二手房买卖标的房屋存在抵押且未结清贷款买方诉请过户及返还超额房款被驳回

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，本案属于带抵押二手房买卖纠纷，核心争议集中在两项诉求：一是要求卖方与开发商协助办理不动产过户登记，二是主张返还多支付的购房款。结合案件事实与法律规定分析如下：

关于协助办证诉求。案涉二手房原产权人邓某、庄某以银行按揭方式购房，早在2010年就为案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，房屋持续处于银行抵押状态。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响，在未清偿银行按揭贷款、未办理抵押注销手续的前提下，二手房买卖合同无法对抗在先成立的银行按揭贷款合同与抵押权。本案中，原告始终未能提交证据证明案涉房屋的银行贷款已全额清偿、抵押登记已解除，即便案涉房屋现已完成确权、具备办证基础，客观上也不满足过户登记条件。因此法院对原告要求配合办理房产证件的诉求依法不予支持。

关于返还超额购房款诉求。原、被告签订的《二手房买卖合同》及《付款方式》明确约定，房屋交付后由买方按月承担案涉房屋供楼款项，该部分供楼款待房产过户时统一在总房款中抵扣。该约定属于附条件的结算条款，房款结算、退还超额款项的前提是完成房产过户。本案中，原告虽累计向二被告支付款项共计453800元（合同约定总房款420000元），看似存在超额支付，但因房屋抵押未解除、过户条件未成就，双方约定的房款结算条件尚未触发。同时，原告也无证据证实其已代原房主结清银行按揭贷款，故其主张返还多付购房款41600元缺乏事实与合同依据，法院予以驳回。

民事判决书

原告：邓某，女，汉族。

委托诉讼代理人：俞律师，广东某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴律师，广东某律师事务所律师。

被告：邓某，女，汉族。

被告：庄某，男，汉族。

第三人：惠州某企业有限公司。

法定代表人：曾某。

原告邓某诉被告邓某、庄某、第三人惠州某企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员独任审理，于2025年9月25日公开开庭进行审理。原告邓某委托诉讼代理人吴律师到庭参加诉讼，被告邓某、庄某、第三人惠州某企业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邓某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告和第三人于判决生效之日起十日内配合协助原告办理案涉房产证件；2.判令二被告向原告返还多支付的购房款41600元；3.判令由二被告承担本案受理费等费用。

事实与理由：2010年10月27日，原告与被告签订有《二手房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，房屋价款为420000元，原告陆续分期向被告付款已将购房款全额支付完毕，但因当时第三人的原因无法办理房产证，故在案涉合同签订后，原被告双方已实际履行合同，同时原告已实际入住案涉房屋并缴纳了相关物业费、水电费等费用至今。现原告了解到案涉房产已具备办证出证条件，经原告多次催促但被告拒不配合办理房屋登记手续将案涉房屋登记在原告名下，被告的行为严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告合法权利，特向本院提起诉讼，望依法判决，支持原告的全部诉讼请求。

原告邓某对其诉请的事实提供如下证据：1.二手房买卖合同；2.付款方式、收条；3.中国农业银行银行卡交易明细清单。

被告邓某、庄某，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，无答辩，无提交证据。

本院根据在案证据及当事人陈述，经审理查明：2010年10月27日，被告邓某、庄某（卖方、甲方）与原告邓某（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》，购买二被告位于惠州市惠阳区的房产，合同约定“房产交易总价为420000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付12万元整，作为购房定金......第五条，税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担......代办产权过户手续费由乙方承担。”，落款处有原告、二被告签名捺印。

同日，双方达成购房《付款方式》，约定“经双方协商，同意以下付款方式支付：1.签订合同后支付现金120000元人民币（大写：壹拾贰万元整)。2.甲方收到乙方款项后四天内将房屋交付给乙方使用，甲方将之前所有费用结算清楚。3.房屋交付给乙方后，每月供楼款项由乙方支付，直到房产证出来，乙方支付的全部供楼款项在过户后结算成交总额时扣除。4.房产证出来后，乙方再决定一次性付款或银行按揭贷款。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，三份均具有同等效力。”

上述合同签订后，2010年11月22日，被告邓某向原告出具收条，载明“收到案涉房屋首款已收到120000”。2015年10月14日起，原告陆续通过银行卡转账方式向被告庄某支付剩下购房款项共计333800元。之后，原告多次催促二被告配合办理房屋登记手续未果，为维护自身合法权益，遂向本院提起诉讼。

庭审问答摘录：

审：原告，证据3中银行卡交易明细清单表明2015年10月14日之前的交易未能显示交易对象，如何证明原告按月支付案涉房屋供楼款？如何计算原告自签订二手房买卖合同后多支付购房款41600元，原告供楼款项向谁支付，是否提供收款账号？

原告：原告的供楼款都是固定的1800元和2000元，2015年10月14日之前的，当时原告打银行流水体现不出，原告庭后再与银行沟通，打出能体现对方银行户名的银行流水提交法庭；根据银行流水计算，原告向被告支付的款项经核算共计支付了461600元，案涉购房款为420000元，即超出了41600元；原告的供楼款是向被告庄某支付的，收款账号是签订二手房买卖合同时被告提供的收款账号。

审：原告，主张第三人惠州某企业有限公司承担何种责任，有何依据？案涉房屋现状如何，是否提交相应证据？

原告：原告要求第三人承担案涉房屋的协助办证的责任，依据为第三人是案涉房屋的开发商，当时原被告签订合同时是无法办证的，后面经原告了解可以办证后，要求二被告协助办理，但二被告拒不配合；案涉房屋现状由原告居住使用，庭后补充提交相应物业费及水电费缴费记录。

审：原告，是否提交作为案涉房屋的建设单位是第三人的证据，是否提交二被告与第三人存在商品房买卖合同关系的证据，是否提交案涉房屋符合办理不动产产权证的条件的证据？

原告：原告庭后补充提交向不动产登记中心要求出具相应证据；二被告与第三人的商品房买卖合同原告没有，不能提交；据原告了解是符合办理条件的，暂无证据提交法庭。

审：鉴于本案关键证据缺乏，原告均以庭后补充提交为由，暂无证据证明，对此，法庭指定原告应在庭后5日内完成，逾期视为放弃，并承担相应举证责任，原告是否清楚？

原告：清楚。

庭审后，原告补充提交证据：1.银行流水，证明原告向庄某转账333800元的事实；2.物业费、水电费缴纳记录，证明原告购房后一直在案涉房屋居住；3.发票、住宅专项维修资金交存通知书，证明案涉房屋开发商为第三人；4.不动产登记结果，证明案涉房屋已确权，符合办证条件。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与二被告签订《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违背公序良俗，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当全面履行。

根据原告提交的发票、住宅专项维修资金交存通知书及不动产登记结果等证据表明，案涉房屋为商品房，第三人是该房屋的开发商。二被告购买案涉房屋后，第三人应当协助其办理不动产权登记，并领取不动产权证书。在案证据表明，二被告是通过银行按揭购买的案涉房产，已在案涉房产办理预告商品房买卖预告登记时，于2010年7月27日办理了商品房抵押权预告登记，将案涉房屋抵押给某银行惠州惠阳支行。因原告未提交案涉房屋的银行贷款已全部清偿，且商品房抵押权预告登记已失效的相关证据，原告与二被告签订的《二手房买卖合同》不能对抗二被告与贷款银行之间成立的按揭贷款合同，其主张二被告和第三人配合协助办理房屋所有权登记手续，理由不成立，本院不予采纳。

本案中，原告与二被告签订合同后，通过银行转账方式分期（按月）向二被告支付购房尾款，根据原告提交的银行交易流水表明，自2015年10月14日起至2024年10月11日止，原告向被告庄某支付了剩余购房款项333800元，加上原告向被告邓某支付的购房首付款120000元，原告共向二被告支付购房款453800元。因双方当事人约定“付款方式”约定“每月供楼款项由乙方支付，直到房产证出来，乙方支付的全部供楼款项在过户后结算成交总额时扣除”。原告虽履行了向被告庄某支付购房款的义务，但没有证据证明其代替二被告完成银行按揭贷款清偿义务。为此，原告与二被告结算购房款的条件尚未成就，原告主张二被告向其返还多支付的购房款41600元，理由不成立，本院不予支持。

被告邓某、庄某，第三人惠州某企业有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，依法按缺席论处。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条的规定，判决如下：

判决如下：

驳回原告邓某的诉讼请求。

案件受理费8224元，公告费200元（后续公告费按实际发生支付），共计8424元，由原告邓某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。