符合无理由退房条件的购房者有权解除合同并要求返还房款

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定 “当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 第九十七条规定 “合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确，商品房买卖相关的认购、订购、预订等协议若与正式商品房买卖合同约定冲突，应以正式合同为准；出卖人作出的具体确定且对合同订立有重大影响的允诺，应视为合同内容，当事人需按约履行。开发商出具的无理由退房承诺书，系其对购房者的明确允诺，只要购房者满足承诺书约定的条件，即享有法定的合同解除权，开发商应依约返还购房者已支付的全部房款。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：陆某，女，1976 年 9 月 30 日出生，汉族，住址：略，委托诉讼代理人：杨某，广东 XX 律师事务所律师。

被告：惠州 XX 房产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇。法定代表人：马某，执行董事。委托诉讼代理人：吴某，男，系公司职员。

原告陆某诉被告惠州 XX 房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆某及其委托诉讼代理人杨某、被告委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陆某向本院提出诉讼请求：1、解除原告陆某与被告惠州 XX 房产开发有限公司于 2018 年 6 月 25 日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳 (2018) XXXX）。2、被告惠州 XX 房产开发有限公司退还原告陆某楼款 535274.86 元。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018 年 6 月 25 日，原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区淡水某路段某度假村 21 幢 203 单元，建筑面积 94.53 平方米，房屋总价款 1320821 元，双方签订了《某度假村商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》。原告向被告支付了首付款 530821 元（含定金)，并以向某银行申请按揭贷款的方式付清尾款 790000 元。另某地产集团有限公司于 2017 年 10 月 2 日出具《无理由退房承诺书》，原告在办理入住手续前的任何时间原告均可无理由退房。2018 年 10 月份，原告发现距离涉案房屋约 20 米处有变压器，开发商在售楼时并未如实告知，原告担心入住后会受到变压器的辐射及噪音影响，遂向被告申请无理由退房。原、被告经协商后同意解除《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告退还全额房款。被告于 2019 年 2 月 27 日向某银行付清剩余的贷款 777792.44 元及罚息 7753.70 元共计 785546.14 元，某银行出具结清证明。故被告还应退还原告向银行支付的贷款本金 4453.86 元 (贷款本金 790000 元 - 785546.14 元) 及首期款 530821 元，共计 535274.86 元。原告多次找被告返还原告支出的楼款费用并解除商品房买卖合同，但被告一直以各种理由推脱。综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的主张。

被告惠州 XX 房产开发有限公司答辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、我方是涉案房产的开发商，我方已取得商品房预售许可证，涉案房产具有合法的销售条件。2、双方在 2017 年已签订认购书，该认购书合法有效，该认购书约定分期付款，原告现已有两次逾期付款，存在违约情况。根据该认购书的约定，逾期付款时原告应按日万分之一支付违约金。3、原告因资金短缺向我方申请变更付款方式，变更为商业贷款，我方同意了原告的申请，但在我方同意前，我方已告知原告由于原告先前存在逾期支付款项的情况，故原告办理按揭后不能享有无理由退房的权利。4、无理由退房不是法律规定，是我方自我设限的承诺，我方有权设立合法前提条件，原告在签订合同前我方已书面告知原告可以无理由退房的前提条件，但原告存在两期逾期违约付款，无理由退房的条件、期限均未达到。5、我方已书面通知原告来验收房屋，但原告因自身原因未来收房，按照补充协议第 11 条的规定，应当视为原告已同意收房。综上，原告的情况不符合我方承诺的无理由退房的情况。6、原告再次向我方称无经济能力支付银行按揭贷款，故要求退房，但原告又不同意承担违约金。我方为了避免更大损失，提前代原告付清了银行按揭贷款。原告单方违约，我方有权解除合同收回房产，且原告应向我方承担涉案房产总价款 30% 的违约金并配合我方办理解除网签手续。

本院经审理查明：2017 年 10 月 2 日，原告与被告签订《某度假村商品房认购书（某棕榈岛）》（以下简称 2017 年 10 月 2 日的《认购书》）约定原告向被告认购某度假村楼盘 21 幢 203 单元，总价款 1320821 元，付款方式为：原告签署本认购书时支付 20000 元定金，2017 年 10 月 4 日前支付首期房款 112082 元，2018 年 1 月 2 日前付清 132082 元，2018 年 4 月 2 日前付清 132082 元，2018 年 7 月 2 日前付清 132082 元，2018 年 10 月 2 日前付清 792493 元。2018 年 6 月 25 日，原告与被告另签订《某度假村商品房认购书（某棕榈岛）》（以下简称 2018 年 6 月 25 日的《认购书》）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：（2018）XXXX）（以下简称《合同》）。2018 年 6 月 25 日的《认购书》约定原告向被告认购某度假村楼盘 21 幢 203 单元，总价款 1320821 元，付款方式为签署人认购书时支付定金 20000 元，2017 年 10 月 4 日前支付首期款 510821 元，余款 79 万元在 2017 年 10 月 4 日前办理完毕银行按揭贷款申请手续等。《合同》约定原告向被告购买惠州市惠阳区淡水某路段某度假村翠林径 21 幢 2 层 03 号，总价款 1320821 元，原告应于 2018 年 6 月 25 日前支付首期款 530821 元，剩余 790000 元向某银行申请贷款支付，被告应当在 2018 年 6 月 30 日前向原告交付涉案商品房。该合同附件十一第 2 条第 5 款载明，在《不动产权证书》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的 30% 向出卖人支付违约金，同时买受人必须在出卖人履行期保证责任后 30 天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续等。2017 年 10 月 2 日被告向陆某出具有某地产集团有限公司落款及公章的《无理由退房承诺书》载明 “您所购买的某属下公司开发的某棕榈岛楼盘 21 幢 203 房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。” 根据被告提交的收据，原告向被告支付购房款的情况如下：2017 年 10 月 12 日支付 132082 元、2017 年 12 月 29 日支付 132082 元、2018 年 4 月 4 日支付 132082 元、2018 年 6 月 14 日支付 134575 元，共计 530821 元；剩余 790000 元已向某银行办理完毕按揭贷款手续。之后，原告向被告申请退房，但退房审批表上并无被告方的审批意见。2019 年 2 月 27 日被告退回购房按揭款 785546.14 元至原告的按揭贷款账户，某银行惠州分行向原告出具《某银行个人贷款结清证明》证明涉案房产的个人住房贷款全部贷款本息已于 2019 年 2 月 27 日结清。

庭审时，原告表示：我方要求被告退回全部已付购房款，但被告要求扣违约金及其他费用等；我方清楚被告代为结清按揭贷款余款的情况，这是双方协商一致的结果。被告表示：我方同意退房退款，但按照附件十一第 2 条第 5 款的约定，原告应当向我方支付总房款 30% 的违约金。我方经向公司申请，现只要求原告承担总房款 10% 的违约金。我方代原告结清按揭贷款余款是因为原告向我方申请由我方提前清偿，我方与银行签订了担保协议，为避免损失扩大才提前代为还款。

上述事实有《某度假村商品房认购书（某棕榈岛）》、《商品房买卖合同（预售）》、无理由退房承诺书、申请报告及退房审批表、某银行个人贷款结清证明、客户还款明细单、国有土地使用权证、商品房预售许可证、收据、某棕榈岛度假村收（验）楼通知书的 EMS 快递底单、《按揭贷款业务合作协议》、银行回单及庭审陈述为据。

本院认为，原、被告签订的《某度假村商品房认购书（某棕榈岛）》、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《无理由退房承诺书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。关于原告是否符合《无理由退房承诺书》载明的无理由退房的条件的问题。被告出具的《无理由退房承诺书》载明，如原告若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。本案中，原、被告双方签订的 2017 年 10 月 2 日的《认购书》、2018 年 6 月 25 日的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》对涉案房产的购房款付款方式、时间的约定均不相同，本院认为案涉《认购书》属于预约，且案涉双方已签订正式《合同》，当《认购书》约定的付款方式、时间与《合同》有冲突时，应当以双方签订的正式购房合同来认定双方最终协商一致的付款方式、时间。原告支付房款时间虽然违反《认购书》约定，但根据《合同》的约定，原告在 2018 年 6 月 14 日付清首付款并未违反《合同》约定的付款时间（2018 年 6 月 25 日前）。因此，被告以原告支付房款时间违反《认购书》约定为由抗辩称原告存在逾期支付房款的情形，本院不予采信。同时，被告未向本院提交证据证明被告已及时告知原告变更付款方式、时间后，原告不能再享有无理由退房的权利，也未提交证据证明原告存在其他违约行为，故本院认为原告符合《无理由退房承诺书》载明的无理由退房的条件。据此，现原告申请解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已付购房款，由于被告已代原告付清按揭贷款，故被告应当返还原告 535274.86 元（其中首付款 530821 元，按揭贷款本金差额 790000 元 - 785546.14 元 = 4453.86 元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告陆某与被告惠州 XX 房产开发有限公司于 2018 年 6 月 25 日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：（2018）XXXX）。

二、被告惠州 XX 房产开发有限公司于本判决生效之日起 15 日内返还原告陆某已付购房款 535274.86 元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 4576 元（原告已预交），由被告惠州 XX 房产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。