借名买房房屋已设立抵押法院驳回确权及过户请求

【律师分析】惠阳、大亚湾办理房产物权有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产登记簿是物权归属和内容。借名买房，实际出资人与名义产权人之间的内部约定，仅在双方内部产生约束力，不能直接产生物权变动效力，不具有对抗外部第三人的法律效力。

本案中，即便名义产权人陈某某对原告主张的借名买房事实、房屋属于原告夫妻共同财产没有异议，但案涉房产已经办理抵押权登记，抵押权人属于善意第三人。物权登记具备公示公信效力，如果法院直接判决确认房屋归实际出资人所有、判决过户，会损害抵押权人等第三方的合法权益。在抵押登记没有解除、相关他项权利障碍未消除的前提下，当事人起诉要求直接确认房屋所有权并办理过户，人民法院不予支持。实际出资人可另行通过债权途径，向名义产权人主张合同权利，而不能直接通过民事诉讼确认物权。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：于某某，男，满族，1967年9月2日出生，住所地：黑龙江省大庆市，身份证号码：XXX。

被告：陈某某，女，汉族，1969年4月10日出生，住所地：四川省资阳市雁江区，身份证号码：XXX。

委托诉讼代理人：陈某某，女，汉族，1974年6月28日出生，住址：成都市锦江区，身份证号码：XXX。委托诉讼代理人与被告系姐妹关系。

原告于某某诉被告某某确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加了诉讼，被告陈某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、确定位于惠州市惠阳区淡水房产归于某某和陈某某所有，于某某、陈某某为此房产真正产权人；2、被告向原告归还位于惠州市惠阳区淡水的房产，并协助办理房产过户手续。3、被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费。事实与理由：原告于2010年与被告妹妹陈某某相识，2012年1月29日在四川省成都市锦江区登记结婚，2013年7月3日生一女孩于某某。2017年，原告在惠州淡水购买房产(本案争议房产)，由于原告担心自己征信问题，故经夫妻双方商议，以妻子陈某某的姐姐陈某某的名义购买房产，并以名义办理房产产权登记；房产实际产权人为于某某、陈某某。2020年12月30日原告于某某和陈某某因性格不合无法共同生活，登记，女儿于某某随母亲陈某某生活，夫妻共同财产在协议书约定将本案争议房产即惠州市惠阳区淡水房产后各占50%份额。2021年，被告向原告转达此房产经陈某某决定，要进行出售，报价60万元，并且已经向买方收取定金；此房产为三室一厅住宅楼房一套，系商品住宅产权房，建筑面积73.66平方米，位于惠州市惠阳区淡水*，现暂时无人居住使用；因该房产实际为于某某及陈某某婚内共同财产，夫妻双方为实际产权人，陈某某无权处分该房产的产权。原、被告多次协商未果，原告为维护其合法权益，根据《民法典》之规定，特诉诸人民法院依法判如所请。

原告为支持其诉请提供了如下证据材料：1、协议书；2、买房银行流水；3、证；4、不动产权证；5、证明2份。

被告辩称，对原告诉称的事实无异议，对原告诉请确认房屋为原告所有亦无异议。

被告提供如下证据材料：1、调解书及收据；2、陈某某的银行流水；3、陈某某的账户流水。

经审理查明，原告与被告的妹妹陈某某（即被告的诉讼代理人）于2012年1月29日登记结婚，在婚姻关系存续期间，原告与陈某某以被告的名义购买了位于惠州市惠阳区淡水的房屋【粤（2017）惠州市不动产权第】），原告与陈某某在2020年12月30日的***协议中约定上述房产由原告与陈某某各占50%。另，因原告夫妻对外借款，涉案房屋已为案外人某有限公司设立抵押权登记。本院在庭审时，已告知原告因其借用被告名义买房，被告作为名义产权人在本次诉讼前对外所作的抵押及权利处分行为依然有效。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告诉请确认案涉房屋的所有权归其所有，而被告作为房屋现登记的权利人，亦同意原告的诉讼请求。但物权登记具有公示、公信的对世效力，故如要通过诉讼确认、变更不动产的登记权属，必然会影响到基于物权登记信赖而发生的其他交易行为或民事活动之结果，并可能涉及第三人利益或社会公共秩序。案涉房屋已为案外人设定了抵押权登记，且按原告陈述被告已对外出售涉案房屋。显然，案涉房屋的所有权之上已经设定了他项权利，并可能已对外销售，在上述情形未予撤销或解除的情况下，双方在本案中关于房屋权属确认、变更的请求和同意，可能涉及和影响到他人的合法权益及公共利益，故对原告的诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：

驳回原告于某某的诉讼请求。

本案案件受理费4900元（原告已预交），由原告于某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于惠州市中级人民法院。