卖方隐瞒房屋权属及查封事实致合同无法履行应退还购房款并承担约定违约金

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，在二手房交易中，出卖人负有保证房屋产权清晰、无权属争议、无司法查封，且具备合法处分权的核心义务。依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，出卖人故意隐瞒房屋已被查封、不享有完整所有权等关键事实，导致合同目的无法实现的，构成根本违约，买受人有权解除合同，并要求出卖人返还已付全部购房款及定金，同时按合同约定承担违约责任。

本案中，被告林 ** 明知案涉房屋并非其实际所有，且在交易过程中房屋再次被法院查封，致使合同客观上无法继续履行，已严重违反合同义务与诚实信用原则。双方在《二手房买卖及居间服务合同》中明确约定，出卖人逾期履约超过十五日，买受人可解除合同并主张转让总价款 20% 的违约金，该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。法院据此支持买受人解除合同、退还已付款项及支付违约金的诉请，符合法律规定与司法裁判标准。

民事判决书

原告：罗 **，女，汉族，1980 年 3 月 22 日出生，住广东省深圳市区，委托代理人：李，某律师事务所律师。

被告：林 **，男，汉族，1985 年 5 月 15 日出生，住广东省深圳市 ** 区，

第三人：某房产经纪有限公司，住所地：惠阳区路商铺。法定代表人：罗 **。委托代理人：林 **，该公司员工。委托代理人：李 **，该公司员工。

原告诉被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，法院于 2016 年 6 月 12 日立案受理后，依法组成合议庭，于 2017 年 3 月 10 日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告及第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告在第三人的促成下于 2016 年 2 月 2 日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同签订后原告当场向被告支付了定金 20000 元（由第三人代为监管）。由于签约时涉案房产处于查封状态，原、被告双方在合同中约定 “查档确认查封解除后，剩余 8 万元定金由原告直接支付给被告”。2016 年 3 月 3 日，原、被告双方查档确认房屋已经解除查封，原告于 2016 年 3 月 5 日向被告支付剩余定金及购房款合计 130000 元，2016 年 3 月 18 日，原、被告双方按约定在某银行股份有限公司惠州分行办理了资金监管，托管资金总额 600000 元。2016 年 4 月 12 日，被告通知原告涉案房产又被法院查封，请求原告给予时间处理查封事宜。2016 年 5 月 14 日，原告向被告邮寄催告函，催促被告按照合同办理相关事项，被告回复本次查封在短时间内无法解决，买卖合同无法继续履行。2016 年 5 月 26 日，原、被告双方办理了资金监管解冻，但就违约赔偿事宜没有达成合意。按照合同约定，如被告逾期履行合同义务超过十五个工作日，则原告有权解除合同并要求双倍返还定金或支付转让总价款 20% 的违约金。被告应当向原告支付转让总价 20% 的违约金计 290000 元，同时被告应当返还原告已支付的定金及购房款共 150000 元。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告退还已支付的定金及购房款 150000 元；三、被告向原告支付违约金 290000 元；四、本案诉讼费由被告承担。

原告向法院提交了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、房产经纪公司定金收据、房屋权属档案信息查询结果、资金托管协议、交易资金托管协议、被告开具的定金及购房款收据、银行收据、民事裁定书、EMS 快递单据、催告函、业务办理确认表等证据，拟证明其诉称事实。

被告未答辩，亦未向法院提交证据。

第三人述称，一、在签订合同前原告已知晓涉案房产处于查封状态，但原告仍坚持交易，第三人在交易前已充分告知双方交易风险；二、2016 年 2 月 2 日，原、被告双方在第三人的居间服务下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，定金 100000 元，合同签订当天原告向被告支付了定金 20000 元；三、2016 年 3 月 3 日，第三人陪同被告去查档，涉案房产已于当天解封，2016 年 3 月 5 日，原告向被告支付了定金 130000 元，2016 年 3 月 19 日，原、被告双方去银行办理按揭申请，并进行了首期资金监管。2016 年 4 月 29 日，被告通知第三人涉案房产再次被查封，第三人立即将该情况告知原告。2016 年 5 月 14 日，第三人联合原告向被告发出《催告函》，催促被告履行合同义务。2016 年 5 月 21 日，第三人分别向原、被告双方发出《告知函》，告知双方房产查封风险以及约双方到第三人处协商解决。2016 年 5 月底，原、被告双方到银行办理撤销首期资金监管和银行按揭。截止到 2016 年 7 月，原、被告双方就违约赔偿问题仍未达成一致意见。

第三人向法院提交了《情况说明》，拟证明其述称事实。

经审理查明，2016 年 2 月 2 日，原、被告双方在第三人的促成下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：一、原告购买被告名下的位于惠州花园房，建筑面积 172.22 平方米；二、价款及支付方式：房屋转让总价 1450000 元，定金共计 100000 元，原告在签订合同时向被告支付定金 20000 元并由第三人代为监管，原告须于 2016 年 3 月 20 日之前支付除定金之外的首期款 850000 元至双方约定的银行监管账户，余款为银行按揭贷款方式支付；三、产权现状：原被告双方均清楚该房产以现状出售…… 被告保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则被告应按合同约定承担违约责任；四、违约责任：（一）如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款 20% 的违约金；（二）如原告未按照合同约定期限履行义务，则被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款 20% 的违约金；五、备注：因被告房产在查封状态，经双方协商剩余 80000 元定金，在被告解除查封后查档确认后由原告转账给被告。

合同签订当天，原告向被告支付了定金 20000 元并由第三人代为监管。2016 年 3 月 3 日，经查档确认涉案房产已解除查封，2016 年 3 月 5 日，原告向被告支付了剩余定金 80000 元及购房款 50000 元，合计 130000 元，2016 年 3 月 18 日，原、被告双方在某银行股份有限公司惠州分行办理了资金监管手续，托管金额为 600000 元，2016 年 4 月 12 日，法院依法查封了涉案房产。2016 年 5 月 14 日，原告联合第三人共同向被告邮寄《催告函》，催促被告办理赎楼的义务。2016 年 5 月 26 日，原、被告双方办理了资金监管解冻。原、被告双方均同意解除合同，但就违约赔偿事宜没有达成合意。

另查明，2016 年 12 月 27 日，法院依法作出民事判决，确认涉案房产属于案外人张 ** 所有。

本案在审理过程中，因原告的申请，法院于 2016 年 6 月 27 日作出民事裁定，轮候查封了涉案房产，查封价值为 44 万元。

以上事实，有原告提交《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、房产经纪公司定金收据、房屋权属档案信息查询结果、资金托管协议、交易资金托管协议、被告开具的定金及购房款收据、银行收据、民事裁定书、EMS 快递单据、催告函、业务办理确认表、原告庭审陈述及法院调取的民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。

法院认为，原告与被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的。双方均应当按照合同约定履行相应的义务。原告按照合同约定履行了支付定金及办理资金托管的义务，依据合同约定，被告应保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款 20% 的违约金。但签订合同时，被告明知涉案房屋是由案外人张所有，只是登记在其名下，该事实已通过法院另案判决予以确认，该判决同时要求被告协助张办理过户手续，故原告与被告签订的买卖合同客观上已不能履行，原告主张解除合同予以支持。合同解除后，被告应将原告已付定金及房款退还给原告，同时按约定以总成交价 1450000 元的 20% 支付违约金 290000 元。

综上，依据相关法律规定，缺席判决如下：一、解除原告罗与被告林于 2016 年 2 月 2 日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、林自本判决生效之日起十日内退还罗已支付的定金及购房款 150000 元；三、林自本判决生效之日起十日内向罗支付违约金 290000 元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照相关法律规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 7900 元，财产保全费 2720 元，共计 10620 元，由被告林 ** 负担。此款已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告 10620 元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。