不动产登记非唯一依据实际出资有效协议可确认真实物权归属

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，本案系物权确认纠纷，核心争议为登记在原被告双方名下的房产所有权归属问题，结合案件事实与法院裁判逻辑，律师分析如下：原被告系姑侄关系，曾约定共同出资购房并与开发商签订《商品房买卖合同》，案涉房产亦登记为双方共有，但被告因自身经济原因未履行出资义务，也未配合办理按揭手续，案涉房产的首付款、按揭款、专项维修资金、物业费等所有购房及后续相关费用均由原告一人支付，原告系案涉房产的实际购买人与实际权利人。此外，原被告于2015年5月1日签订的《协议书》，有双方及被告家属、见证人签字确认，是各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，协议中明确约定被告退出房产权，该约定应作为物权归属的重要依据。法院据此认定原告为案涉房产单独所有权人，裁判思路符合意思自治原则与物权归属的实际判断标准。同时，被告经法院依法传唤无正当理由未到庭，放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，依法应承担不利的诉讼后果。本案也明确，不动产登记虽具有公示效力，但并非认定物权归属的唯一依据，在有合法有效协议且能证明实际出资情况的情形下，法院将结合实际情况确认真实的物权权利人。

民事判决书

原告：李××，女，1968年12月13日出生，汉族，住址：河源市紫金县××××，身份证号码：××××。

委托代理人：袁××，广东××××律师事务所律师。

被告：郑××，男，1993年3月18日出生，汉族，住址：河源市紫金县××××，身份证号码：××××。

原告李××诉被告郑××物权确认纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序并于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告李××委托代理人到庭参加诉讼，被告郑××经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令登记在原被告双方名下的位于惠州大亚湾西区龙海二路××××号房的房产归原告单独所有；二、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：原告原本于2014年11月6日与惠州××××房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，前述合同的附件4《合同补充协议》中约定原告应于签订《商品房买卖合同》之日起7日内向按揭银行办理相应按揭手续。由于原告对按揭购房的流程及相关规定不清楚，原告按揭贷款的年限仅15年（年龄限制），与原告预计按揭贷款年限30年相差甚远。后因家庭经济原因，为了延长按揭贷款年限，减轻贷款偿还压力，原被告经商议，约定由原被告共同出资购买涉案房产，并由被告作为借款人向银行办理按揭手续，延长按揭贷款年限。购房款及按揭月供款项由原被告双方各承担一半，涉案房产的所有权归原被告共同所有。原被告协商一致后，遂与惠州××××房地产开发有限公司于2015年1月8日重新签订了合同编号为大亚湾（2015）00××××号《商品房买卖合同》，原被告均在前述合同上签字捺印。但因被告自身经济原因，无法承担购房款及按揭月供款，遂不同意原被告双方的协议，坚决不支付另一半的购房款，也不同意办理按揭贷款手续，致使办理按揭手续停滞。而开发商又在不断催促，并告知若原告违约将承担不利的法律后果。为了能成功完成购房手续、避免违约，原告被迫只能由原告作为借款人办理按揭贷款手续，按揭年限为15年。办理完相应按揭贷款手续后，原告向开发商请求变更合同编号为大亚湾（2015）00××××号《商品房买卖合同》的署名，但被告知该合同已办理网签并在房产局备案，已无变更的可能。为了避免以后的法律纠纷，维护原告的合法权益，原被告于2015年5月1日签署了《协议书》，约定了被告放弃买受人资格，由原告作为涉案房产的唯一买受人，涉案房产归原告单独所有。原告认为，原告为了涉案房产，从支付首付款、支付住宅专项维修资金到收楼、签署《前期物业服务协议》、签署《委托划扣电费协议书》、支付《利用城建档案服务费》及涉案房产的月供、按揭贷款的提前还款、办理抵押权的注销登记等一切手续均由原告一人操办，且费用均由原告一人承担，被告作为共同出资购买人，却未承担分毫。被告肆意撕毁双方协议的违约行为，违背契约精神，毫无诚信可言。因此，应当认定原告系涉案房产的单独所有人，被告不享有涉案房产的所有权。为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。

原告提交如下证据：1.原告身份证；2.被告身份证；3.商品房买卖合同、发票；4.协议书；5.POS机刷卡单据、收款收据、购房付款借款协议书；6.个人购房担保借款合同；7.交易明细清单、业务凭证；8.××广场业主收楼确认书、委托划扣电费协议书、住宅专项维修资金专用收据、利用城建档案服务费、收款收据、前期物业服务协议、物业费用预收单；9.不动产权证书。拟证明其所诉称事实。

被告郑××未到庭参加诉讼，未提出答辩意见及证据。

经审理查明：原告李××与被告郑××是姑侄关系，双方约定共同出资购房。2015年1月8日原、被告作为买受人与案外人惠州××××房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李××、郑××购买其开发的惠州大亚湾西区龙海二路××××号房，面积86.69平方米，购房款414930元，付款方式为买受人于2014年11月19日前支付124930元，剩余房款290000元以银行按揭贷款支付。

原告（甲方）与被告（乙方）于2015年5月1日签订《协议书》，约定甲乙双方在惠州市大亚湾西区××××号房购买商品房面积86.69㎡，第10栋12层04号房，购买时间2015年1月8日。现在2015年5月1日起乙方同意退出房产权。该协议书有原、被告签名确认，被告家属在乙方处签名，见证人为刘××。

再查明，原告于2014年11月9日分三笔支付购房款107000元，之后原告作为借款人办理了银行按揭贷款，向案外人惠州××××房地产开发有限公司支付按揭款290000元，并以案涉房产作为抵押办理了抵押登记。案涉房产惠州大亚湾西区龙海二路××××号房，房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第××××号现为原告李××与被告郑××共同所有，因原告提前还款，已于2018年12月24日办理不动产登记证明注销登记手续。

经原告李××申请，案外人邓××（男，1978年3月18日出生，汉族，住址：广东省五华县××××，身份证号码：××××）出庭作证，证明邓××与原告购买同一小区房产，因其之前向原告借款，在原告在购房时由其代付20000元作为还款，原告提供一张有邓××签名的20000元××房地产POS机刷卡记录作予以佐证。

庭后案外人刘××（男，汉族，1958年5月6日出生，身份证号码：××××）以视频录像方式向本院作证，称案涉房产为李××跟郑××一起买的，当时郑××没钱的时候退出，就由李××承担，全部就是她的了，郑××就说不要了，其作为见证人见证。

本院认为，原、被告于2015年5月1日签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。原被告约定共同出资购房，并与开发商签订《商品房买卖合同》，后因被告资金困难，原告支付了全部房款及各项费用，被告并未出资，原告系案涉房产的实际购买人，故原告应系涉案房屋的实际权利人，且协议书约定，被告同意退出房产权，故原告的诉讼请求合理有据，本院予以支持。

被告郑××经本院依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

登记于原告李××与被告郑××名下，位于惠州大亚湾西区龙海二路××××号房，房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第××××号房产归原告李××单独所有。

案件受理费7523.96元，公告费560元，由原告李××负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。