开发商以补充协议免除逾期交房违约责任无效

【律师分析】

惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点在于开发商能否依据补充协议中的格式条款免除其逾期交房的违约责任。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：

“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

本案中，原告曾某与被告某甲公司于2017年1月6日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买惠阳区案涉房屋，总价款788000元，被告应于2018年12月31日前交付。原告已按约付清全部购房款788000元，并于2022年办理不动产权证，但被告始终未完成房屋实际交付。

法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。不动产权证仅代表房屋所有权的登记转移，不能等同于房屋的实际交付。被告未举证证明案涉房屋已达到合同约定的交付条件，即经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》，亦未提交证据证明其履行了通知收楼义务。结合聊天记录，原告于2025年7月14日询问装修进度后，被告工作人员才回复“已经完成”，并于2025年7月16日发送房屋视频，被告又未能证明在此前房屋已具备交付条件，故法院认定2025年7月16日案涉房屋具备交付条件，逾期交房事实成立。

关于违约责任的免除，合同附件十一《补充协议》第四条第2款约定，房屋经五单位验收合格取得《工程竣工验收报告》且出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任。法院认为，按时交付房屋是出卖人的主要合同义务，该条款系提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，依据《民法典》第四百九十七条及合同第二十八条的约定，应属无效条款，被告仍应承担逾期交房的违约责任。

损失认定方面，法院认为原告因逾期交房产生的损失主要为无法正常使用房屋的额外租房支出，原告提交的《租房合同》及支付凭证显示月租金700元，未超过同地段租金标准，遂结合原告诉请、被告过错程度、原告损失并兼顾公平原则，酌情认定被告支付逾期交房违约金及租房损失41392元（700元×59个月＋700元÷31天×4天），对超出部分不予支持。 

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：曾某，男，汉族，1996年1月5日出生，住址广东省XX市。

被告：某甲公司，住所地广东省惠州市惠阳区。

法定代表人：谢某。

原告曾某诉被告某甲公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2026年6月17日、2026年7月20日公开开庭进行了审理。原告曾某到庭参加诉讼，被告某甲公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告曾某当庭向本院明确诉讼请求：1.要求被告全屋地板铺设完成及填缝完成，吊顶的包装清理完成，墙面地脚线安装完成，全屋家政清理干净，案涉房屋的管道铺设完成；2.判令被告按照合同约定向原告支付逾期交付违约金（以房屋总价788000元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月31日起计算至实际交付之日止）；暂计至2026月4月30日，2019年1月1日-2026年4月30日共2699天，即788000×0.0001×2699=212681.2元。3.判令被告赔偿原告因逾期交付房屋产生的实际损失（包括合理租房费用等，暂计人民币70000元，具体以审理查明为准）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。事实与理由：原告曾某于2016年12月24日和某甲公司签订认购惠州市，2017.1.6日签订买卖合同（合同编号：惠阳（2017）XXXXXX），约定2018年12月31日交付，至今尚未完成交付手续。本人某平台电话曾多次催促。亲戚及本人多次现场查看。多次沟通及现场催促，这几年现场查看的费用都不少，多次催促，至今没有完成实际交付。

庭后，原告申请撤回第一项诉讼请求。

被告某甲公司未作答辩。

本院审理查明，原告曾某（买受人）与被告某甲公司（出卖人）于2017年1月6日签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）XXXXXX]。合同约定原告购买被告位于惠州市惠阳区房屋，总价款为人民币788000元。合同第七条约定付款方式为贷款方式支付：原告应于2017年1月5日前支付首期房价款人民币238000元，余款550000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照买受人向出卖人支付总房价的5%的违约金。合同第九条约定商品房交付条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。合同第十一条约定被告应在2018年12月31日前向原告交付商品房，且第三款第2项写明：受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照附件十一的约定执行。附件十一补充协议第四条约定买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》，该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准；补充协议第八条约定出卖人在该商品房交付之日起730日内，向房地产登记机构递交申请办理房地产转移登记的资料，并取得房地产登记机构受理回执的，即视为出卖人履行了办证义务······如因出卖人原因导致买受人超过上述期限满一年仍未取得房地产登记机构受理办理该商品房转移登记资料回执的，买受人可书面通知出卖人解除合同，出卖人退还买受人已付房价款及利息。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，交付的商品达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖、涂料；2.起居室（1）内墙：涂料、壁纸；（2）顶棚：铝扣板吊顶；（3）室内地面：瓷砖；3.厨房：（1）地面：瓷砖；（2）墙面：瓷砖；（3）顶棚：铝扣板吊顶；4.卫生间：（1）地面：瓷砖；（2）墙面：瓷砖；（3）顶棚：铝扣板吊顶；4.卫生间：（1）地面：瓷砖；（2）墙面：瓷砖；（3）顶棚：铝扣板吊顶；（4）卫生器具国内知名品牌；5.阳台：铁艺栏杆和实体瓷砖栏杆，局部楼层葫芦瓶栏杆；6.电梯（1）品牌：国内知名品牌；7.管道：联塑PVC管材；8.窗户：国内知名品牌铝合金玻璃窗。

根据原告提交的广东增值税发票显示，开票日期2017年6月12日，货物或应税劳务、服务名称某小区房屋（首付），价税合计238000元。

根据原告提交的被告开具的收款收据显示，原告于2016年12月22日支付定金5000元；2016年12月24支付定金45000元；2016年12月29日支付房款118000元，2017年3月12日支付房款35000元，2017年6月6日支付房款35000元；同时，原告在2017年1月6日支付了3733元的维修基金和597元的政府代办费。以上房款合计188000元。

根据原告提交的借记卡账户明细清单所示，银行于2017年3月16日将贷款550000元发放给原告账户，原告于当日将该笔款项转给被告某甲公司。该笔款项与首付款相加即为购房款788000元，原告已付清全部购房款。

2022年6月11日，原告发某平台与某平台备注为“某地产开发商”某平台号为g1×××××××××的用户沟通，原告发某平台“银行搞定没”。同月13日，“某地产开发商”向原告发送与备注“交行客贷刘某甲”的用户的某平台聊天图片。图片显示，其发某平台“刘某乙，曾某的抵押权我什么时候可以拿到？业主在催，我们也急着办证”对方回复“我明早确认一下，一周内拿给你”。“某地产开发商”向原告回复“银行已回复我，拿到权证就处理。”2022年6月14日，“某地产开发商”向原告某平台发送图片并发某平台“刚拿到你的材料”。同日，“某地产开发商”还发某平台语音“没有我们，我们办证的资料就缺这一个抵押权证”。2022年6月17日，原告发某平台给“某地产开发商”称“送过去办了没”。“某地产开发商”回复“已缴费，下周可出证。”

根据原告提交的不动产权证显示，证号为粤（2022）惠州市不动产权第XXXXX号，权利人为原告，产权为原告单独所有，坐落即为案涉房屋惠州市惠阳区，权利性质为出让/市场化商品房。该产权证证实涉案房屋已办理房屋不动产权证。

就房屋交付问题，原告有多次向政府相关部门信访。惠州市惠阳区某局于2023年9月20日出具《受理告知书》，告知书载明，张某：你于2023年09月05日通过网上信访（信访件编号：WT4×××××××××××××××606）提出的信访诉求，属本机关职权范围，决定予以受理。按照《信访工作条例》规定，将于收到该诉求之日起60日内办结并书面答复你们。庭审中，原告确认张某是其配偶。

2024年10月25日，“某地产开发商”向原告发送附有备注的某平台图片“案涉房屋橱柜开始安装了”，原告回复“装到这里，到年底收，也不一定哦”。根据某平台聊天记录显示，2024年11月1日至2024年11月23日“某地产开发商”有持续通过某平台向原告告知案涉房屋的装修情况。

2025年2月9日，原告向“某地产开发商”发送某平台“我是案涉房屋业主的，我的怎么暂停施工怎么回事”2025年7月14日，原告再次发送某平台“我那个房装修到哪里了”，“某地产开发商”答复“已经完成”，原告发送“发个视频我看看”，被告于2025年7月16日将拍摄的房屋视频发送给原告。原告提交的某平台聊天记录显示，时间为10时36分，原告询问“你那边要什么条件才能退房”，“某地产开发商”回复“只有通过法院判决书才能退房”。原告又发某平台“办了房产证，你们也没有交房”，对方回复“已经交房了呀房屋精装修已经交给业主了呀”，原告询问“什么时候”，“某地产开发商”对此未有回复。

另查，原告庭后提交多张图片，拟证明小区的绿化及配套设施尚未完工，涉案房屋存在至今未完成装修收尾工作。

再查，原告提交了《租房合同》、某平台支付转账电子凭证拟证明其产生租房费用，《租房合同》上载明签订日期为2020年8月12日，张某承租中山市的房屋，月租金700元。

庭审中，在问及原告提交的某平台聊天记录聊天对象是谁，原告述称是其与被告开发商工作人员。在问及房屋是否具备交付条件、有无收到交付通知书及是否签署商品房交接单，原告称不具备交付条件、装修细节未完成，未收到交付通知书及签署商品房交接单。在问及案涉房屋是否有承诺包装修，原告称详见商品房买卖合同第23页附件6关于装饰装修及相关设备标准的约定。在问及该合同附件6勾选的款项，是否已全部装修完成，原告陈述附件6的1到8项均已完成大部分，但每一项细节都未完成。1.外墙整体已完成；2.起居室（1）内墙、壁纸已完成，内墙地脚线未完成；（3）瓷砖已铺设完成，但地砖未填缝；3.厨房（1）（2）地面墙面瓷砖已铺设完成，但地砖未填缝；（3）吊顶已完成，吊顶表面未清理；4.卫生间（1）（2）地面墙面瓷砖已铺设完成，但地砖未填缝；（3）吊顶已完成；（4）卫生器具已完成；5.阳台已完成；6.做了两部电梯，但只有一部能正常使用；7.管道已完成；8.窗户已完成。

上述事实有《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）0****359]及补充协议、广东增值税发票、收款收据、借记卡账户明细清单、某平台聊天记录、不动产权证、《受理告知书》、现场图片、《租房合同》、某平台支付转账电子凭证等证据及庭审笔录予以佐证。

本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

关于案涉房屋是否存在逾期交房的问题。本案中，原告虽已办理不动产权证，但不动产权证仅代表房屋所有权的登记转移，不能等同于房屋的实际交付，被告未提供证据证明案涉房屋已达到合同约定的交付条件即“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”，亦未提交证据证明其履行了通知收楼的义务，结合原告提交的某平台聊天记录，案涉房屋于2025年7月仍与被告方沟通房屋装修进度，原告于2025年7月14日询问“我那个房装修到哪里了”，被告工作人员才回复“已经完成”，并于2025年7月16日将拍摄房屋的视频发送给被告，且被告未提交证据证明在2025年7月16日前案涉房屋已达到交付条件，同时，庭审时，原告根据案涉合同附件6约定的装修标准确认剩余起居室内墙地脚线未完成、地砖未填缝；厨房地砖未填缝、吊顶表面未清理；卫生间地砖未填缝，其余部分均已完成。并为此提交了图片拟证明案涉房屋存在地脚线未完成、地砖未填缝、吊顶表面未清理等情况，但根据该图片显示的内容仅为部分的装修瑕疵，原告提交的证据亦不能证明在2025年7月16日收到被告方发送的完工视频后案涉房屋仍存在影响房屋交付的重大瑕疵。据此，本院认定2025年7月16日，案涉房屋具备交付条件，逾期交房事实成立。

关于原告主张的违约金及租房损失的问题。本案中，原告已足额支付全部购房款，被告未到庭提交证据证明其已按约定期限和条件交付房屋，应承担相应违约责任。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将案涉商品房交付给买受人的，双方同意按照附件十一《补充协议》的约定执行。合同附件十一《补充协议》中关于逾期交付责任的条款主要是第四条，其中第2款约定双方一致同意案涉房屋的交付条件变更为五单位验收合格后取得《工程竣工验收报告》。同时，该条款还约定，案涉商品房达到交付条件且出卖人履行通知收楼义务后，则出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任。本院认为，按时向原告交付案涉商品房是被告某乙公司的主要合同义务之一，被告某乙公司因自身原因导致案涉房产逾期交付应承担相应的违约责任，故被告某乙公司在合同附件十一《补充协议》第四条第2款中直接免除己方逾期交付的违约责任，属于《中华人民共和国民法典》第四百九十七条及案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条规定的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该条款应属无效条款。被告逾期交房，对应的原告损失主要为无法正常使用房屋的额外租房支出，原告诉请每月房租为700元，并向本院提交了房屋租赁合同及某平台支付转账电子凭证，且该费用未超过同地段房屋的租金标准，故，本院结合原告诉请、被告的过错程度、原告的损失，兼顾公平原则，酌情认定被告承担逾期交房违约金及租房损失为41392元（700元×59个月+700元÷31天×4天）（自原告租房之日起计算），原告超出部分违约金及租金损失诉请，于法无据，本院不予支持。

原告庭后申请撤回第一项诉请，系其自由处分诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。

被告某甲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、答辩权利，按缺席审判处理。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告某甲公司应在本判决生效之日起七日内向原告曾某支付逾期交付违约金及租房损失41392元。

二、驳回原告曾某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2770元（原告已预交5840元），由被告某甲公司负担受理费416元，原告曾某负担受理费2354元。原告曾某多预交的受理费3486元，可于本判决生效后向本院申请退回；被告某甲公司担的受理费416元，应于判决生效之日起七日内，根据判决书附随送达的缴费通知书径直缴纳诉讼费用，本院不再向应缴纳费用的当事人另行催收诉讼费用，逾期未缴纳诉讼费用，本院将依法强制执行。

如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。