【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，借名买房合同关系的认定并非仅以书面协议为唯一依据，结合《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第一百零八条确立的高度可能性证明标准，法院会综合分析购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、实际占有使用、收益归属等关键事实作出判定。同时根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。借名买房双方形成的债权债务关系，债权人可主张债务人协助办理物权变更登记，但无权直接请求确认房屋所有权归其所有。

在借名买房纠纷中，即便双方未签订书面的借名买房协议，若实际购房人能够举证证明其支付了全部购房款、承担了房屋相关税费、实际控制房屋并享有房屋收益，而登记权利人未实际参与房屋的购买、使用、收益等环节，亦未提出相反证据推翻实际购房人的主张，法院可认定借名买房的法律关系成立。登记权利人应依约协助实际购房人办理房屋的产权变更登记手续，拒不履行的，实际购房人可通过诉讼途径主张权利。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

原告：原告一，女，1968 年 5 月 30 日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，公民身份号码 XXX。原告：原告二，男，1968 年 9 月 29 日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，公民身份号码 XXX。上列二原告共同委托诉讼代理人：张律师，北京冠领（深圳）律师事务所律师。

被告：被告一，男，1970 年 4 月 18 日出生，汉族，身份证住址天津市红桥区，公民身份号码 XXX。

原告二、原告一与被告一所有权确认纠纷一案，本院于 2025 年 1 月 21 日立案受理后，依法适用简易程序于 2025 年 3 月 11 日公开开庭进行了审理。原告二、原告一及二原告共同委托诉讼代理人张律师到庭参加诉讼，被告一经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告二、原告一向本院提出诉讼请求：1. 确认粤（2023）惠州市不动产权第 ** 房屋所有权归两原告所有并变更（更正）登记；2. 判令被告承担本案的诉讼费、担保费。

两原告当庭明确第一项诉讼请求：确认粤（2023）惠州市不动产产权第 ** 屋所有权归原告二所有并变更（更正）登记至原告二名下。被告协助原告二将案涉房产变更登记至原告二名下。

事实和理由：两原告系夫妻关系，原告一与被告一为姐弟关系。因两原告已在惠州购房，购买第二套住宅会缴纳较高税费，为了避税将惠州第二套住宅落户在他人名下。2020 年 9 月初，两原告意向购买惠州某房产，为了避税以被告一的名义购买。2020 年 9 月 28 日，原告一向惠州某发展有限公司支付房屋定金 50000 元；2020 年 10 月 18 日，原告二向被告一转房屋部分房款 769490 元；2020 年 10 月 19 日，原告一向被告一转房屋部分房款 744757 元；两原告共计支付房款总额为 1564247 元。2023 年，被告一向原告一出具委托书，授权将案涉房屋房产证办理事项委托原告一办理。案涉房产暂时落户在被告一名下，同时，被告一承诺可应原告一的要求随时可办理案涉房屋的过户手续，且不会拖延。2024 年 1 月，两原告要求被告一协助办理案涉房屋过户手续，并办理相应的房产公证。被告一配偶拒不办理案涉房产公证，从而导致无法完成案涉房屋过户手续。两原告与被告、被告配偶多次就诉争事项协商，均协商未果。案涉房屋的购房款由二原告支付，购房手续由原告一办理，收房后的租金收益由原告一收取，借名买房事实成立。被告、第三人拒不办理过户行为严重侵犯了两原告的合法权益，也违背承诺。现依据《民法典》之规定，特向贵院提起诉讼，以维护当事人的合法权益。

原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：证据 1. 结婚证；证据 2. 商品房买卖合同；证据 3. 房产证；证据 4. 不动产预先登记证；证据 5. 购房发票；证据 6. 契税发票；证据 7. 办理房产证授权委托书；证据 8. 合作协议；证据 9. 购房银行流水；证据 10. 案涉房产综合费用缴纳流水；证据 11. 案涉房产租金收入银行流水。

被告一未向法庭提交书面答辩意见及证据。

原告为证明其主张，依法向本院提交了证据，因被告未到庭参加诉讼，本院依法对原告提交的证据进行了审查后认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定。

根据原告的庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：

两原告为夫妻关系，被告一系原告一的弟弟。两原告主张其二人为了避税以被告一的名义购买惠州某房产。2020 年 9 月 28 日，原告一向案外人惠州某发展有限公司支付 50000 元，备注：某房号被告一定金。2020 年 10 月 18 日，原告二向被告一转账 769490 元，备注：购。2020 年 10 月 19 日，原告一向被告一转账 744757 元，备注：购。2020 年 10 月 22 日，原告一向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局支付综合缴费（大类）5243 元。

2020 年 11 月 19 日，被告一（买受人）与案外人惠州某发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，载明：被告一以总价款 1564247 元购买惠州某房产，买受人被告一应在 2020 年 10 月 19 日前一次性支付该商品房全部价款。2021 年 12 月 16 日，被告一取得案涉房屋购房款 1564247 元的增值税普通发票。2023 年 2 月 3 日，被告一就案涉房屋缴纳相应契税。2023 年 4 月 7 日，被告一取得案涉房屋不动产权证 [不动产权证号：粤（2023）惠州市不动产权第 XX 号]。

另查明，2022 年 9 月 25 日，原告一（出租人）与案外人承租人一签订《租赁合同》，约定原告一将案涉房屋出租给案外人承租人一居住，租赁期自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日。2024 年 3 月 27 日，被告一（出租人）与案外人承租人二签订《租赁合同》，载明：被告将案涉房屋出租给案外人居住，租赁期自 2024 年 4 月 15 日至 2025 年 4 月 14 日；原告一为被告一的代理人，出租人指定的收款账号为原告一名下银行账号。原告提交的银行卡交易明细显示两名租客将租金或押金转至原告一名下银行账号。原告提交的原告一与被告的通话录音中，被告表示：“我什么也不提供，包括以后打电话我也不接，判了就完了”。

庭审中，原告称，没有与被告签书面协议；房款已全部付清，房屋无抵押；契税是原告一转账给被告，由被告支付；案涉房产综合费用由原告一支付；房屋收房后没有入住，2022 年 9 月出租至今，租金都由原告一收取；房屋变更自行缴纳过户费。关于买房过程，原告一称，中介推荐房子给其，为了避税，借弟弟名义买房……2020 年 10 月 18 日，原告二向被告转款 769490 元，并在转款处备注了购房款，2020 年 10 月 19 日，原告一向被告转款 744757 元，并在转款处备注了购房款，被告当时就转款给惠州某发展有限公司，该公司收到款后就把商品房买卖合同邮寄给被告签名，被告签名后就邮寄回该公司，该公司通知被告入伙，被告写了授权委托书给原告一，其就拿到商品房买卖合同入伙，入伙时间是 2021 年 11 月，房屋钥匙一直由其持有。两原告一致同意案涉房屋变更登记到原告二名下。

本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于 2025 年 3 月 24 日作出民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人被告一名下价值 1564247 元的相应财产。原告预交保全申请费 5000 元。

本院认为，本案系所有权确认纠纷。关于两原告与被告是否存在借名买房合同关系。本案中，原告一与被告一是姐弟关系，两原告与被告未签订书面借名买房协议，然而借名买房合同关系是否存在，除了看双方是否有协议约定，还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析。被告未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状、证据材料，应承担消极答辩、不利举证等后果。根据现有证据，案涉房屋的定金由原告一直接向开发商支付；购房、收房手续等由原告一办理；购房款、契税先由二原告向被告转账，再由被告向开发商支付；案涉房产综合费用是由原告一缴纳；房屋钥匙一直由原告一持有；自房屋交付后，原告一实际负责房屋的出租管理、收取租金收益等，被告虽为登记权利人，但从未实际占有使用房屋，也未参与任何租赁事务。综上，根据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第一百零八条确立的高度可能性证明标准，结合购房款支付、房屋实际控制、收益归属等关键事实，且被告对两原告提出的借名买房未提出异议，亦未提供证据推翻原告借名买房主张，应当认定两原告与被告之间就案涉房屋存在借名买房法律关系。

关于两原告请求确认案涉房屋所有权归原告二所有并请求被告协助原告二将案涉房产变更登记至原告二名下的诉请。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 之规定，不动产物权的变动以登记为要件。本案中，两原告与被告之间所形成的应系债权债务关系，并不能直接产生案涉房屋所有权变动的法律效力，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故两原告请求确认原告二享有案涉房屋所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。再，因两原告与被告之间就案涉房屋存在借名买房法律关系，两原告享有请求被告将案涉房屋变更登记至其名下的权利，故对于两原告请求被告协助原告二将案涉房产变更登记至原告二名下的诉请，本院予以支持。

被告一经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利、应承担不利的法律后果，不影响对本案的审理及依法作出缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第二百三十四条、第五百零九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告一应于本判决生效之日起十日内协助原告二将惠州某房产 [不动产权证号：粤（2023）惠州市不动产权证明第 XX 号] 变更登记至原告二名下；

二、驳回原告一、原告二的其他诉讼请求。

案件受理费 9439.11 元、保全申请费 5000 元，由被告一负担。被告一应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。原告一、原告二预交的案件受理费 9439.11 元、保全申请费 5000 元，由本院予以退还。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。