店铺转让后受让方拒付转让费证照未过户不能免除违约责任

【律师分析】 惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，本案为店铺转让（含转租）合同纠纷，核心争议集中在三点：合同解除后剩余转让费能否继续主张、受让方能否以营业执照 / 品牌授权未过户拒付违约金、转让方垫付的房租水电应由谁承担，结合原《合同法》（案件裁判适用）及合同约定逐一拆解如下：

1.合同解除后未履行转让费终止履行，原告诉请剩余转让费不予支持 依据原《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可根据履行情况主张恢复原状或赔偿损失。本案中原被告庭审一致同意解除《店铺转让协议书》，合同剩余未付转让费属于尚未履行的合同义务，合同解除后付款义务消灭，因此原告主张被告继续支付剩余 10 万元转让金无法律依据，法院驳回该项诉求符合法律规定。

2.证照协助过户义务无履行时限、无对价抗辩约定，受让方不得以未过户拒付违约金 案涉转让合同仅约定原告负有协助办理营业执照过户义务，但未约定具体过户期限，也未约定 “原告未办完证照过户，被告有权暂缓 / 拒付转让费”。在双方未协商变更付款顺序的前提下，协助过户属于附随义务，不能对抗主合同付款义务。被告自 2018 年 8 月起停止支付分期转让费，逾期超 30 日，符合合同第七条约定的违约情形，按照总转让费 10% 计收 19000 元违约金合法有据，被告抗辩理由不成立。

3.合同明确受让方承担经营期房租水电，转让方垫付后有权追偿 转让协议第二条约定店铺移交后，租金、水电费由被告直接向房东黄先生缴纳。2018 年 8 月被告停业拒缴相关费用，原告凭收款收据、微信转账凭证代垫 5550 元，依法可向被告全额追偿；被告主张已自行缴费，但无法举证，应承担举证不能的不利后果。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：吴先生，男，汉族，1986 年 9 月 14 日出生，身份证地址：广东省普宁市， 诉讼代理人：李律师，系某律师事务所律师。

被告：刘先生，男，汉族，1992 年 3 月 28 日出生，身份证住址：广东省普宁市，

原告吴先生诉被告刘先生租赁合同纠纷一案，本院于 2018 年 10 月 19 日受理后，依法组成合议庭，于 2018 年 12 月 11 日公开开庭进行了审理。原告吴先生诉讼代理人李律师到庭参加诉讼。被告刘先生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴先生诉称，原告与出租人黄先生于 2017 年 6 月签订《商铺租赁合同》，出租人黄先生将其名下位于惠州某村镇的店铺出租给原告，租期三年。后原告与被告于 2018 年 4 月签订《商铺转让协议书》，原告将租赁房屋转租给被告，出租人黄先生出具《同意转让（转租）确认书》，被告承继原告原租赁合同的权利义务，由于原告是做加盟品牌店的，因此原告与被告约定将加盟的店铺的品牌、现有的装修装饰及其他设施设备全部转让给乙方，被告支付转让费共计人民币 19 万元，由于被告表示一次性支付转让费比较困难，因此协议约定分期支付转让费，被告在 2018 年 4 月 3 日前一次性支付转让费 5 万元，剩余 14 万元转让费分 14 个月还清，即每月支付 1 万元转让费，租金及水电费由被告负责向出租人黄先生支付。《店铺转让协议书》签订后，被告支付了前期 5 万元的费用及 2018 年 4 月至 7 月的四个月转让费，但 2018 年 8 月起，被告借口说不想做了，没钱支付转让费，并没有按照约定向出出租人黄先生支付租金及水电费，黄先生遂经常催促原告及被告支付租金及水电费，原告无奈，替被告缴纳了 5550 元租金及水电费给黄先生。原告认为，原告与出租人黄先生、原告与被告所签订的合同均是当事人双方的真实意思表示，合法有效，此合同关系应受法律保护，原告已全面履行了相应的义务，被告亦应按照合同约定履行相应义务，被告未按照合同约定按期支付转让费，并表示不再继续经营店铺，原告有权按照合同约定解除合同，被告按照转让费的 10% 向原告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求依法判决立即解除原被告签订的《店铺转让协议书》，被告刘先生立即支付 10 万元转让金并支付 19000 元的违约金；2、请求依法判决被告立即支付原告代付的 2018 年 8 月租金及水电费共计人民币 5550 元；3、请求判令本案诉讼费、公告费等相关实现债权的费用由被告承担。

原告吴先生为其诉请向本院提交以下证据： 1、原告身份证，证明原告主体资格； 2、被告身份信息，证明被告主体资格； 3、商铺租赁合同、店铺转让协议书、同意转让（转租）确认书，证明原告与被告存在转租的合同关系，原被告约定由被告承继原告与出租人黄先生签订的租赁合同中的权利义务；①约定转让费 19 万元，被告在 2018 年 4 月 3 日前一次性支付转让费 5 万元，剩余 14 万元分 14 个月还清，即每月支付 1 万元转让费；②租金及水电费由被告负责向黄先生支付；③被告未按照合同约定按期支付转让费，原告有权按照合同约定解除合同，被告按照转让费的 10% 向原告支付违约金；④承租方应按时交纳租金，无故拖欠租金，视为违约，出租人有权收回铺位并不退回押金。 4、房租、水电费收据及微信转账记录，证明原告替被告向出租人黄先生交纳租金及水电费 5550 元。

被告答辩称，整件事情是我店里的营业额结算到吴先生银行卡下，跟他拿钱他拖拖拉拉，导致自己无法正常周转。跟他沟通多次说，我没办法周转店里，每天要拿货，没钱拿货，有些商品无法做得出来。之后，跟他说所有的营业执照、品牌授权书跟房屋合同转到我名下。他不肯，怕我不还他钱和转让费，他说叫我把全部钱还给他，他就转到我名下。我之前所提交的证据是真实的，请求法官公正判决。

被告为其答辩提供如下证据： 1、视频一，证明我店正常营业中原告他妻子过来关我店铺。 2、视频二、三、四、五，证明原告妻子偷取我店监控设备跟厨房设备。 3、图片一，证明因营业执照未过户至我的名下。导致营业额打入对方银行卡，跟原告索取，原告说不要把他当作提款机。 4、图片三、四，证明找原告商量，该店营业额打入原告银行卡的钱怎么结算，才能使我店能正常经营。原告口气咄咄逼人，该店营业额打入原告银行卡的钱，迟迟不跟我结算。导致我店铺无法拿货正常经营。 5、图片五，2018 年 9 月 14 日再次催告通知书给原告要求办理该店铺的营业执照，店铺合同，品牌授权书等，过户至我名下。快递给原告仍然拒收，对方仍然拒之不理。共发过两次催告书给原告，2018 年 8 月 27 日时也发过一次，因他拒收，于 2018 年 9 月 14 号再次发告知书给原告。 6、图片六、七，证明该店铺的营业额打入原告的银行卡。 7、营业执照、食品经营许可证。

被告对原告提供的证据发表如下意见：对证据 1、2 无异议，对证据 3，不清楚商铺租赁合同，认可转让确认书和商铺转让协议；证据 4，8 月份未营业，不清楚。

原告对被告提供的证据发表如下意见：对视频一至五、图片一至七的三性均有异议；对营业执照及食品经营许可证的证据的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。

对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。

本院经审理查明，原告与出租人黄先生于 2017 年 6 月签订《商铺租赁合同》，出租人黄先生将其名下位于惠州某村镇的店铺出租给原告，租期三年。出租人黄先生于 2018 年 3 月 1 日签署了《同意转让（转租）确认书》，同意原告将上述店铺进行转租给被告，约定被告每月直接向出租人黄先生支付 3500 元，并支付由于店铺营业产生的水电费及其他各项费用。

2018 年 4 月 1 日，原告吴先生与被告刘先生签订了《店铺转让协议书》（甲方为吴先生，乙方为刘先生），双方约定如下内容：“一、甲方同意将自己位于惠州某村镇的店铺转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方。四、转让费共计人民币 190000 元，乙方在 2018 年 4 月 3 日前一次性向甲方支付转让费人民币 50000 元，剩余人民币 140000 元，每个月还转让费人民币 10000 元，分 14 个月还清。五、甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、如乙方逾期支付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期 30 日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的 10% 向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的 10% 作为违约金。”。合同签订后，被告就于当月接手店铺，进行实际经营。另被告按合同约定支付了第一期的转让费 5 万元，由于店铺的营业执照和支付平台一直在原告名下，被告经营所得的款项实际处于原告掌控之下，剩余的转让费由原告每月从支付平台的账户中直接扣除转让费人民币 10000 元，其余营业额转账给被告。扣除了 4 个月的转让费后，至 2018 年 8 月，被告不再经营店铺，也未再向原告支付转让费。而从 2018 年 8 月开始，被告也未向出租人黄先生支付房租和水电费用。经出租人黄先生的催收，原告代为支付了被告 2018 年 8 月份的房租和水电费用共 5550 元。随后，双方发生纠纷，遂诉至法院。

另查明，涉案店铺的营业执照至今仍登记在原告名下。

本院认为，本案系属合同纠纷，原告与被告是基于店铺转让合同关系产生的房屋转租关系。原、被告双方签订的《店铺转让协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议书的约定全面履行义务。

关于原告要求解除双方签订的《店铺转让协议书》的问题。庭审时，被告同意解除双方的签订的《店铺协议书》，故对原告要求解除双方签订的《店铺协议书》，本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。原告已经要求解除与被告签订的《店铺转让协议书》，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故，原告在主张解除合同后，仍然要求被告履行尚未履行的合同义务，即要求被告支付剩余的转让费 10 万元，没有法律依据，本院不予支持。

关于原告要求被告支付违约金的问题。《店铺转让协议书》第七条约定，“如乙方（被告）逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费千分之一作为违约金，逾期 30 日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的 10% 向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让终止，甲方（原告）同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的 10% 作为违约金”，从原告的举证及庭审查明的情况来看，被告从 2018 年 8 月开始未按协议的约定向原告支付剩余的转让费，已构成违约。故此，原告要求被告支付违约金 19000 元（190000 元 ×10%），本院予以支持。被告认为是由于原告未能将店铺的营业执照及品牌书过户到被告名下，导致其无法经营才未继续支付转让金。从协议的约定来看，虽然双方在协议中约定了原告应当协助被告办理店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但未约定具体的办理时间，也未约定 “如原告未协助被告办理店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，被告有权拒绝支付剩余的转让费”，双方产生纠纷时也未对应先由原告协助办理好店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续再由被告继续支付剩余的转让费进行协商一致。故，被告以 “原告未能将店铺的营业执照及品牌书过户到被告名下，导致其无法经营才未继续支付转让金” 为抗辩理由拒绝支付违约金，本院不予支持。

关于原告要求被告支付原告代付的 2018 年 8 月租金及水电费 5550 元的问题。《店铺转让协议书》第二条约定：“二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。”。由此可知，店铺转让给被告后，涉案店铺的房租及水电费等费用应由被告直接支付给房东。原告称其代被告支付了 2018 年 8 月的房租及水电费，原告提供了有房东黄先生出具的《收款收据》、与房东黄先生的微信转账记录等予以佐证。对原告证明其代付了 2018 年 8 月的房租及水电费 5550 元的事实，本院予以采信。原告要求被告返还其代付的 2018 年 8 月的房租及水电费 5550 元，有事实和合同依据，本院予以支持。被告辩称其已向房东支付了 2018 年 8 月的房租，但未能提供相应的证据予以证明，对被告的抗辩本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告吴先生与被告刘先生签订的《店铺转让协议》。

二、被告刘先生于本判决生效之日起五日内支付违约金人民币 19000 元给原告吴先生。

三、被告刘先生于本判决生效之日起五日内返还原告吴先生代付的 2018 年 8 月的租金及水电费 5550 元。

四、驳回原告吴先生的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费 2791 元，由原告吴先生负担 2287 元，被告刘先生负担 504 元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。