购房者通过其他正当渠道获取房源并成交不构成房产跳单

【律师分析】 惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，本案系典型的房产中介合同纠纷，核心争议为购房者行为是否构成法律意义上的 “跳单”，主要适用《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十五条相关规定。

《中华人民共和国民法典》第九百六十一条明确，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条款规制的是恶意利用中介独家服务、刻意规避中介费的跳单行为，并非中介仅带领看房，就可强制要求购房者支付佣金。

结合本案事实，虽然卖房业主与原告中介公司签订了独家售房代理协议，但该独家委托仅约束业主与中介公司，不能直接对抗善意购房者。同时，案涉房屋出售信息早已通过其他中介、小区物业等公开渠道对外传播，被告购房者在接受原告看房服务前，已通过其他正当途径知晓该房源信息。原、被告双方从未签订书面或事实上的中介合同，也未就中介佣金达成一致合意。最终被告通过其他中介人员促成房屋交易，并实际支付了对应佣金，属于购房者合法行使自主选择中介服务的权利，并非刻意绕开原告、单纯利用原告看房服务恶意跳单。因此法院认定被告不构成跳单行为，驳回中介公司要求支付佣金的诉求，符合法律规定。

民事判决书

原告：惠州某某实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区某某地段。

法定代表人：张某某。

委托诉讼代理人：陈某某，系广东某某律师事务所律师。

被告：刘某某，男，1982 年 10 月 1 日出生，汉族。

委托诉讼代理人：胡某某，系广东某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡某某，系广东某某律师事务所律师。

原告惠州某某实业有限公司诉被告刘某某中介合同纠纷一案，本院 2022 年 6 月 2 日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈某某和被告委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付中介佣金 33000 元及利息（利息计算：以 33000 元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清款项之日止）。2、本案受理费、公告费、保全费均由被告承担。事实与理由：2021 年 8 月 1 日，原业主徐某某将其名下位于惠州市某处房产（以下简称 “案涉房产”）委托给原告进行独家代理出售，原告接受原业主徐某某的委托后，一直对案涉房产进行管理和对外销售。后被告想购买房屋，于是找到了原告，由原告向被告介绍房源，原告亦向被告报价中介佣金为总购房款的 3%。随后原告向被告推荐了案涉房产，并带领被告前往现场看房及介绍该房源的情况。然而，被告在相中案涉房产后，却绕过了原告私下直接与原业主徐某某进行了交易，总购房款为人民币 110 万元。被告的 “跳单” 行为严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 “委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬” 等相关法律规定，被告应向原告支付中介佣金 33000 元。原告多次联系被告协商处理，但被告均予以拒绝。综上所述，原告为维护自身的合法权益遂提起诉讼。

被告答辩称，一、本案案由是委托代理销售合同纠纷，原告提交的也是原告与徐某某的《房屋出售代理委托书》。在该委托代理关系中，委托人是徐某某，受托人是原告。根据合同相对性原则，原告与徐某某才是该委托代理合同关系中的当事人。被告不是该委托代理合同关系中的当事人。本案中，被告并没有委托原告销售商品房，被告也没有对原告作出过任何委托的意思表示。原告与被告之间不存在委托代理合同关系，故刘某某不应是本案的适格被告，原告将刘某某列为被告有违法律规定的合同相对性原则。二、原告起诉要求被告刘某某向原告支付中介佣金 33000 元及利息，并由被告承担本案诉讼费用，无事实依据，也有违法律，依法应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方从未达成任何委托或中介协议，更未就中介佣金达成一致意见，原告要求被告支付中介佣金及利息无事实依据。原告在 2021 年 11 月底是有带被告去看房，当时不仅看了案涉的房屋，也看了另一处房产，但是原告带被告去看房时从来没有事先跟被告说起佣金的事情，更没有说被告以后就必须通过原告才能购看过的房子。只是看房比较后，被告确定想买另一处房产，在被告向原告询问该房产交易价格和相关税费时，原告在告诉房产价格时，才告知被告需支付 3% 的中介佣金。被告当时就不同意 3% 的中介佣金，最多同意 1.5%，并准备支付定金给对应业主，因为原告不同意该佣金方案，最后这套房屋被卖给他人了。于是被告便没有在原告处购买房子了。由此可见，原、被告双方根本就未就案涉房屋的交易达成任何委托或者中介协议，更未就中介佣金达成一致意见，原告要求被告支付中介佣金无事实依据。2、原告对于佣金向被告报价 3% 在法律上属于要约，只有被告承诺才能生效。但是，原告报价 3% 后，被告就提出只同意 1.5%，最终因为原告不同意佣金方案，导致双方没有达成一致佣金协议，也使得被告没有购买该套房屋成功。由此可见，原告向被告提出要约后，被告却未向原告作出承诺。根据《民法典》第四百八十三条 “承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 的规定，因为被告没有作出承诺，原告与被告之间不可能成立委托或者中介合同的。3、被告作为买房人有自主选择商品或者服务的权利，原告仅因为带过被告去看过案涉房屋，就要求被告支付高额的中介佣金，这是变相对被告自主选择商品或者服务的权利的非法限制，严重有违法律。如果原告这种做法都能得到法律的支持，那就等于是中介人只要带了买房的人看房后就可以 “旱涝保收”，而不论该中介人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等，看房人后面只要买了该套房屋，就必须向该中介人支付中介佣金，这显然是一种不合理的做法，对买房人是极不公平的。国家政策和法律也不支持此类行为。4、按照原告的逻辑，如果说原告真是案涉房屋独家代理，那原告是为业主徐某某提供独家售房服务的，那么原告的委托人也是业主徐某某，那违约 “跳单” 的也只能是业主徐某某，原告应该去找业主徐某某追要佣金，而不是找被告。5、被告一直都不知道原告是案涉房屋的独家代理，事实上，早在原告带被告看案涉房屋之前，被告就有在其他中介人员那里了解过案涉房屋，被告最终是在 2021 年 12 月底，通过其他熟悉的中介人员与案涉房屋业主徐某某达成了《房屋买卖合同》（该购房价格比业主徐某某授权原告的价格足足低了 8 万元）。促成交易后，被告有向促成交易的居间人员支付 10000 元佣金。而原告并未就被告在 2021 年 12 月底与业主徐某某就案涉房屋达成交易提供任何有效服务，原告向被告索要佣金就是典型的想不劳而获。所以，被告无义务向原告支付佣金。综上，被告认为：原告起诉要求被告向原告支付中介佣金 33000 元及利息，并由被告承担本案诉讼费用，无事实和法律依据，恳请贵院依法应驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益！

本院经审理认定事实如下：2021 年 8 月 1 日，原告与案外人徐某某签订《房屋出售代理委托书》，约定案外人徐某某将其名下位于惠州市某处房产委托原告进行代理出售，委托方式为独家代理。2021 年 11 月 27 日，原告公司员工向被告推荐了案涉房产，并带领被告前往查看房屋现状等。2021 年 12 月 29 日，案外人徐某某与被告通过案涉房屋小区工作人员促成签订《房屋买卖合同》，以 110 万价格交易，并完成了过户手续。原告发现后，认为被告构成跳单行为，应向原告支付 3% 佣金 33000 元，遂提起诉讼。

另查明，案涉房屋原业主徐某某在本院询问时表示：“据我所知被告是从原告那里获取案涉房屋出卖信息，而小区工作人员知道案涉房屋要卖是通过物业经理得知的” 及 “当时案涉房屋已经委托了一段时间了，但是一直没有卖出，所以对方一给我打电话，我就同意卖”。

再查明，被告提交案外人刘某某于 2021 年 9 月 7 日在微信发布案涉房屋出卖信息。

上述事实有《房屋出售代理委托书》、原业主徐某某出具的《声明》、刘某某微信朋友圈、微信聊天记录、《房屋买卖合同》及庭审笔录等为据。

本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案经审理，本案事实与中介合同定义相吻合，故本案案由应为中介合同纠纷。本案中，虽然原告与案涉房屋原业主徐某某签订的《房屋出售代理委托书》载明委托方式为独家代理，但在双方履行合同过程中，据案外人徐某某在本院询问中回答内容可知，徐某某在委托原告销售案涉房屋时，案涉房屋小区物业经理及案外人中介刘某某亦知悉案涉房屋出售信息，作为买方的本案被告通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，被告有权选择报价低、服务好的中介促成房屋买卖合同成立，且原被告并未签订中介合同，原告仅以其曾带被告看过房屋为由便限制被告的选择权，于法相悖，被告不构成跳单行为，原告诉请被告支付佣金 33000 元及利息，证据不足，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：

驳回原告惠州某某实业有限公司全部诉讼请求。

案件受理费 313 元（原告已预交），由原告惠州某某实业有限公司负担。

本判决为终审判决。