房屋交易中被查封后解封买方坚持解除合同被驳回

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析房屋买卖合同履行过程中，房屋被司法查封是常见导致交易受阻的情形，是否构成根本违约、买方能否解除合同，核心判断标准是合同目的能否最终实现、履行障碍是否已消除。

本案中，卖方周先生在合同履行期间，案涉房屋被法院查封，客观上导致无法过户，已构成违约。但卖方在案件庭审辩论终结前已成功解除查封，房屋恢复无权利瑕疵状态，合同继续履行不存在法律与事实障碍，买方购房的合同目的仍可实现。依据《民法典》及合同相关规定，只有违约行为致使不能实现合同目的时，守约方才享有法定解除权。本案查封已消除、合同可继续履行，买方坚持解除合同，不符合法定解除条件，法院不予支持，符合司法维护交易稳定的裁判原则。

同时，中介公司作为居间方，负有对房屋权属、抵押查封等情况的审慎审查与如实报告义务。若中介未尽审查义务导致买方受损，依法应承担相应责任，但本案因合同未达到解除条件，买方基于解除合同提出的返还房款、赔偿损失等请求，法院一并驳回。

民事判决书

原告：谌女士，女，汉族，1981 年 11 月 22 日出生，户籍住址：湖南省 ********，身份证号码：******************。委托代理人：郭律师，广东某律师事务所律师。

被告：周先生，男，汉族，1968 年 2 月 29 日出生，户籍住址：新疆 ****************，身份证号码：******************。

第三人：惠州某房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾西区 ********。法定代表人：吴某。

原告谌女士、被告周先生与第三人惠州某房地产经纪有限公司（以下称 “某中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院 2019 年 9 月 26 日立案受理后，依法适用简易程序，于 2019 年 12 月 9 日公开开庭进行了审理。原告谌女士及其委托代理人郭律师到庭参加诉讼，被告周先生、第三人某中介公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谌女士向本院提出的诉讼请求：一、请求贵院依法确认原与二被告之间签订的《惠州市 ******** 服务合同》于 2019 年 9 月 23 日解除；二、请求贵院判令二被告返还原告已支付的房屋首付款 270000 元及违约金 180000 元；三、请求贵院判决二被告赔偿原告已支付的服务佣金 20000 元、按揭费 3500 元、律师见证费 900 元、公证费 450 元、赎楼相关费用 10700 元；四、本案诉讼费用由被告承担。以上合计 485550 元。

事实与理由

2018 年 12 月 20 日，原告与二被告签订了《惠州市服务合同》（以下简称《房屋买卖合同》），原告以人民币 90 万元的价款购买被告周先生位于惠州市大亚湾西区。《房屋买卖合同》就房屋价款、交易定金、递件过户时间、双方的权利义务以及违约责任等进行了明确约定，其中，《房屋买卖合同》第七条约定：“... 在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日，买卖双方须要惠州市 ******** 等相关部门领取不动产权证” 及第十七条约定：“... 如卖方逾期履行义务超过 20 日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除并选择要求卖方支付转让成交价 20% 的违约金或双倍返还买方已支付的定金”。

合同签订后，原告遂按照合同约定支付了定金 100000 元，并支付了首付款 170000 元进行赎楼，另支付了服务佣金 20000 元、按揭费 3500 元、律师见证费 900 元、公证费 450 元、赎楼相关费用 10700 元，但被告周先生却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，且原告在赎楼之后办理房屋过户手续时，发现被告周先生房屋已被查封，无法过户，已经无法实现合同目的。

另被告某中介公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，因其疏于审查导致原告无法得知涉案房屋已被查封而签订了《房屋买卖合同》，使原告利益严重受损。

综上，被告周先生的行为已构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。被告某中介公司疏于审查与订立合同有关的重要事实，损害原告利益，根据合同法的规定，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。截止起诉之日，原告与二被告仍未就退还房款及支付违约金事宜达成一致意见，并且二被告一直处于态度消极状态，原告迫于无奈只能诉诸法院解决。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋买卖合同》第七条、第十七条之规定支持原告的全部诉讼请求。

原告谌女士向法庭提交以下证据：

1. 惠州市 ******** 服务合同，拟证明原被告之间达成的商品房买卖合同合法有效；

2. 房屋权属证明、房产证，拟证明涉案房屋为被告所有；

3. 借据、利息证明、房产证，拟证明原告已支付部分购买款，且已办妥赎楼手续；

4. 收款收据，拟证明原告所支付的服务佣金、按揭费、律师见证费；

5. 收据、银行流水，拟证明原告已经向被告周先生支付首付款 27 万元，已经向被告某中介公司法人支付了服务佣金 2 万元；

6. 发票、收据，拟证明原告所支付公证费 450 元、赎楼费用 10700 元；

7. 房屋档案信息查询结果，证明涉案房屋于 2019 年 7 月 18 日被查封的事实。

被告周先生未答辩也未提交证据。被告某中介公司未答辩也未提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018 年 12 月 20 日，原告谌女士作为买方与被告周先生作为卖方签订了编号为 0000068 的《惠州市合同》，主要内容：一、买卖双方出售及购入位于惠州市大亚湾西区，建筑面积为 94.62 平方米，房产证号为 ********。二、该房地产转让成交价为 90 万元，交易定金为 ** 万元，买方应于签署本合同时支付定金 10 万元。剩余房款通过银行按揭付款的方式支付，即买方应于 2018 年 1 月 30 日前（含当日）付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日期前向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约。三、前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行或其他政府指定部门监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。四、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起 7 日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方式应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。五、买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留 5000 元作为该房交易之交房保证金，交由居间方托管。居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清房产各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移等）将该款项退回卖方。如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。六、鉴于居间方已为买卖双方提供了媒介居间服务，买卖双方同意向居间方支付居间佣金，具体的佣金金额及支付期限可由买卖双方另行签署《佣金支付承诺书》。七、违约责任：1. 如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过 20 日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价 20% 的违约金或没收买方已支付的定金。2. 如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过 20 日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价 20% 的违约金或双倍返还买方已支付的定金。八、双方声明，卖方保证对该房产享有完整所有权或处分权。

合同还就双方的其他权利义务进行了约定。该合同抬头处及落款处均显示 “居间方：惠州市 **** 地产经纪有限公司”，但第三人某中介公司并未在落款处盖章。

合同签订当天，原告谌女士向被告周先生支付了 10 万元购房定金，被告于当天出具的收据显示 “今收到谌女士交来购买惠州市大亚湾西区之定金 10 万元”。2019 年 1 月 15 日，抬头为 “惠州市 **** 地产经纪有限公司、编号为 0001420 号” 的《收款收据》显示 “今收到谌女士交来购买位于惠州市大亚湾西区的服务佣金 20000 元，付款方式为转账。” 编号为 096803、日期为 2019 年 1 月 15 日的《收款收据》显示 “今收到谌女士交来按揭费 + 进件费共 3500 元”，上述两份《收款收据》的收款人签名均为伍某。编号为 193797、日期为 2019 年 4 月 16 日的《收据》显示 “今收到谌女士交来购买惠州市大亚湾西区 ******** 物业之赎楼利息 + 评估费 + 赎楼款放款手续费 10700 元”，落款处签名为伍某。

其后，被告周先生于 2019 年 4 月 18 日向原告出具《借据》，显示 “本人周先生向购买本人名下惠州市大亚湾西区 ********，不动产权证号的买方谌女士借人民币 17 万元用于惠州市大亚湾西区赎楼，收款账号：********************，农业银行大亚湾某分行，户名：周先生，借款人：周先生”。2019 年 4 月 19 日，原告将 17 万元转账支付至被告上述指定的银行账户内。2019 年 4 月 25 日，涉案房屋的赎楼手续办妥，中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行于 2019 年 5 月 7 日出具《个人贷款利息证明》，显示 “兹有我行客户周先生，因购买于广东省惠州大亚湾西区**** 房，于 2016 年 2 月 2 日向我行贷款人民币 32 万元，期限 240 个月，截止 2019 年 4 月 25 日，该笔贷款已结清，共支付利息人民币 50674.03 元”。

此后，原告在 2019 年 9 月发现涉案房屋的产权已于 2019 年 7 月 18 日被深圳市宝安区人民法院查封。原告认为，涉案房屋已被查封，无法过户，致使原告无法实现合同目的，被告周先生存在违约行为；被告某中介公司疏于审查与订立合同有关的重要事实，损害原告利益，不得要求支付报酬、并应承担损害赔偿责任。三方经协商未果，原告遂向本院起诉，提出前述诉讼请求。庭审中，原告主张其向银行申请的按揭贷款 63 万元已审批通过，被告认可原告已办理了按揭贷款 63 万元，但款项还未支付。

另查明，根据 2019 年 11 月 29 日的大亚湾房屋权属档案信息查询结果显示，涉案房产的查封情况中已无被深圳市宝安区人民法院查封的相关信息。被告某中介公司于 2019 年 9 月变更了法定代表人，由伍某变更为吴某。

本案在审理过程中，依原告的申请，本院依法查封了被告周先生名下位于惠州大亚湾西区房 [不动产权证号：] 的产权。

本院认为

原告谌女士与被告周先生签订的《惠州市 ******** 服务合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。

关于涉案合同应否解除的问题。合同签订后，原告向被告支付了 10 万元购房定金，其后又支付了 17 万元协助被告办妥了涉案房屋的赎楼手续。合同约定以按揭贷款的方式支付剩余购房款，原被告均确认原告申请按揭贷款已获得银行审批通过。后涉案房屋在合同履行过程中被案外人查封导致未能办理过户手续，被告存在违约行为。此后，被告已积极调处理，并在本案庭审辩论终结前解除了该查封状态，涉案房屋处于无瑕疵状态，不影响双方办理过户手续。原被告均已履行该合同的大部分义务，且现合同继续履行已不存在任何障碍，合同继续履行可以实现原告购得涉案房屋的合同目的，有利于维护交易的稳定，涉案合同不宜解除。经本院向原告释明是否变更诉讼请求为继续履行合同，原告仍坚持要求解除《惠州市 ******** 服务合同》。因此，对于原告要求解除合同、要求二被告返还购房款、支付解除合同违约金及赔偿其他费用的诉讼请求，本院不予支持。案件是由于被告存在违约行为所致，因此引起的诉讼费用及保全费用由被告负担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

驳回原告谌女士的诉讼请求。

案件受理费 6400 元及保全费 2892 元，由被告周先生负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。