不动产物权以登记为准他人侵占土地可起诉排除妨害并主张土地占用费

【律师分析】 惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产权证书是权利人享有该建设用地使用权的法定物权凭证，他人以历史建房审批材料、自然人之间土地转让无效作为抗辩，若无不动产登记部门的确权，不能对抗已经依法登记的物权。

《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。如果他人未经许可，在登记在权利人名下的国有建设用地上搭建建筑物，经测绘确认建筑范围与权利人土地权属范围重叠，属于妨害物权的侵权行为，土地使用权人有权要求侵权人清除地上建筑物、恢复土地原状。

《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。土地被侵占导致权利人无法使用土地，可主张土地占用费；法院会结合土地权属变更时间、侵权实际情况，酌情确定占用费起算时间与金额。案件中为查清土地重叠面积产生的放样测量、评估费用，也可要求侵权方予以承担。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：张某，女，汉族，1966年3月19日出生，住址××市××区。

委托诉讼代理人：徐某，××律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄某，××律师事务所实习律师。

被告：叶某，男，汉族，1979年5月14日出生，住址××市××区。

委托诉讼代理人：沈某，××律师事务所律师。

原告张某与被告叶某排除妨害纠纷一案，本院于2025年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人徐某、黄某，被告叶某及其委托诉讼代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某向本院提出诉讼请求：一、请求被告对坐落于××市××区××街道××规划区地段粤(20××)惠州市不动产权第×××××号的的土地排除妨碍，清除涉案土地上的违法建筑物并恢复原状态；二、请求被告向原告支付2021年1月1日到2025年6月1日土地占用费32400元(每个月按照600元计算，共计54个月)；三、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2006年10月15日，原告与案外人吴某签订了土地转让合同。原告已经按照合同约定支付了全部的土地转让款，并办理了过户手续。即坐落于××镇××规划区，惠阳国用(20××)第×××××号，面积350平方米，土地使用权人：张某。2017年9月11日，因为政府部门需要盘整土地，便向原告的涉案土地征收了35.3平方米的土地。2022年10月6日，原告去相关部门变更不动产的信息。将上述涉案土地的信息变更为：坐落于××市××区××街道××规划区地段，粤(20××)惠州市不动产权第×××××号，面积314.7平方米，权利人：张某。从2021年1月1日到现在，被告在涉案土地上搭建铁皮房，并做废品生意。被告的行为没有经过原告同意，也没有经过相关政府部门报建，属于违建行为。原告多次经去某村委会投诉，去××街道办调解，甚至去××派出所报案，最后去××派出所的执法队报案均没有任何结果。

原告张某为其主张提交了以下证据：1.土地转让合同、收据收条、发票、票据、完税证、告知书；2.建设用地规划许可证、建设用地位置图、宗地图；3.建设用地盘整通知书、惠州市征用（划拨）土地协议书；4.不动产权证书、不动产登记结果；5.照片。

被告叶某辩称，第一点，被告人认为原告与案外人吴某签订的土地转让合同无效。因为两个自然人怎么能把国家的土地给转让了，国家国有建设土地使用权出让的一方是国有土地行政主管部门，而且国有土地转让必须经过招拍挂的程序才能出让，被告没有看到这些经过招拍挂出让的程序，他出让方也是自然人，所以说被告认为，原告与案外人吴某签订的土地转让合同无效。第二点诉状里面说原被告的建筑属于违建行为，被告是不予认可的，因为被告的建房，属于三级政府批准的建房行为，在举证时一并发表质证意见，我们属于合法建筑。

被告叶某为其主张提供以下证据：1.惠阳县某镇政府关于熊某群众安排住宅问题；2.惠阳县村镇建房用地申请表；3.××镇居民申请建房证明；4.土地地皮费收据。

经审理查明：原告张某与案外人吴某于2006年10月15日签订《土地转让合同》，约定由吴某将其名下位于××市××区××镇××规划区、面积350平方米、国土证号为惠阳国用98字第132×××××879的土地使用权以5075XX元的价格转让给原告张某。合同签订后，原告依约支付了全部土地转让款并交纳了相关税费，2006年11月28日，原告完成案涉土地使用权过户登记手续，某局向原告核发编号为惠阳规地字[20××]××××号《建设用地规划许可证》，某市政府向原告核发惠阳国用（2006）第XXXXX号《国有土地使用证》，案涉土地使用权人正式登记为张某，用途为住宅用地，使用权类型为出让，面积为350平方米。2017年9月11日，因政府部门实施土地盘整，案涉土地被征收35.3平方米。2022年10月6日，惠州市惠阳区某局向原告颁发的《不动产权证书》粤（2022）惠州市不动产权第XXXXX号，载明权利人为原告张某，共有情况为单独所有，坐落于××市××区××街道××规划区地段，权利类型为国有建设用地使用权，面积为314.7平方米，以上信息至庭审终结前未有变更。

另查明，被告在开庭前提交了相关证据拟证明案涉土地上的铁皮房系合法建筑，属于三级政府批准的建房行为，但其中《惠阳县某镇政府关于熊某群众安排住宅问题》的证据并没有原件。为确认被告搭建的铁皮房屋占用的土地与原告土地权属范围是否存在重叠，本院依法委托某公司在双方当事人及本院工作人员的现场见证下，对案涉土地进行了放样测量。2026年1月30日，该公司出具《放样测量技术报告》（业务编号：JWD×××××041），载明：叶某铁皮棚房与原告张某不动产权证用地范围存在重叠，重叠面积为37.02平方米。原告为此垫付评估费4371.1元。被告在现场勘察时，提出现场的铁皮房不是其一人搭建，本院告知其可在7日内提交相关人员的身份信息、联系方式或向本院申请追加共同搭建人员为同案被告，逾期，本院按在案证据予以处理。被告未在本院指定期间内行使权利。

本院认为，本案系排除妨害纠纷。争议焦点为案涉争议范围土地的权属。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”的规定，结合原告提交的《土地转让合同》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《不动产权证书》等证据，原告与案外人吴某签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方均已履行。原告已完成不动产变更登记，依法取得了粤（2022）惠州市不动产权第XXXXX号《不动产权证书》的314.7平方米土地建设用地使用权，该不动产物权合法有效，受法律保护。被告叶某抗辩称原告的土地转让合同无效且案涉铁皮房系合法建筑，并提交了相关证据。本院认为，原告提交的《不动产权证书》系不动产登记中心依法核发的有效物权凭证，被告的相关材料并非法定土地权属证明文件，亦无相关职能部门的权属确认，无法证明其对案涉土地享有合法使用权，也无法确认其占用土地与原告权属土地的范围是否重叠，被告以此对抗原告的登记物权，于法无据，本院不予采纳。另外根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条的规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本院依法委托某公司对案涉土地进行放样测量，该公司出具《放样测量技术报告》（业务编号：JWD×××××041），载明：叶某铁皮房与原告张某不动产权证用地范围存在重叠，重叠面积为37.02平方米。原告作为案涉土地的合法使用权人，依法对该土地享有占有、使用、收益的排他性权利。故对于该37.02平方米土地的重叠部分，被告已直接侵害了原告的合法权益，原告作为权利人，有权请求被告清除案涉土地上的违法建筑物、恢复土地原状，对于原告该项主张，本院予以支持。

关于土地占用费的计算，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”的规定，被告占用了原告的土地，给原告造成了实际损失，原告主张自2021年1月1日到2025年6月1日的土地占用费32400元(每个月按照600元计算，共计54个月)，结合相关事实以及原告的实际损失情况，本院酌情调整为按600元每月，自2022年10月1日计算至2025年6月1日，共计19200元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告叶某自本判决书生效之日起十日内清除案涉原告权属土地上的建筑物并恢复原状态。

二、被告叶某自本判决书生效之日起十日内向原告张某支付19200元土地占用费、评估费4371.1元。

三、驳回原告张某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费610元，由被告叶某负担。原告张某已预交的610元，可于判决生效后七日内申请退回；被告叶某于判决生效之日起七日内，根据判决书附随的缴费通知书径直缴纳诉讼费用，本院不再向应缴纳费用的当事人另行催收诉讼费用，逾期未缴纳诉讼费用，本院将依法强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。