擅自占用业主共有部分相关侵权人需承担恢复原状排除妨害责任

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，本案为典型的建筑物区分所有权下的物权保护纠纷，核心围绕业主共有部分的使用及侵权责任认定展开。根据《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主购房时已分摊公共部位建筑面积的，即为该共有部分的合法权利人，其对共有部分的使用权利受法律保护。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款明确，建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能的，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。物业管理用房作为业主共有部分的重要组成，其所有权归全体业主，物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途并交由他人使用的，已构成对业主物权的侵害，应承担相应侵权责任。

同时，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，实际占用并擅自改造业主共有部分的分公司，其侵权责任依法由总公司承担；无民事行为能力人实施的民事法律行为，其民事责任由监护人承担，监护人以无民事行为能力人名义实施侵害业主物权行为的，应由监护人直接承担恢复原状、排除妨害的责任。而建设单位若已完成房产出售，且无证据证明其擅自处分业主共有部分的，无需承担侵权责任，此为物权保护纠纷中侵权主体认定的重要裁判规则。

民事判决书

原告：陈某某，女，汉族，1984年1月12日出生，住址：广东省深圳市某区。委托诉讼代理人：管某某，女，汉族，1962年9月19日出生，住址：广东省深圳市某区。系原告陈某某的母亲。

被告：惠州某房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾某地址。法定代表人：沈某某。委托诉讼代理人：曾某某，系该公司职员，委托权限至2019年8月20日止。委托诉讼代理人：曹某某，系该公司职员。

被告：广东某集团物业管理有限公司，住所地：汕头市某地址。法定代表人：姚某某。委托诉讼代理人：朱某某，系该公司职员。委托诉讼代理人：姚某某，系该公司职员。

被告：惠州某贸易有限公司大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾区某地址。负责人：李某某。委托诉讼代理人：伍某某，女，汉族，1986年1月21日，住址：广东省惠州市大亚湾区。

被告：惠州某贸易有限公司，住所地：惠州大亚湾某地址。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：伍某某，女，汉族，1986年1月21日，住址：广东省惠州市大亚湾区。

被告：李某某，男，汉族，2013年7月3日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。法定代理人：祝某某（系被告李某某的母亲），女，汉族，1976年5月8日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。

被告：祝某某，女，汉族，1976年5月8日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。

原告陈某某与被告惠州某房地产有限公司、广东某集团物业管理有限公司、惠州某贸易有限公司大亚湾分公司、惠州某贸易有限公司、李某某、祝某某物权保护纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月3日、2019年7月2日两次公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人管某某，被告惠州某房地产有限公司的委托诉讼代理人曾某某、被告广东某集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱某某、被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司及惠州某贸易有限公司的委托诉讼代理人伍某某、被告祝某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告对某小区5栋107号商品房相关联的公共部位、公共设施及物业管理用房恢复原状、排除妨害；2.案件诉讼费由被告负担。

事实和理由：原告陈某某向被告惠州某房地产有限公司购买了某小区5栋107号房。5栋107号房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积72.67平方米，其中，5栋101至211号房共同共有包括全栋1／2外墙，商场门厅、走道、楼梯、电梯间、卫生间、配电间、杂物间。但被告惠州某房地产有限公司对案涉107号房所在的物业共有部位、共有设施擅自修改，改变使用性质，将卫生间、走道、配电房、杂物间等共用部位、共用设施及物业管理用房全部打通，未经全体业主同意即对外出售或者出租给某超市经营使用，且被告惠州某房地产有限公司、广东某集团物业管理有限公司于2017年9月份刻意规避大亚湾房管部门的现场检查，在检查前对案涉商品房的共用部位恢复原状以顺利通过检查，在2017年11月检查后又重新将共用部位对外开放经营。原告认为，根据合同约定及《物业管理条例》有关规定，物业管理用房的所有权归全体业主所有，被告未经全体业主同意，擅自改变物业共用部位、共用设施以及物业管理用房的使用性质，严重影响原告对卫生间、走道等物业共用部位的有效使用，同时也侵犯了全体业主的合法权益。被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司和被告李某某没有合法权利私自占有使用涉案共用部分侵犯了原告的合法权益，被告惠州某贸易有限公司作为被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司的总公司，亦应承担其分公司的民事责任。原告在与被告交涉多次未果的情况下，为维护正当权益，特诉至法院，请依法裁决。

原告陈某某为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.广东省商品房买卖合同1份；2.律师函2份、快递单3份、查询单2份；3.照片5页；4.某小区物业管理用房使用合同1份。

被告惠州某房地产有限公司辩称，我公司不是侵权行为人，应驳回原告的全部诉讼请求。侵权责任法第三条规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。侵权人是指实施侵害他人权益的人，我公司已于2016年6月16日将某超市所在的某小区5栋101-106及109号房出售给李某某，我公司不是上述物业的所有权人，也没有将本案争议公共区域租售给他人。故就算原告关于某超市擅自变更物业共有部位共用设施以及物业管理用房的使用性质属实的，因我公司不是上述房产的所有权人和使用人，亦无擅自处分上述房产周边公共区域，我公司非侵权行为人，无需承担恢复原状，排除妨害的侵权责任。原告就侵权人及相关侵权行为应负举证责任，如举证不能则由其自行承担不利后果。

被告惠州某房地产有限公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：李某某商品房买卖合同7份。

被告广东某集团物业管理有限公司辩称，原告与我公司是物业管理关系，原告与我公司签订的是物业管理合同，我公司已按合同约定向原告提供物业管理服务，本案原告起诉的案由为物权保护纠纷，原告应提供证据证明我公司存在侵犯原告所谓的物权权益，但原告并未提供相应证据证明我公司侵害了原告所称的物权权益，故我公司不是原告所称的侵权人之一。对涉案房产某超市与原告之间是否存在侵权纠纷应由原告主张证明。即使原告所称的侵害事实存在，我公司对于该情形并没有强制或者法律义务，对相关侵权人作出类似处罚的处理。在业主或承租人装修过程中，如果我公司发现有违规装修的情况，我公司会先向业主或承租人发出整改通知书，我公司只能向政府部门报告此类行为。故即使某超市存在原告所称的侵权行为，应由原告向某超市主张。物业公司只是对涉案小区进行管理，我公司不存在侵权行为，无需承担停止侵害、恢复原状的责任。被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司和惠州某贸易有限公司在承租本案涉案商铺时有对商铺情况进行查明的义务，但其并未履行相当注意义务，因此造成的相关损失由其自身承担。

被告广东某集团物业管理有限公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：某小区前期物业服务合同1份。

被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司、惠州某贸易有限公司答辩称，涉案某超市的商铺是我公司从业主李某某的母亲祝某某手里租的，租赁过来的商铺面积就是那么大的，我公司没有改变商铺的现状和构造，租用的面积为1300多平米，房租和物业费都是按1300平方米的面积缴纳相应费用。涉案某超市的整个区域都是原来的销售中心，我公司租赁时业主告诉我们这一片都是业主自己的，当时业主的房产证还没有办理下来，我方并不知道占用了公共区域，因为当时涉案商铺作为营销中心时状况就是承租过来的状况，承租过来时与作为营销中心时格局一致，我公司并没有作出改动，我公司不清楚哪些是业主共同使用区域，且装修时物业也是同意的，我公司有理由相信承租的面积是合法合理的。在超市开业2个月的时候才被告知要配合业主做房产证，把区域隔开，之后又拆开，半个月便恢复使用。后来又被告知有一些地方是公共区域大概有300多平方米不能使用，我公司对这些并不知情，要是知道这个区域有问题我公司也不会租用。我公司与原告没有任何关系，没有侵害原告的合法权益。

被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.房屋租赁合同2份；2.某小区5栋1楼商铺租赁合同三方协议1份。

被告李某某、被告祝某某辩称，侵权不是我方，而是承租方。我方不知道公共区域，只知道有物业管理用房。

被告李某某、被告祝某某向本院提交证据：1.常住人口登记卡、出生医学证明各1份；2.离婚协议书、离婚证各1份；3.某小区物业管理用房使用合同1份。

本院向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局调取的证据：某小区5栋101至211号房测绘面积分户明细表。

综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对案件证据的审查，本院对事实认定如下：（一）广东某集团物业管理有限公司惠州大亚湾某小区分公司是被告广东某集团物业管理有限公司设立的分支机构，专门负责某小区物业管理，没有独立法人资质。被告惠州某贸易有限公司的类型是有限责任公司（自然人投资或控股），被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司的类型是有限责任公司分公司（自然人投资或控股），被告惠州某贸易有限公司与被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司是总公司与分公司的关系，被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司经营管理店面开在某小区5栋1楼的某超市。

（二）位于惠州某小区由被告惠州某房地产有限公司开发建设的。其中，某小区5栋110号房规划为物业管理用房，建筑面积为301.16平方米。某小区5栋101至211号房共同共有部位：全栋1／2外墙，商场门厅、走廊、楼梯、电梯、卫生间、配电间、杂物间。

（三）2016年1月20日，原告陈某某与被告惠州某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告陈某某向被告惠州某房地产有限公司购买了某小区5栋107号房（商品房用途为商业），公共部位与共用房屋分摊建筑面积72.67平方米。

（四）2016年6月16日，被告祝某某出资以李某某的名义与被告惠州某房地产有限公司签订7份《商品房买卖合同》及相应补充协议，被告李某某购买了某小区5栋101号、102号、103号、104号、105号、106号、109号房（商品房用途均为商业）。该7套房的建筑面积分别为108.39平方米、147.76平方米、147.76平方米、147.76平方米、147.76平方米、145.87平方米、165.41平方米，建筑面积合计为1010.71平方米；公共部位与共用房屋分摊建筑面积分别为38.45平方米、52.41平方米、52.41平方米、52.41平方米、52.41平方米、51.74平方米、58.67平方米。

（五）2016年3月1日，被告惠州某房地产有限公司与被告广东某集团物业管理有限公司签订《某小区前期物业服务合同》，约定被告惠州某房地产有限公司委托被告广东某集团物业管理有限公司对位于惠州某小区提供专业化、一体化的前期物业管理服务事宜；物业总建筑面积375961.87平方米，总用地面积89328平方米，绿化率36.44%，车位2329个，总共3036户；物业服务内容包括房屋共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业的标准为人民币3元／月／平方米；物业服务期限为5年，暂定自2016年2月1日至2020年1月30日；被告广东某集团物业管理有限公司承接物业时，被告惠州某房地产有限公司应向广东某集团物业管理有限公司移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。

（六）1.2016年8月30日，被告祝某某以李某某的名义与广东某集团物业管理有限公司惠州大亚湾某小区分公司签订《某小区物业管理用房使用合同》，约定李某某使用惠州位置的某小区的物业管理用房总建筑面积约为301.17平方米，使用期限20年（从2016年8月30日至2036年8月30日止），物业管理费标准为：3元／平方米／月，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。祝某某在乙方处签名。

2.2016年11月17日，被告祝某某以李某某的名义与涂某某签订《房屋租赁合同》，被告李某某将其上述7套房（建筑面积1010.71平方米，以房产证或相关法律文书记载为准）租给涂某某，租期2016年11月18日起至2026年11月17日止，租赁期间，每月的物业管理等杂费均由承租方支付，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。涂某某代表被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司从被告李某某处租赁了上述7套房后，被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司将该7套房装修后用于经营某超市，但某超市实际占有使用区域包括属于李某某的上述7套房、物业管理用房、走廊、卫生间、杂物间、楼梯间。其中，有一间卫生间由被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司擅自改造成办公室。

3.被告祝某某以李某某作为甲方、涂某某作为乙方、广东某集团物业管理有限公司惠州大亚湾某小区分公司作为丙方签订《某小区5栋1楼商铺租赁合同三方协议》，约定，鉴于：1.甲方、乙方签订了《房租租赁合同》（以下简称“租赁合同”），尚未进行最终结算。2.甲方为某小区5栋101、102、103、104、105、106、109商铺（以下简称“该等商铺”）所有人，因办理产权登记需对双方合同约定中部分使用空间做室内隔墙施工。现甲、乙、丙方就丙方委托单位在室内隔墙施工期间，免除乙方就租赁甲方该等商铺30天的租金及管理费之事宜达成本协议，以资各方共同遵守。一、甲、乙、丙三方同意并确认：在本协议签署之日起15天内，丙方安排施工单位完成政府规划要求的甲方该等商铺中间过道隔墙、物业管理用房隔墙，在政府主管部门验收完成后拆除隔墙，并对现场修复至隔墙施工前现状。甲方同意在丙方委托之施工单位进场当天起，免除乙方30天租金。丙方同意在其委托之施工单位进场当天起，免除甲方30天物业管理费叁仟玖佰叁拾伍圆陆角肆分（人民币3935.64元，1311.88平方米＊3元／平方米-月）。鉴于甲乙双方约定，在乙方租赁甲方该等商铺期间物业管理费由乙方承担，现乙方无需向丙方缴纳前述期间相应金额的物业管理费。丙方同意免除甲方贰万伍仟元（人民币25000元整）物业管理费，在本合同施工完成后分月计结抵扣。施工期间乙方超市内设备及商品，丙方全力跟踪搬运及工程结束后恢复原状，乙方人员负责配合打包收集商品、腾空货架，指导搬运，搬运过程中造成设备、商品损坏由丙方负责。本协议施工期若超过25天，三方另行考虑乙方损失。协议还就三方的其他权利义务进行了约定。

上述事实，有原、被告的庭审陈述，经庭审质证本院依法调取的证据、原、被告提供的证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案属于物权保护纠纷。本案的争议焦点是：一、原告的物权权益是否受到了侵害；二、如原告的物权受到侵害，应由谁承担侵权责任。

一、关于原告的物权权益是否受到了侵害的问题

根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，本案中原告是某小区的业主，且其在购房时已经对涉案公共部位进行了分摊，依法属于涉案公共部位的权利人之一。现涉案公共部位的卫生间、物业管理用房、走廊、楼梯间被被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司占有使用，导致原告无法使用上述公共部位，原告的物权权益确实受到了侵害。

二、关于应由谁承担侵权责任的问题

1.被告惠州某房地产有限公司应否承担侵权责任的问题。被告惠州某房地产有限公司作为某小区的建设单位，其已将涉案房产的公共部位委托广东某集团物业管理有限公司进行管理维护，且原告并没有提供证据证明被告惠州某房地产有限公司擅自处分了物业共用部位、共用设施设备，应由原告承担举证不能的法律后果，对原告要求被告惠州某房地产有限公司承担侵权责任的请求，本院不予支持。

2.被告广东某集团物业管理有限公司应否承担侵权责任的问题。被告广东某集团物业管理有限公司作为某小区的前期物业管理公司，根据《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定，被告广东某集团物业管理有限公司对某小区的房屋共用部位承担日常维修、养护和管理的义务，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。本案中，被告广东某集团物业管理有限公司未经业主大会的同意，擅自改变物业管理用房的用途，与被告李某某签订《某小区物业管理用房使用合同》将物业管理用房交由被告李某某使用。妨害了原告对涉案公共部位的使用。其行为侵害了原告的物权权益，应承担排除妨害、恢复原状的侵权责任。被告广东某集团物业管理有限公司辩称其公司没有侵害原告的物权权益无需承担侵权责任的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。

3.被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司与被告惠州某贸易有限公司应否承担侵权责任的问题。被告惠州某贸易有限公司与被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司是总公司与分公司的关系，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司不具备法人资格，其民事责任应由被告惠州某贸易有限公司承担。本案中，被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司是涉案公共部位的实际占有使用人，且其还擅自改造涉案公共部位的一间卫生间为办公室，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司侵害了原告的物权权益，应承担侵权责任；但因其的民事责任由惠州某贸易有限公司承担，故被告惠州某贸易有限公司应承担排除妨害、恢复原状的侵权责任。被告惠州某贸易有限公司大亚湾分公司与惠州某贸易有限公司辩称其公司与原告没有关系、没有侵害原告的合法权益的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。

4.被告李某某、祝某某应否承担侵权责任的问题。被告李某某是某小区5栋101号至106号、109号房的所有人，涂某某代表惠州某贸易有限公司大亚湾分公司与被告李某某签订《房屋租赁合同》，约定李某某将上述7套房租给了涂某某，房产的物业管理费由承租方支付。虽然合同并没有涉及到公共部位，但是据李某某与被告广东某集团物业管理有限公司签订的《某小区物业管理用房使用合同》，物业管理用房是由李某某使用的，使用费用是按月3元／平方米的标准缴纳物业管理费；而又根据《某小区5栋1楼商铺租赁合同三方协议》约定，涂某某是按面积1311.88平方米缴纳物业管理费的，其中已包括李某某的7套房及物业管理用房的物业管理费，且实际中物业管理用房等公共部位亦是由某超市占有使用的，可以认为被告李某某将物业管理用房交给了承租方使用，以致妨害了原告对涉案公共部位的使用，其行为亦侵害了原告的物权权益，也应承担排除妨害、恢复原状的侵权责任。因被告李某某出生于2013年7月3日，不满八周岁，属于无行为能力人，本案中，其民事行为由其监护人祝某某代为完成，故其民事责任应由祝某某承担。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第七十一条、第七十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十五条、第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东某集团物业管理有限公司、被告惠州某贸易有限公司、被告祝某某自本判决生效之日起30日内按照某小区5栋1楼平面图对该楼层的公共部位恢复原状；排除对原告陈某某使用某小区5栋107号房公共部位的妨害。二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告广东某集团物业管理有限公司负担33.34元，被告惠州某贸易有限公司负担33.33元，被告祝某某负担33.33元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。