出租房屋无产权证建设工程规划许可证租赁合同依法无效

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；同时依据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

结合本案判决来看：

1.合同效力认定：案涉租赁厂房缺少不动产权证、建设工程规划许可证，被告出租方全程无法向承租方张某某提供产权备案资料，案涉建筑属于法律禁止合法出租的标的物，不存在一审庭审前补办规划审批手续的情形，据此法院直接认定双方 2022 年 4 月 19 日签订的《租赁合同书》无效。

2.款项返还规则：合同被确认无效后，被告基于租赁合同收取的进场费、用电保证金、履约押金合计 67000 元属于无效合同项下取得的财产，依法必须全额退还原告。

3.装修损失驳回理由：原告主张 60796 元装修损失未被法院支持，司法实践中，装修损失能否获赔需要举证装修造价凭证、装修残值、过错责任划分依据等完整证据链，本案原告提交的装修损失证据达不到法定举证标准，故而该项诉请被驳回。

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：张某某，男，汉族，1984 年 10 月 25 日出生，住址陕西省某县。

委托诉讼代理人：康某某，广东某某律师事务所律师。

被告：惠州某某运营有限公司，住所地惠州市惠阳区，统一社会信用代码隐去。

法定代表人：刘某某。

原告张某某诉被告惠州某某运营有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于 2023 年 6 月 26 日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人康某某到庭，被告惠州某某运营有限公司经公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认原告与被告于 2022 年 4 月 19 日签订的《租赁合同书》无效；2、判令被告立即向原告返还进场费 45000 元；3、判令被告立即向原告返还用电保证金 2000 元；4、判令被告立即向原告返还押金 15000 元；5、判令被告赔偿原告房屋装修损失费用 60796 元；6、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2022 年 4 月 19 日原告与被告就原告租赁被告名下管理的厂房相关事宜协商一致，双方签订了《租赁合同书》，合同约定：1、甲方（被告）将位于惠州市惠阳区某处厂房及宿舍出租给乙方（原告），租赁物用途为独家生活超市经营权；2、租赁期限为自 2022 年 4 月 20 日起至 2030 年 12 月 31 日止，免租装修期 60 天，即从 2022 年 6 月 19 日开始计算租金，每月租金为 5000 元，租金每两年递增 10%；3、签订合同时，乙方须向甲方支付履约保证金 15000 元、用电保证金 2000 元、进场费 45000 元、首月租金 5000 元，共计人民币 67000 元；4、本合同发生纠纷时，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼。合同签订当天原告委托其朋友即案外人骆某某向被告指定银行账户转账支付了履约保证金 15000 元、用电保证金 2000 元、进场费 45000 元、首月租金 5000 元，共计人民币 67000 元，同日被告也向原告出具四张收据。随后，原告开始装修案涉房屋，在案涉房屋装修完毕后，原告因办理营业执照需要，多次要求被告向其提供涉案房屋的相关产权证明材料，但被告却一直未提供相关产权证明材料，致使原告无法办理营业执照，至今仍未正常开业、营业。综上所述，因被告出租的涉案房屋没有产权证和建设工程规划许可证等证件，导致原告无法办理经营执照，导致不能实现合同目的，被告的行为已严重侵害原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告特依据《民法典》、《民事诉讼法》等相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。

被告惠州某某运营有限公司未到庭，未答辩亦未提交证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于 2022 年 4 月 19 日签订一份《租赁合同书》，主要约定：1、被告将位于惠州市惠阳区某处厂房及宿舍出租给原告，租赁物用途为独家生活超市经营权；2、租赁期限为自 2022 年 4 月 20 日起至 2030 年 12 月 31 日止，免租装修期 60 天，即从 2022 年 6 月 19 日开始计算租金，每月租金为 5000 元，租金每两年递增 10%；3、签订合同时，乙方须向甲方支付履约保证金 15000 元、用电保证金 2000 元、进场费 45000 元、首月租金 5000 元，共计人民币 67000 元；4、本合同发生纠纷时，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按约向被告指定银行账户转账支付了履约保证金 15000 元、用电保证金 2000 元、进场费 45000 元、首月租金 5000 元，共计人民币 67000 元，同日被告也向原告出具四张收据。随后，原告开始装修案涉房屋，在案涉房屋装修完毕后，原告因办理营业执照需要，多次要求被告向其提供涉案房屋的相关产权证明材料，但被告却一直未提供相关产权证明材料，致使原告无法办理营业执照，至今仍未正常开业、营业，遂成讼。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，结合原告陈述，原告主张确认涉案合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，被告收取原告的进场费 45000 元、用电保证金 2000 元、押金 15000 元，合计 67000 元应予以返还。原告主张被告赔偿房屋装修损失费用 60796 元，理据不充分，本院不予支持。

本案在审理期间，被告惠州某某运营有限公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃法律赋予的答辩、举证、质证权利，依法应以缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认原告张某某与被告惠州某某运营有限公司于 2022 年 4 月 19 日签订的《租赁合同书》无效。

二、被告惠州某某运营有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张某某返还进场费 45000 元、用电保证金 2000 元、押金 15000 元，合计 67000 元；

三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费 2756 元（原告已预交），公告费 260 元，由原告张某某负担受理费 1281 元，被告惠州某某运营有限公司负担受理费 1475 元，公告费 260 元。原告已预交的受理费 2756 元，本院于判决生效后予以退回 1475 元；被告于判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的受理费 1475 元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。