房产开发有限公司某度假村项目业主反应问题的再次告知函第一条：经审查规划及审批图纸等相关资料，某度假村项目 G 区和 H 地块之间的道路属于项目小区作为防洪抢修、消防应急的必要通道。我司已按规划修建了该条道路，按照规划该条道路承担消防、防洪抢修的应急功能，仅为特殊情况下才使用，平时不对外开放，我司按规划建设，原告要求我司支付违约金无任何合同及法律依据。

本院经审理查明：2018 年 8 月 20 日，原被告签订《某度假村商品房认购书》约定，原告向被告认购某度假村楼盘 37 幢 2 单元 1901 房，该房总价款为 1828813 元，原告同意签署本认购书时支付 50000 元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），房款支付方式为分期付款：原告须于 2018 年 8 月 22 日前支付首期房款 41441 元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，2019 年 2 月 20 日前付清 365763 元，2019 年 8 月 20 日前付清 457203 元，2020 年 2 月 20 日前付清 457203 元，2020 年 8 月 20 日前付清 457203 元，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告必须在约定的付款方式和期限内到某度假村营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；如原告履行完毕本协议书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任等。同日，原告向被告支付 91441 元（含定金 50000 元）；2019 年 6 月 3 日，原告向被告支付购房款 50000 元；2019 年 8 月 20 日，原告向被告支付购房款 315763 元及购房款滞纳金（或违约金）515 元。故，原告共向被告支付购房款 457204 元及购房款滞纳金（或违约金）515 元。另，原告提交《商品房买卖合同（预售）》复印件，该合同载明的案涉商品房、房价款、付款方式等均案涉认购书中载明的内容相同，但该《商品房买卖合同（预售）》仅有原告签名和捺印，无被告签章。庭审时，原告称原告在两份案涉买卖合同上进行签字确认后，被告销售人员收回两份合同进行盖章，但盖章后合同始终未交还给原告；被告称因原告要求邮寄合同给原告签字确认，但原告签字后未将合同邮寄给被告盖章确认，应视为原告单方拒绝签订商品房买卖合同。

之后双方发生争议，原告认为小区道路人车未能分流，交房时未达到交房条件，整个小区只有一个出入口，与宣传不符，构成违约，故未继续履行付款义务；被告则认为小区房屋按规划建设，其并未违约，而原告未依约履行合同，应承担违约责任。2019 年 8 月 23 日，被告在《某度假村 H 地块开通道路投诉答复通稿》（该答复通稿落款处加盖了被告的公章）中回复称连通鹭*径与枣*径的道路在 H 地块红线图之外，属于枣*径业主共同所有，对于不能接受 H 地块鹭*径小区封闭管理的业主，经协商不成的，可以登记办理退房手续。被告对该答复通稿证据的三性不予确认，但在已生效的相关案件中确认了该证据的真实性、合法性。

上述事实有某度假村商品房认购书及商品房买卖合同（预售）、收据、某度假村建设施工规划图、照片、惠阳区自然资源局告知函及回复、某度假村 H 地块道路投诉答复通稿、广东省人民政府办公厅及惠州市政府的回复、惠阳区自然资源局关于相关人员申请事项的回复及庭审陈述为据。

本院认为，本案是合同纠纷，案涉《某度假村商品房认购书》载明，原、被告需在 2018 年 8 月 22 日前支付首期购房款并签署《商品房买卖合同》。本案中，被告虽然未在《商品房买卖合同（预售）》上盖章，但是该合同系由被告准备并提供给原告，即被告已向原告发出缔结合同的邀约，原告在该合同落款处签名捺印表示承诺，且原告已按约定时间向被告支付了首期购房款，并支付了绝大部分第二期购房款、滞纳金（或违约金），被告予以接受，故原、被告之间已形成了事实合同关系。同时，原、被告双方均对为何被告未在案涉《商品房买卖合同（预售）》上签章作出了解释且均未提交相关证据予以证明，但被告作为提供合同格式文本的开发商，在合同签订过程中居强势地位，具有更强的举证能力，故在双方均无法提交证据证明被告未在合同上签章的原因时，本院采信对被告不利的解释。综上，本院对原告提交的案涉《商品房买卖合同（预售）》予以确认，对被告的解释不予采信。

关于案涉《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除的问题。原告称小区未进行人车分流与宣传不符，因其未提供被告该方面的宣传材料，本院无法核实是否与宣传不符，故其陈述无证据佐证。另，某度假村枣*径与 H 地块鹭*径属不同地块，根据案涉《某度假村商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，原告购买的为鹭*径 37 幢 2 单元 1901 房，故原告对鹭*径小区公共部分与其他业主共有，对枣*径小区公共部分并不享有物权，故枣*径小区封闭管理并无不妥，但鹭*径与枣*径之间的道路从图纸上看确实是连通状态，被告并未标注仅用于消防、防洪等应急情况使用，易导致购房者产生误解，误以为可以作日常通行，造成了原告信赖利益损失，故本院认为被告存在一定过错，应承担缔约过失责任。同时，被告在落款日期为 2019 年 8 月 23 日的《某度假村 H 地块开通道路投诉答复通稿》中写明 “对于不能接受 H 地块鹭*径小区封闭管理的业主，经协商不成的，可以登记办理退房手续”，本院认为该答复是被告是对购房者的承诺，并未附加追究违约责任及义务承担，应当遵守。被告虽在本案中对该答复通稿不予认可，但在已生效的相关案件中对该证据的真实性、合法性予以认可，根据禁反言原则，本院对该证据予以采信。现原告因协商不成，向被告主张退房，请求解除《商品房买卖合同（预售）》、退还已付购房款 457204 元及购房款滞纳金（或违约金）515 元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以准许。本案合同签订及履行过程中，被告在缔约过程中存在一定过错，原告在合同履行过程中未按时支付剩余购房款亦存在违约行为，即双方在对本案纠纷的产生均有责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求及被告要求扣除原告定金的抗辩意见均不予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李女士与被告惠州某房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告惠州某房产开发有限公司应于本判决生效之日起 15 日内退还原告李女士购房款 457204 元及购房款滞纳金（或违约金）515 元。三、驳回原告李女士的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 21259 元（原告已预交 21259 元），由原告李女士负担 10629.5 元，被告惠州某房产开发有限公司负担 10629.5 元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。