回迁房转让未动工买方有权解约退款并主张利息

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，若合同明确约定五年内项目未动工或终止，买方有权解除合同并追回转让款，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。

结合本案及司法实践，核心法律适用要点如下：

合同解除条件成就的认定依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，当事人应全面履行合同义务；合同因违约解除的，解除权人可要求恢复原状、赔偿损失，并可主张违约方承担违约责任。本案中，案涉回迁房项目自合同签订起五年内未动工，合同约定的解除条件已成就，买方有权单方解除合同并要求退还全部转让款。

利息 / 违约责任的支持依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第一项规定，既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张自逾期之日起参照一年期贷款市场报价利率计算利息的，法院应予支持。回迁房转让合同解除后，卖方逾期退款本质是占用买方资金造成损失，买方主张按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息，符合法律规定与公平原则，未超出合理范围，法院应予支持。

举证责任与事实认定规则根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，法院经审查结合在案证据，对待证事实存在高度可能性的，应当认定该事实存在。买方提交合同、收款收据、转账凭证、项目现场照片等证据，可形成完整证据链，证明项目未动工、合同目的无法实现，卖方经合法传唤未到庭抗辩，视为放弃举证、质证权利，应承担不利后果。

民事判决书

原告：陈某某，男，汉族。被告：陈某某，男，汉族。

原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员独任审理，公开开庭进行审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1. 判决被告立即退还转让款项本金 800000 元及利息（利息以 800000 元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从 2024 年 7 月 4 日起计算至全部转让款还清之日止）；2. 本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于 2019 年 7 月 4 日签订了房屋转让合同书约定将被告方预期可分得的回迁房有偿转让给原告，后因项目开发搁浅，且合同约定 “自签订合同之日起五年内，如因为开发商延期开发，政策或政府原因，村企合作项目终止或没有动工的，乙方有权选择终止合同并追收回房产转让款”，原告多次与被告沟通均予推脱、避而不见，无奈提起诉讼。原告对其诉请的事实提供如下证据：1.《房屋转让合同》复印件；2. 被告身份证复印件；3. 收款收据；4. 签约合照；5. 原告身份证复印件。

被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，无答辩，无提交证据。

本院根据在案证据及当事人陈述，经审理查明：2019 年 7 月 4 日，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人陈某某（甲方）签订《房屋转让合同书》，合同载明：“甲方所在的惠州市惠阳区某镇某村民委员会某村民小组拟与开发商进行留用地村企合作项目房地产开发，现甲方将其计算预期可分得的回迁房有偿转让一套面积 100 平方米给乙方；双方确认：转让的指标为该房产为整个房地产开发项目当中甲方可分配所得房产中的其中一套房；转让价格：双方协定该房产按每平方米人民币 8000 元转让给乙方，转让总价为人民币 800000 元，转让房产面积暂按 100 平方米交易...... 付款方式：乙方于本合同签订之日起五个工作日内付清全额人民币 800000 元，转让款支付至甲方如下银行账户...... 自甲方收到转让款之日起，乙方取得该房产分配权益，后续涉及该房产的一切事项，甲方有义务协助配合办理；乙方清楚和悉知此回迁房尚在筹建阶段，若因为开发商原因导致延误交楼，不构成甲方违约责任，自签订合同之日起五年内，如因为开发商延期开发，政策或政府原因，村企合作项目终止或没有动工的，乙方有权选择终止合同并追收回房产转让款，乙方要求终止合同之日起，甲方须向乙方退回房产转让款，逾期超过 10 天后，每天按转让金额的千分之一计算滞纳金至付清之日......”。上述合同签订后，原告通过微信转账、银行转账的方式陆续向被告转账共计 800000 元购房款；被告向原告出具《收款收据》，收据载明：“今收到陈某某先生回迁房购房全款 800000 元”，被告在经收人处签名捺印。之后，原告因其未能依约取得案涉回迁房，与被告协商退款未果，遂向本院提起诉讼。

庭审后，原告补充提交《情况说明》及证据：1. 照片；2. 报警回执；3. 微信支付转账电子凭证；4. 银行卡交易明细。

另查明，原告向本院递交撤销部分被告申请书，申请撤回对本案案外人的起诉，本院依法作出民事裁定书，裁定：准许原告撤回对案外人的起诉；本案继续审理。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告就案涉回迁房转让事宜签订《房屋转让合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违背公序良俗，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行。

本案中，案涉合同对双方当事人关于购房转让事宜进行了明确约定，原告已依约支付案涉合同对价 800000 元，不存在违约行为。案涉合同虽约定因开发商原因导致的延误交楼不属于被告违约，但亦约定自合同签订之日起五年内因开发商、政策或政府原因致使相应房产项目终止或未动工的，原告有权终止合同并向被告追收合同对价款。原告虽未提交明确的证据证明案涉回迁房尚未开发建设情况及案涉合同不能履行的事实，但已补充提交《情况说明》、照片、报警回执等证据佐证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022 年修正）第一百零八条第一款 “对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在” 的规定，综合合同签订时间及在案证据，对案涉回迁房自签订合同之日起五年内，开发商延期开发、未动工的事实，本院予以确认。原告有权选择终止合同并追收回房产转让款的条件已成就，被告经原告催讨案涉款项仍未在合理期限内履行返还义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告主张被告返还案涉购房转让款 800000 元，符合合同约定，理由成立，本院予以支持。

原告主张被告支付自 2024 年 7 月 4 日起按一年期贷款市场报价利率计算的利息，符合合同约定，不超过法律规定范围，理由成立，本院予以采纳。

被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，依法按缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条第一款第六项、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条、第一百四十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022 年修正）第一百零八条第一款的规定，判决如下：

一、被告应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告返还购房转让款 800000 元并支付利息（以 800000 元为基数，按一年期贷款市场报价利率，从 2024 年 7 月 4 日起计至实际清偿之日止）；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 11800 元，由被告负担。原告已预交的受理费 11800 元，可于本判决生效后向本院申请退回；被告应于判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的诉讼费，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。