房屋买卖合同中违约金标准可依法调低毛坯房逾期交房一般不支持租房损失

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，本案属于典型的商品房预售合同纠纷，核心争议聚焦逾期交房违约金标准调整、不可抗力顺延交房以及逾期交房租房损失赔付三大问题，结合判决及相关法律规定解析如下：

合同效力认定：徐某某、黄某某与惠州市惠阳区某企业签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定与公序良俗，依法认定为合法有效，合同双方均需全面履行合同义务。买受人已足额支付购房款，无违约行为；出卖人未按合同约定在2023年6月30日前交房，已构成逾期交房违约，应当承担违约责任。

逾期交房截止时间认定：案涉楼盘于2024年2月完成竣工验收备案，满足合同约定的交房条件，出卖人随后向买受人邮寄《商品房交付通知书》，买受人于2024年3月29日签收，法院据此认定逾期交房天数自2023年7月1日计算至2024年3月29日，合计273天，该认定以房屋具备交付条件+有效送达收房通知为节点，符合商品房交易惯例与合同补充协议约定。

违约金标准的司法调整规则：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于实际损失的，违约方有权请求人民法院予以适当减少。本案合同约定逾期交房按日万分之二计算违约金，结合当地同类案件裁判尺度、房屋性质、买受人实际损失等因素，法院采纳被告抗辩意见，将违约金标准调整为日万分之一，同时遵循“同案同判”原则，统一辖区内同类案件裁判标准，最终核算违约金为26250.28元。

逾期交房租房损失不予支持的理由：案涉房屋为毛坯房，即便按期交付也无法直接入住，买受人必然需要额外装修、添置家具家电，租房并非逾期交房直接产生的必然损失；且买卖合同已明确约定逾期交房违约金，违约金本身已用于弥补买受人因逾期收房产生的各项损失。结合辖区内多份生效类案判决，法院对原告主张的租房损失26100元依法予以驳回。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：徐某某，女，汉族，1992年10月1日出生，住址：广东省深圳市南山区，公民身份号码：XXX。

原告：黄某某，男，汉族，1992年6月20日出生，住址：广东省深圳市南山区，公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：曹某某，北京冠领（深圳）律师事务所律师。

被告：惠州市惠阳区某企业，住址广东省惠州市惠阳区，统一信用代码XXX。

法定代表人：王某某。

委托诉讼代理人：张某某，系被告公司员工。

原告徐某某、黄某某诉被告惠州市惠阳区某企业房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托诉讼代理人曹某某到庭参加诉讼，被告惠州市惠阳区某企业经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付逾期交房的延期违约金52500.58元。以961549元为本金，按日万分之二计算，从2023年6月30日起计算，暂计至2024年3月28日。二、请判令被告向原告支付逾期交房期间的租房损失26100元。（2023年6月30日到2024年3月28日）。三、判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由：2022年7月14日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）。依照合同约定，原告向被告购买惠州市惠阳区某处房屋，被告应在2023年6月30日交房。但是截止至2024年3月31日被告仍未向原告履行交房的义务，逾期交房9个月之久，已违反合同约定。根据合同第十二条逾期交房责任中约定：超过了90日交房的，买受人有权退房。自2023年6月30日至今，原告已多次与被告交涉房屋交付事宜，但被告均未予以答复。被告基于逾期履行合同约定的交房义务，已严重侵害原告的合法权益，应当依照合同约定与法律规定承担相应的违约责任：退还原告已付的购房款961549元，并根据按照已付房款的5%向买受人支付违约金，并按照对等原则支付，以购房款为本金，日万分之五为利息计算逾期履行交房义务的违约金。后原告聘请律师向被告邮寄律师函，被告已于2024年4月4日签收律师函，但截止起诉之日，被告仍未有任何回应。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律法规，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的所有诉讼请求。

被告惠州市惠阳区某企业答辩称，案涉房屋已于2024年2月7日满足合同约定交付条件。

1、案涉房屋所属项目已于2024年2月7日已取得建设工程竣工备案证明文件，案涉房屋所属楼栋已于2024年2月20日取得房屋测绘报告，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“案涉合同”）第九条约定，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的，即符合交付条件，因此案涉房屋已于2024年2月7日符合交付条件。2、答辩人已提交证据证明原告已于2024年3月26日签收了答辩人寄送的《商品房交付通知书》，因原告的收房行为是案涉房屋实际交付完成的关键，在原告单方拒绝收房且答辩人已尽到相关义务的前提下，案涉房屋尚未实际交付并非答辩人责任，不应由答辩人承担该期间的逾期交付违约金。

二、因遭遇不可抗力（新冠疫情、政府扬尘污染防治），出卖人可以延期交楼。案涉合同附件十一补充协议第五条5.8款约定“遭遇不可抗力或其他非出卖人原因（包括但不限于因大气污染、重大会议活动等情况要求的政策性停工及其他突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为），出卖人可以据实予以延期交楼”。

1、虽然案涉合同签订于2022年7月14日，但是新冠肺炎疫情一直延续到2022年底方才结束，案涉房屋所在项目的整个施工期被新冠疫情涵盖，长时间无法正常施工；新冠疫情亦早已被相关政府部门定性为“不可抗力”，因此，答辩人有权据实延期交楼，符合合同约定。同时，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》【法发〔2020〕20号】，以及《惠州市住房和城乡建设局关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》【惠市住建〔2020〕25号】已明确“对于受新冠影响不能按照原定时间开复工的建设项目，工期顺延……房地产开发企业受疫情影响无法按《商品房买卖合同》约定的时间交房或办证的，可以主张顺延交房或办证日期”。因此，答辩人有权延期交楼，具备法律依据。

2、根据惠阳区住房和城乡建设局于2022年10月31日发布的《关于印发惠州市惠阳区住房和城乡建设局房屋在建工程扬尘污染防治百日攻坚工作方案的通知》，2022年秋冬季惠阳区在建工程进行大气污染防治百日攻坚，极大程度影响了在建工程的正常施工进度，根据合同约定答辩人可以据实延期交楼。

三、案涉合同约定逾期交房违约金按照日万分之二的标准计算，年化利率已超过7%，答辩人认为此标准偏高，且当地该楼盘逾期交付已形成群诉效应，已有多份生效判决判定逾期交付标准按照日万分之一计算，综上恳请法庭酌情调整予以同案同判。

1、根据《民法典》第五百八十五条的规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。从该条的文意内容和立法目的可以看出，违约金是否过高的认定应当考虑违约情况和当事人的实际损失。日万分之二的标准折合年化利率已超过7%，恳请法庭酌定予以调整。

2、答辩人此前已被多名买受人起诉，均是要求答辩人承担逾期交房的违约责任，这些案件的一审及二审生效判决均判定答辩人按照日万分之一的标准向买受人计付违约金，并且这些案件都在本案之前均已生效。因此，法院应遵循统一的裁判标准，不能作出有差异的判决，避免“同案不同判”的现象。

四、案涉买卖合同已经明确约定了违约金计算标准，案涉房屋交付标准属毛坯房，不能做到交付即入住的情形；且已有生效判决判定驳回原告主张赔偿逾期交房期间的租房费用，恳请法庭予以同案同判。

1、案涉买卖合同已经明确约定了违约金计算标准，且案涉房屋交付标准属毛坯房，不能做到交付即入住的情形。即便答辩人于2023年6月30日按时交付房屋，原告也无法立即入住，案涉房屋至少要进行布置家具家电等装修后才能具备入住条件。

2、案涉商品房建筑面积88.2平方米，目前市场租赁价格在1000元左右，但是原告诉请按照每月2900元诉请租金损失，租金标准显高，且根据原告提交的补充证据7租赁合同可见租赁合同订立于2023年5月1日即约定收房时间前一个月，合理怀疑原告存在恶意租赁高额租金房屋的主观故意。

3、答辩人已提供类案生效判决，已经当地法院一审、惠州市中级法院二审程序作出的生效判决判定驳回原告主张赔偿逾期交房期间的租房费用，恳请法庭予以同案同判。

最后答辩人需要说明的是，新冠疫情、经济大环境急剧恶化对房地产行业乃至整个社会造成的严重影响显而易见，房地产行业遭受重创。但答辩人一直为保交房、保障业主权益不受损害付出了诸多努力。由于外部环境的复杂多变与新冠疫情的影响，部分项目仍出现了短期的逾期交付情况，答辩人愿意承担相应责任。但是，答辩人在逾期交付问题上并无主观过错，且逾期时间相对较短，最终也交付了房屋，本案系原告单方拒绝收房方才未完成交付。如果因违约金过高而导致其他买受人纷纷效仿起诉，将对答辩人造成巨大的经济压力与经营困境。因此，恳请法院在审理本案时能够充分考虑当前的社会背景与答辩人的实际情况，作出公正、合理的判决。

综上，恳请法庭就逾期交房违约金按照“日万分之一”计算，并驳回租房损失诉请，做到同案同判。

本院经审理查明，2022年7月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区某处房屋，建筑面积88.2平方米，单价为14109.3元，总价为961549元，首期款为291549元，余款670000元向银行贷款支付。商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；交付时间为2023年6月30日前。

逾期交付责任：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……

合同附件十一补充协议约定：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本补充协议及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释说明。买卖合同一经签订，即视为买受人已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。买卖合同与本补充协议的内容如有冲突或不一致，均以本补充协议的约定为准。

补充协议第五条关于商品房交付的补充约定：

5.1在买卖合同约定的交付期届满前，买受人应按买卖合同及本补充协议约定付清全部款项（包括但不限于房价款、商品房面积补差款、违约金、商品房专项维修资金以及相关税费等，下同），否则，出卖人有权推迟交付商品房，且无需另行书面通知买受人，商品房交付期限顺延至买受人付清全部款项后的15日内，届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续，出卖人无需另行通知。

5.2在商品房达到交付使用条件后，出卖人有权提前按合同约定的联系方式以短信或快递的形式通知买受人办理交付手续（简称“交付通知”）。买受人应于出卖人通知的交付期限内至出卖人处办理商品房交接手续，如未按期办理的，亦视为出卖人已按期交付商品房，买受人应履行商品房交付后的相关责任与义务。

合同签订后，原告已按约定向被告支付案涉房屋首期房款及通过按揭支付剩余购房款。因被告未在约定期限内完成商品房交付，原告遂向本院提起诉讼。

另查明，案涉房屋所在楼栋于2024年2月4日完成竣工验收，且已办理登记备案手续。被告于2024年3月27日向原告邮寄《商品房交付通知书》，通知原告办理收楼手续。原告于3月29日签收该通知。

上述事实，有《商品房买卖合同(预售)》及其附件、补充协议、收据、交房承诺书、《单位(子单位)竣工验收备案表》、已生效的类案判决以及其它证据、庭审笔录予以佐证。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容未违背公序良俗，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。

案涉合同及补充协议签订后，原告已依约履行付款义务，不存在违约行为。被告未在合同约定期限内完成商品房交付义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。为此，原告主张被告支付逾期交房违约金，依法有据，本院予以支持。案涉小区于2024年2月已具备交付条件，被告已书面通知原告收楼，逾期交房天数从逾期次日2023年7月1日起计至2024年3月29日原告收到被告邮寄《商品房交付通知书》之日止，共计273天。原告主张按合同中约定的违约金按日万分之二标准计算，该约定过高，且被告提出减少的要求，本院根据本案实际调整为逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，故逾期交房违约金为961549元×每日万分之一×273天=26250.28元。

关于租房损失。案涉商品房销售合同及补充协议中已明确约定违约金计算标准，且案涉房屋交付标准属毛坯房，不能做到交付即入住的情形。为此，二原告主张被告赔偿逾期交房期间的租房费用，理由不成立，本院不予采纳。

被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃权利，依法按缺席处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告惠州市惠阳区某企业应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐某某、黄某某支付逾期交房违约金26250.28元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1765.01元（原告已预交15080.88元），由被告惠州市惠阳区某企业承担。原告预交的诉讼费15080.88元，可于本判决生效后向本院申请退回；被告应于本判决生效之日起七日内向本院依法缴纳，逾期未缴纳，本院将依法强制执行。

不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。