开发商商铺客观不存在致合同目的落空购房者可解约退款

【律师分析】 惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，本案系商铺买卖 + 售后返租捆绑签约的房屋买卖合同纠纷，核心涉及合同法定解除、已付房款返还、二大争议，主要适用《民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条相关规定裁判。1. 三份关联合同效力认定：案涉《商品房买卖合同》《都市广场商铺分期付款协议书》《商铺委托经营管理合同》系买卖双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，三份合同合法有效。三份合同内容相互绑定，购房、分期付款、委托返租是整体交易内容，任一合同根本违约可一并解除。2. 开发商构成根本违约，满足法定解除条件：合同约定开发商需在 2023 年 12 月 31 日前交付商铺、收齐房款后 360 个工作日办理产权证，但案涉对应铺位客观不存在、无法实际交付，委托经营合同也完全未实际履行；开发商后期失联、拒不对接租金及交房事宜，以实际行为表明无法履行核心合同义务，致使原告购房收铺、收取返租收益的合同目的完全无法实现，符合《民法典》第五百六十三条 “当事人一方违约致使合同目的不能实现，守约方有权解除合同” 的法定解除情形，法院支持全部三份合同解除、开发商全额返还已付购房款 224572 元符合法律规定。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：龙某,女,汉族,1978年11月15日出生,住址,公民身份号码。

被告：惠州某公司，住所地信息，统一社会信用代码。

法定代表人：马某。

原告龙某诉被告惠州某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙某的委托诉讼代理人丁继红到庭参加诉讼。被告惠州某有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龙某的诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年7月25日签订《商品房买卖合同》《都市广场商铺分期付款协议书》《商铺委托经营管理合同》;2.被告向原告返还已支付购房款224572元及利息（利息以175000元为基数，自2018年7月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；以49572为基数自2020年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）暂计至2024年11月27日为20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：兹有2018年7月经被告销售人员推销，原告向被告某公司购买位于惠州市惠阳区（具体铺位地址）。双方于2018年7月25日签订《商品房买卖合同》《都市广场商铺分期付款协议书》《商铺委托经营管理合同》约定：1.案涉商铺建筑面积14.28平方米，总房款为435380元，扣减租金85380元价格为350000元，首期支付175000元，余下房款175000元，分60期支付，每月30日前支付2916元，其中第一期2956元，以后每期2916元；2.被告某公司并指定收款人为：徐某；上述合同签订后，原告于当日支付商铺购房款175000元，经原告申请延期支付分期款项。被告于2020年7月28日通知原告通知称：之前收款账号出现异常，要求将款项支付至被告法定代表人马某微信号（微信号）账号内，原告于当日向马某上述微信账号支付17期分期款项49572元。原告共计支付购房款224572元。后原告联系被告协商该商铺租金事宜，被告均拒接电话。被告的行为严重损害原告合法权益。现为了充分保障原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请判如所请。

被告惠州某有限公司未向本院提交书面答辩状，亦未提交证据。

本院审理查明：2018年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于惠州市惠阳区（具体铺位地址），建筑面积14.28平方米，该商铺总房价为350000元；签订本合同前,原告已向被告支付定金伍万元,该定金于本合同签订时抵作商品房价款;原告应当于2023年7月30日前分60期(每期付款金额为2916元)支付该商品房的全部价款,其中首期房价款175000元,应当于2018年7月25日前支付；被告应当在2023年12月31日前向原告交付该商品房，被告未按照约定的时间将商品房交付原告，双方同意逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告已付房款万分之十五的违约金（违约金总额不超过人民币10000元）；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自合同解除通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告已付房款万分之十五的违约金（违约金总额不超过人民币10000元）。

原告（乙方）与被告（甲方）于2018年7月25日签订了《都市广场商铺分期付款协议书》，约定案涉商铺总房款为435380元,减租后的价格350000元，原告已支付房款175000元，剩余房款175000元，分60期支付自2018年8月30日至2023年7月30日止，每月30日前支付2916元（其中第一期2956元，以后每期2916元）；原告每拖延付款每拖延一天应按照银行同期贷款基准利率的4倍支付利息，还应按购房款的20%支付违约金。另约定了被告在原告付清所有商铺款项之日起360工作日内办妥该商铺的产权过户登记手续。

上述合同签署后，原告于2018年7月24日通过银行转账向被告支付10000元、40000元;于2018年7月25日通过银行转账向被告支付60000元、65000元;于2020年7月28日通过微信向被告公司法定代表人马某支付9576元、9999元、9999元、9999元、9999元。上述款项合计224572元。被告亦于2018年7月24日向原告出具5万元收据；于2018年7月25日向原告出具12.5万元收据；于2020年7月28日向原告出具49572元收据。

原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的位于惠州市惠阳区（具体铺位地址）的商铺全权委托乙方对外出租及管理，委托经营管理期限为2018年12月1日至2028年11月30日；甲方在上述约定的全部委托经营期限内，收益收取方式如下：1.自2018年12月1日起至2019年11月30日止甲方获取的收益为固定收益，每月租金为1565元，共计18780元；2019年12月1日起至2020年11月30日止甲方获取的收益为固定收益，每月租金为1708元，共计20496元；2020年12月1日起至2021年11月30日止甲方获取的收益为固定收益，每月租金为1850元，共计22200元；2021年12月1日起至2022年11月30日止甲方获取的收益为固定收益，每月租金为1992元，共计23904元。甲方在签署经营管理期间所获取的固定收益已在甲方购买该商铺时与购铺款项抵扣，故甲方不得再要求乙方及出卖方支付或返还任何收益、汇报或其他款项。庭审中，原告陈述：原被告双方于2018年7月25日签订了《商铺委托经营管理合同》。

庭审中，原告陈述：约定的商铺根本不存在，该商场里找不到原告购买铺号的商铺，没有交付给我，也没有办理不动产权证给我；案涉《商铺委托经营管理合同》未实际履行；我方共向被告支付了224572元的购铺款，剩下的款项尚未支付，疫情过后，原告申请延期支付，后来就联系不上被告了。

上述事实有《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》《都市广场商铺分期付款协议书》、收款收据、转账记录及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》是各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。合同签订后，原告已向被告支付了224572元购房款，被告以其实际行为表明其无法履行按合同约定向原告交付商铺及办理房屋产权证的义务。被告的行为导致合同目的不能实现，构成根本违约，应向原告承担违约责任。原告的主张解除案涉《商品房买卖合同》、返还购房款224572元诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的利息，因原告履行支付购房款的义务是先合同义务，原告并未按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付完毕全部的购房款，亦存在违约，故对原告主张的利息，本院酌定：被告以224572元为基数，自立案之日即2025年3月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。

被告惠州某有限公司，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权利，按缺席处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、解除原告龙某与被告惠州某有限公司于2018年7月25日签署的《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》。

二、被告惠州某有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告龙某返还商铺购买款224572元及利息（计算方式：以224572元为基数，自立案之日即2025年3月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。

三、驳回原告龙某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2485元（已减半收取，原告已预交），由被告惠州某有限公司承担。被告惠州某有限公司在履行生效判决时一并直接支付给原告龙某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。