竞买抵债拍卖房产原产权人拒不配合过户法院可判决确认物权并判令协助过户

【律师分析】

惠阳、大亚湾办理房产物权案件有丰富经验的邱文峰律师分析，本案属于物权确认纠纷。涉案房产原为被告陈提供的借款抵押物，后通过《楼房抵偿贷款合同》抵偿给银行惠州分行，后续该抵债资产被转让给投资控股有限公司，再由拍卖行对外公开拍卖。原告吴参与公开拍卖，签署《拍卖成交确认书》，足额支付拍卖价款及佣金，拍卖交易合法有效，原告已经依法取得涉案房产对应的财产权益。

虽然不动产登记薄仍然登记在被告陈**名下，但物权登记仅为物权的公示方式，并非确定物权归属的唯一依据。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条区分了物权变动的原因行为与登记效力，当事人之间有关物权变动的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本案中，案涉房产后续抵押已经解除、无查封，过户的客观障碍已经消除。原告通过合法拍卖途径买受涉案房产，实际占有支配房产，有权请求法院确认房屋所有权及对应土地使用权归其所有，并有权要求原产权人被告陈**履行协助办理产权变更登记的义务。同时，本案中因原告怠于及时行使权利办理过户，是引发本次诉讼的原因，法院据此判决本案诉讼费由原告自行承担。

另外，案件中第三人**银行提出诉讼时效抗辩，但本案属于物权确认之诉，物权请求权一般不适用诉讼时效制度，法院并未采纳该时效抗辩意见。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：吴**，男，汉族，1958年7月9日出生。

委托诉讼代理人：蔡，律师事务所律师。

被告：陈**，男，汉族，1962年11月17日出生。

第三人：**银行股份有限公司惠州分行。

负责人：王*，行长。

委托诉讼代理人：林，律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊*，**资产管理有限公司职员。

第三人：**不动产拍卖行有限公司。

法定代表人：孙*。

原告吴与被告陈、第三人银行股份有限公司惠州分行、第三人不动产拍卖行有限公司物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告吴的委托诉讼代理人蔡及第三人银行股份有限公司惠州分行的委托诉讼代理人林、熊*到庭参加诉讼，被告陈及第三人不动产拍卖行有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴向本院提出诉讼请求：1、房屋的所有权及其付随土地的土地使用权为原告所有；2、判令被告将房屋的所有权人变更至原告名下；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于1993年6月22日与第三人银行股份有限公司惠州分行（下称银行惠州分行）签订了《抵押借款合同》，约定由被告作为实业公司向银行惠州分行借款90万元的抵押人，而被告也提供了房屋作为抵押物。1996年6月22日，因实业公司借款期限届满后仍有本息共计782657.91元未还给银行惠州分行，被告、实业公司及银行惠州分行经协商后签订了《楼房抵偿贷款合同》，约定将房屋作价668000元抵偿被告、实业公司未向银行惠州分行还清的借款本息。2010年6月1日，原告参加了由第三人不动产拍卖行有限公司举行的拍卖会，在该拍卖会上拍得了，并按照《拍卖成交确认书》上的约定支付了拍卖款，自此取得了该房产的所有权，并实际支配控制至今，但因被告不愿协助配合办理相关产权变更登记手续，致使该房产至今未能将权属人变更登记为原告。原告认为，原告作为竞买人参与了房屋的拍卖，并最终以最高应价成为该拍卖标的物的买受人，竞买房屋的拍卖会合法有效，原告也已履行了买受人的付款义务，依法房屋的所有权及其附随土地的使用权均应当归原告所有，但被告并未依法协助配合原告办理相关产权变更登记手续，致使目前原告的财产权利受到损害。为此，原告特向法院提出上述诉请，以维护原告的合法权益。

第三人银行股份有限公司惠州分行答辩意见：一、被答辩人吴将答辩人列为本案第三人的诉讼主体，程序不合法；二、答辩人已将其享有的涉案房产及土地的权益转让给案外人投资控股有限公司，涉案房产及土地纠纷与答辩人无关；三、竞卖须知等材料确认涉案房产及土地过户、税费等问题均由买受人即被答辩人吴自行承担，故被答辩人吴提起的房产及土地过户等事宜的诉讼请求依法无据；四、被答辩人吴的诉讼请求已超过2年的诉讼时效，本案应驳回其所有的诉讼请求；五、根据证据规则的要求，被答辩人吴**对于积极主张的事实应承担举证不能的法律后果；六、答辩人不承担本案的任何诉讼费用。

被告陈、第三人不动产拍卖行有限公司未到庭，无答辩，亦未提交证据。

经审理查明：1993年6月22日，第三人银行股份有限公司惠州分行（贷款方，甲方）与案外人实业公司（借款方，乙方）及被告陈（抵押人，丙方）签订一份《抵押借款合同》，约定案外人实业公司向第三人银行股份有限公司惠州分行借款90万元用于公司建房资金，借款期限自1993年6月22日至1993年12月22日止。被告陈提供位于的房屋作为案外人实业公司上述借款的抵押物。1996年6月5日，第三人银行股份有限公司惠州分行（甲方）与案外人实业公司（乙方）及被告陈（丙方）签订一份《楼房抵偿贷款合同》，该合同主要约定：由于乙方无力全部清偿上述借款，现经三方协商，丙方同意用位于的楼房（抵押物）作价668000元抵偿乙方所欠甲方的借款本息；当甲方需将房屋转让过户时，丙方、乙方负责将房屋产权证（含国有土地使用证）过户给甲方指定的单位或个人，过户费按国家有关规定由交易双方各自负责；丙方用房屋作价为乙方向甲方清偿668000元借款本息后，丙方应在五天内一次性偿还甲方的至终止计息日的全部本息余额，超期未还，余额按新增贷款办理有关借贷手续。不动产登记部门2018年3月12日出具的《不动产登记结果》显示，陈名下建筑面积为668.88平方米的房屋的抵押权人为银行惠州分行办；登记证明号：；登记时间：1996-06-03；查封情况：无查封。

2006年10月31日，第三人银行股份有限公司惠州分行（甲方）与案外人投资控股有限公司（乙方）签订《抵债资产转让协议》，双方就2005年12月31日签订的《不良资产转让协议》约定的甲方向乙方转让抵债资产事宜达成如下协议：第一条、甲方向乙方出让的面积为668.88平方米的房产，房屋所有权证号：**号。截至转让基准日2005年6月30日止，账面价值为668000元。第二条、所转让资产按现状移交，甲方对转让资产存在的质量瑕疵及权利瑕疵均不承担任何责任。第三条、本协议自双方签署之日起生效，正本四份，双方各执两份，具有同等法律效力。

另查明，2010年6月1日，原告参加第三人不动产拍卖行有限公司举办的拍卖会。同日，原告吴（买受人）与第三人不动产拍卖行有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，确认原告通过公开竞价成交下列拍卖标的：委托人依据《抵债资产转让协议》及附随文件所享有的权益；成交价为490000元，佣金额为24500元，合计人民币514500元。并约定原告应在成交之日起5个工作日内向拍卖人以转账方式支付拍卖标的全部成交价款及佣金。原告应在付清全部款项后，由委托人向原告移交拍卖标的（含有关资料），对拍卖成交后需要登记过户手续的拍卖人提供协助。原告分别于2010年5月31日、2010年6月7日向**不动产拍卖行有限公司转账支付400000元、97500元。

还查明，不动产登记部门2018年10月30日出具的《不动产登记结果》显示，陈名下建筑面积为668.88平方米的房屋，抵押情况：无抵押；查封情况：无查封。

本院认为，原告通过竞买的方式取得涉案房屋所有权及附随土地的使用权，故原告诉请确认房屋的所有权及其附随土地的土地使用权为原告所有，理据充分，本院予以支持。原告诉求被告将房屋的所有权人变更至原告名下。经查，涉案房屋现已无抵押、查封情形，消除了过户的阻碍，故原告诉求被告将号房屋的所有权人变更至原告名下，有事实依据，本院予以支持。鉴于原告有怠于行使权利而未及时办理相关权属过户手续，导致本案诉争发生，故本案的诉讼费用应由原告自行承担。被告陈及第三人**不动产拍卖行有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩，应予缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认位于建筑面积为668.88平方米的房屋（房屋所有权证号：）的所有权及其附随土地的土地使用权归原告吴**所有。

二、被告陈应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告将证号为号项下的房屋所有权变更至原告吴**名下。

本案诉讼费4473元、公告费690元，均由原告吴**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。