楼上装修漏水违规安装空调外机侵害相邻权需拆除外机并赔偿楼下业主损失

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰结合本案判决分析：本案属于典型不动产相邻关系纠纷，核心存在两大争议焦点：楼上装修漏水致楼下财产损害责任认定、楼上违规安装多台空调外机是否构成妨害，结合《中华人民共和国民法典》侵权责任、相邻关系相关规定及举证规则分析如下：

1. 漏水侵权责任划分，实行举证责任区分规则依据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，楼下业主成某已提交漏水现场照片、视频、物业出具的漏水情况说明、双方沟通记录等证据，能够证实房屋天花、墙体、衣柜、窗帘等因泡水受损，且漏水发生于楼上高某房屋装修期间，已完成初步举证，足以推定楼上装修与漏水存在因果关系。被告高某抗辩漏水系原告私自改造入户花园、外墙渗水、雨水天气导致，属于否定因果关系的抗辩主张，应由高某提交证据佐证，但高某仅提交户型平面图，无任何实质证据证明原告改建行为、外墙防水缺陷与本次漏水存在关联，同时高某无法举证自身装修已做好防水、尽到相邻防损注意义务，抗辩缺乏事实依据，法院据此认定高某装修存在过错，应对漏水造成的合理损失承担赔偿责任。法律依据为《中华人民共和国民法典》第288条、第296条、第1165条，不动产权利人用水、装修施工时，应避免损害相邻方财产，过错侵害他人物权造成损失的，应当承担赔偿责任。

2. 空调外机未按预留机位安装、距离不达标，构成相邻妨害小区开发商统一预留空调专用机位，物业明确要求业主在指定位置安装外机。被告高某将三台空调外机悬挂于公共外立面、楼下原告窗户上方，未使用预留机位，同时违反国家标准GB17790-2008中额定制冷量≤4.5kW外机与相邻门窗距离不少于3米的强制性规范。空调运行产生持续噪音、热风、振动，长期干扰原告日常居住，且存在安全隐患，即便同小区其他业主存在同类安装行为、物业未提前制止，也不能免除高某的侵权责任。依据《中华人民共和国民法典》物权编相邻关系、排除妨害规则，原告有权请求拆除、迁移外机至合规预留机位。

3. 财产损失法院酌定标准，无充分票据的诉求不予全额支持原告主张两万余元损失，分为直接财产修复损失、玻璃更换费、误工费、酒店住宿费四类：（1）墙体、天花板、窗帘、衣柜泡水损坏属于漏水直接损失，虽未实际维修、无完整付款票据，法院结合房屋受损程度、本地市场维修价格，酌情支持财产损失8000元；（2）原告主张窗户玻璃碎裂系被告安装空调所致，但无证据证明二者存在关联，玻璃破损费用不予支持；（3）误工费无误工证明、工资流水佐证，不予支持；因房屋泡水短期无法居住，法院酌情支持居住损失1000元，超出部分无票据佐证，不予采信。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告：成某，男，1991年3月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：林某，系原告母亲。

被告：高某，男，1965年1月11日出生，汉族，住上海市金山区。

委托诉讼代理人：罗*霞，广东百衡s律师事务所律师。

原告成某与被告高某相邻关系纠纷一案，本院于2025年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2025年12月11日公开开庭进行了审理，原告成某的委托诉讼代理人林某、被告高某的委托诉讼代理人罗*霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告成某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告排除对原告客厅漏水的侵害，并消除危险；二、请求依法判令被告拆除违规安装在原告窗户上面3台空调；三、请求依法判令被告赔偿各项损失总计9710元；四、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费，鉴定费。庭审中变更第三项诉讼请求为26310元。

事实和理由：原告为惠州市的业主，被告是其正楼上1904的邻居。2025年10月6日，原告回家发现其房屋小客厅的棚顶四围、墙壁、地面被水浸泡，且有墙皮脱落，部分墻体发霉变黑，窗帘被染色，窗帘盒、衣柜门浸水开裂，地面有被水浸泡的污垢，明显是被告房屋漏水造成。并且被告紧临原告卧室窗户上方安装三台空调，其中在空调下方一窗户玻璃破碎，明显是被告安装空调时造成的。原告第一时间联系小区物业反映漏水及相关情况,要求联系被告查明原因，某甲公司（物业公司负责人承认有问题找物业公司即可）。物业又联系装修公司，答复没有时间，第二天才能过来。次日，物业人员和装修负责人到现场查看，装修负责人看过现场后当场承诺：对损坏的墙壁、棚顶等进行维修，对损坏的玻璃进行更换。但被告说因为是十一假日期间，所以要等到假期过后进行维修处理。假期过后被告始终没有行动,原告打电话进行沟通要求及时修复，但被告说维修人员没有回来等他们有时间再说,并且开始唐筛推脱责任。之后物业与被告多次沟通协调要求履行承诺，被告又称漏水于他无关，不予维修推脱责任。

小区安装空调每户都有予留机位或安放在自家阳台上,但被告三台空调违规安装在原告卧室窗户上方，且在建筑物主街立面上，不仅违背《家用和类似用途空调器安装规范》有关要求及物业相关要求，还影响城市美观。空调运行产生的噪音、热风、振动等对楼下原告正常生活造成实质影响，且没有事先于被告沟通协商，在安装过程中对楼下窗玻璃造成破损，所以请求法院责令被告将空调拆出，安置在空调予留指定位置。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，被告作为该处房屋的所有权人，因自己的房屋漏水侵犯了原告相邻权人合法权益的，应当承担停止侵权、排除妨碍的法律责任，具体表现为对涉案房屋的漏水部位进行修缮处理，直至不再渗漏为止，并且应当赔偿因侵权给原告造成的经济损失。《中华人民共和国民法典》第238条规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以依法请求损失赔偿。楼下住户的房屋及相关财产属于其物权范畴,楼上漏水造成的损害构成对物权的侵害，因此有权要求赔偿；《中华人民共和国民法典》第288条规定，不动产的相邻权利人应当按照有力生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理邻里关系。被告违规安装空调紧临原告卧室窗户上方，严重影响原告生活，违背其要求，原告有权要求其拆除。《中华人民共和国民法典》第296条之规定，不动产权利人应用水等利用相邻不动产时，应当尽量避免对相邻权利人造成损害。楼上住户未合理使用或管理房屋导致漏水，违反了相邻关系中的注意义务，应对造成的损害承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第1165条之规定，如果漏水是由于楼上住户的过错（如装修不当未及时修管道，楼上住户需承担损害赔偿责任。

综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请法院支持其诉求，依法保护原告合法权益。

原告成某为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.房产证；2.漏水情况说明；3.物业三方沟通信息；4.漏水照片；5.财产损失赔偿明细；6.现场视频（U盘）。补充证据：7.财产损失赔偿明细（新）。8.情况说明。

被告高某辩称，一，原告当庭增加诉讼请求已过法定期限，应不予处理。二、原告诉称受损坏房间系私自加建开发商后期在每层楼浇筑一平台交付唯一赠送的入户小阳台，是业主自行封窗作为小客厅使用，故而被告认为其施工工艺不达标。防水材料质量不佳等均可能导致房屋的防水层存在缺陷。且原告自称五个月都没有人在案涉房屋内居住无人照看，也无法确认渗水是何时发生，发生后也没有采取措施避免损失进一步扩大。故被告认为案涉房屋受潮受损系原告自身原因导致，与被告无关。另外，原告未能提供其主张财产损失相关费用的依据，如受损物品、购买凭证等因此其无理主张，不应得到支持。三、现有证据无法证明原告房屋渗水系被告装修直接引起原告房屋受损前多台风暴雨天气因自身外墙防水层渗漏或封窗原因导致房屋渗水比较常见，且原告提交的照片、视频可以看出其房屋内墙角和窗框夹角处以及踢脚线处渗水严重，墙体已经发霉发黑，按照一般生活逻辑，若被告对自己房屋使用不当导致原告房屋出现渗水现象，位置因限于天花部位，故被告认为原告的房屋渗水问题应当是与其外墙防水或封窗密封问题加之雨水多等原因之间存在高度关联性。另外，破裂的窗户根据其纹路可以看出并非外力所致。而系玻璃自爆的可能性较大。不能仅仅因为被告在外墙安装了空调及声称明显是被告安装空调时导致毫无理据。四、案涉小区开发商建设时未预留多余的空调安装位置，小区内多户均如此位置安装，且物业公司从未告知过不符合规定要求以及说明被告安装的位置并无不当。

被告高某就其辩称的事项向本院提交了以下证据：1.户型平面图。2.照片。

本院经审理查明本案的案件事实如下：原告系惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑8栋18层04号房的业主，被告系惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑8栋19层04号房的业主，双方系楼上楼下相邻关系。2025年10月5日，原告返回家中发现房屋内整个客厅的四周存在漏水问题，且楼上装修存在噪音，认为系楼上装修漏水至原告家中，遂联系物业处理。2025年10月17日，物业公司建立了一个某平台群聊供原被告双方沟通协商房屋漏水问题，原告在某平台群聊中反映了房屋漏水相关事宜，被告回复：“不是我们责任”“你不要胡乱推脱”“我们答应给你做，也是你要付费”等内容。某理处于2025年10月20日出具《关于长安苑小区8-1804的漏水情况说明》载明2025年10月6日在现场查看发现，8-1804天花已经发霉、墙皮脱落、窗帘盒部分脱落、窗帘被染色、衣柜被水泡开裂、一扇窗户碎裂，8-1904装修负责人现场承诺会帮8-1804修复墙面及换一扇窗户等；2025年10月15日，8-1904装修负责人表示漏水不关他的事，拒绝帮8-1804修复等内容。

原告提交的房屋图片显示原告窗户外的外墙上方安装了三台空调外机，原告房屋内一扇窗户的玻璃碎裂，另显示原告房屋内的窗帘被染色、墙体因泡水落灰开裂、墙体踢脚线处发霉变黑、窗帘盒处开裂、天花板及顶墙发霉落灰、衣柜板开裂等。原告因此主张被告赔偿墙体及天花板修复费用5560元，窗帘盒400元，窗帘400元，衣柜开裂损失1750元、玻璃更换600元、维修墙体材料费2600元、误工费4000元、酒店居住费10000元及保洁费1000元等共计26310元，遂诉至本院。

2025年12月23日，某理处出具一份《情况说明》载明：长安苑小区8栋04户型开发商有预留空调外机安装位置，业主应按预留位置安装空调。原告提交的被告空调外机安装位置图片及被告提交的案涉小区空调外机安装位置图片显示，被告安装的三台空调外机均悬挂在案涉建筑物的外立面上，并未安装在预留位置上。

庭审中，原告确认被告房屋现已装修完毕，且不再继续漏水。被告则称因为原告把入户花园的栏杆拆除了封了窗，而后期浇筑的防水效果没那么好，下雨天有积水就容易漏水。

本院认为，相邻不动产权利人应当按照团结互助、公平合理的原则，正确处理用水、排水等相邻关系，尽量避免对相邻不动产权造成损害。本案中，判断责任归属的核心在于厘清漏水原因与损害结果之间的因果关系，结合双方举证情况及法律规定分析如下：首先，关于原告的举证责任。原告作为受到损害一方，已提交房屋墙体、天花板、衣柜、窗帘等多处受到损坏的图片以及由某乙公司出具的情况，能够初步证明其财产遭受损害的客观事实，且结合被告房屋在装修的客观情况以及上下楼相邻位置关系，其主张漏水来源于楼上具有客观性和合理性，已完成初步举证义务；其次，关于楼上一方即被告的抗辩理由，被告主张漏水是原告私自改建其入户花园施工工艺不达标所致，该抗辩属于对因果关系的否定性主张，根据“谁主张，谁举证”原则，被告应就该事实承担举证责任，现被告仅提出抗辩主张，并提交了房屋户型图，但未提交任何其他实质证据证明原告存在改建行为或该改建行为与漏水之间存在直接关联，亦未举证证明自身装修行为符合规范、已尽到合理防漏注意义务，其抗辩无法律及事实依据，不能成立；最后，从相邻关系的注意义务来看，被告在装修过程中，对房屋防水等可能影响相邻权益的部分负有更高的审慎注意义务，在漏水事实客观存在、原告已初步证明损害来源合理性的情况下，被告未能举证排除自身装修行为与漏水的关联性，应推定其存在过错，故被告应当对原告的合理损失承担赔偿责任。因原告在庭审中主张案涉房屋已不存在漏水现象，故原告第一项诉请已丧失事实基础，本案不再予以处理。

原告主张被告拆除违规安装在原告窗户上方的3台空调，认为被告未按规划预留机位安装空调影响原告正常生活。结合原被告双方提交的空调外机位置照片及案涉小区物业单位出具的《情况说明》可以认定案涉小区有预留安装空调外机的位置，但被告并未按照预留的位置安装空调，而是将空调外机安装在案涉建筑物公共区域的外立面上，即在临近原告窗户上方的位置，并未经原告同意。因被告安装空调的位置违反GB17790-2008“额定制冷量≤4.5kW时，外机与相邻门窗距离应≥3米”的规定，且非“确因条件所限”，空调在运行过程中产生的噪音、热浪、振动对原告生活会造成不利影响，也存在一定的安全隐患，故被告应当拆除三台空调外机并移至预留的空调安装位置。

关于原告主张的赔偿项目及金额的认定。原告主张墙体及屋顶修复费用、窗帘盒及窗帘费用、衣柜开裂费用、维修墙体材料费、保洁费等，均系因漏水造成的直接财产损失，且原告能够提交相关证据佐证损失的客观存在，本院予以支持，但原告主张的修复费用因原告并未修复尚未发生，而其他财产损失费用也均未提供充分有效证据证明其实际支出金额，故本院结合原告房屋损害程度及范围、市场行情及本案证据情况酌情认定被告应当向原告赔偿因房屋漏水造成的修复费用及财产损失共计8000元。原告所主张的玻璃碎裂需更换的费用，按照常理判断，玻璃碎裂与漏水并无直接关联，也无有效证据证实玻璃碎裂与被告空调安装位置存在关联性，故原告要求被告承担更换玻璃的费用与事实不符，不予支持。原告主张的误工费、酒店居住费，需举证证明该两项费用系因处理漏水事宜、房屋无法正常居住而产生的必要、合理支出，现原告未提交误工证明、住宿票据等证据佐证费用的真实性及关联性，且原告主张的该两项费用过高，缺乏合理性和必要性，原告也并未举证证明其存在误工的事实，故本院酌情支持原告因房屋漏水所造成的居住损失1000元，原告主张的超出部分及误工损失缺乏事实依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条、第二百八十八条、第一千一百六十五条、第一千一百六十七条、第一千一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

被告高某自本判决生效之日起三十日内拆除其三台空调外机并移至房产开发商预留的空调外机安装位置上，以排除妨害；

被告高某自本判决生效之日起十日内向原告成某支付修复费用损失及财产损失8000元、居住损失1000元；

驳回原告成某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费228.88元（原告成某已预交25元），由原告成某负担151.88元，由被告高某负担77元。原告成某已向本院预交25元，原告应补交的126.88元及被告高某应负担的77元自本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳。逾期不交，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。