名为合作建房实为房屋买卖卖方一房多卖需全额退还购房款

  【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，本案以《合作建房协议》为名、实际构成房屋买卖合同关系，卖方一房多卖致使合同目的落空构成根本违约，买受人有权解除合同并主张返还全部购房本金，主要适用《民法典》合同编相关规定。

1. 合同性质认定：名为合作建房，实质是房屋买卖合同

案涉协议虽冠名《合作建房协议》，但约定买方朱先生一次性支付固定款项363000元，固定取得案涉1001号房屋产权、自行装修，买方不承担建房出资风险、不参与项目利润分配，符合 “出资方只分得固定房屋、不共担风险” 的房屋买卖特征，法院据此认定双方实际成立房屋买卖合同关系，案由定为房屋买卖合同纠纷，而非合作开发合同纠纷。

2. 合同效力认定

案涉协议系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，法院认定合法有效，双方应当恪守履行。即便案涉房产属于小产权房无法办理不动产权证，在本案个案审理中，法院未否定合同本身效力。

3. 一房多卖构成根本违约、法定解除权适用规则

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项，当事人一方存在一房二卖违约行为，案涉房屋早已另行出售交付案外人郑先生，原告客观无法收房取得房屋，合同目的无法实现，买受人依法享有法定合同解除权；合同解除后按照《民法典》第五百六十六条，已经履行的付款部分，守约方有权要求违约方全额返还购房款项。

惠阳区人民法院

民事判决书

原告：朱先生，男，汉族，1983年1月8日出生，住址，公民身份号码。

被告：叶先生，男，1970年10月6日出生，住址，公民身份号码。

原告朱先生诉被告叶先生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告朱先生到庭参加诉讼。被告叶先生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱先生向本院提出如下诉讼请求:1、要求被告退还购房款363000元；2、要求被告支付原告违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月25日签订《律师见证书》，2020年有一位新业主，也拿了一份购房合同，当时才得知是一房多卖，寻找叶先生多次，没有正面回答问题。经多次协商无果，故诉至法院，要求被告退还购房款363000元，并支付违约金10000元。庭审中，原告当庭撤回第2项诉讼请求。

被告叶先生未向本院提交书面答辩状，亦未提交证据。

本院审理查明：2019年4月25日，被告叶先生（甲方、开发商）与原告朱先生（乙方、认购方）签订《合作建房协议》，主要约定：该住宅坐落于地址，宅地总面积约为320平方米由甲方提供，新建一栋十五层楼房，其中一层为商铺，二至十五层为住宅；乙方自愿出资人民币363000元整取得该楼房第10层1001房，面积约90平方米，楼房室内为毛坯房，归乙方所有，乙方自行装修。使用年限为永久性；合作房款为一次性付清。该协议经律师见证。原告于2019年4月25日通过银行转账向被告分别支付了100000元、100000元、130000元、33000元。上述款项合计363000元。

根据原告提交的微信聊天截图显示，2022年12月、2023年2月及4月，原告多次联系被告，被告均未回复；2023年8月17日，原告给被告（手机号）发送信息“叶老板，今天2023年8月17日了如何安排？”被告回复“21号安排”；2023年8月27日，被告给原告发送信息“朱总有可能拿到工资，我立马转给你”，原告答复“刚才在洗澡，交给律师处理”。

当地住建部门于2006年1月5日颁发的《建设用地规划许可证》载明用地位置为地址，系居住用地，用地单位为案外人陈先生等四人。2013年10月11日，叶先生与案外人陈先生签订《合股协议》约定双方合作建房，叶先生分得第五层到第十五层等。叶先生于2014年3月29日与案外人郑先生签署《合作建房协议》，该协议经律师见证，约定该住宅位于地址，新建为一栋十五层楼房，郑先生出资165000元取得该栋楼房第十楼1001层，楼房室内为毛坯房，归郑先生使用。

庭审中，原告陈述：合作建房协议被告提供的，听说他们这一栋楼都是签署的律师见证书、合作建房协议，我和他不是合作建房的关系，是房屋买卖的关系；我付房款是和签见证书的时候同步付款，交房也是同步，被告向我交了我购买房屋的钥匙；因为疫情原因，我没住进去也没装修，2020年郑先生通过管理处打我的手机号码，告知我这套房子他之前已经买了，大家在楼盘一楼商量不下，然后我们到辖区派出所说明房屋纠纷事宜。他说他有见证书，房子刚建的时候就买了，按照时间的话是他买的比我早，他说他付房款了，民警说让我们找房东；后来我跟被告说这件事，他说他在国外，等他回来处理，2023年7月16日，被告通过微信语音通话，向我承诺分批退还房款给我，第一笔2023年年底前付我10万，接着每个月付我1万，房子还给他，我们已经达成共识，但被告一直没有向我付款，一拖再拖；我向被告购买的房子性质是小产权房，不能办理房屋产权证；被告当时称他和福建陈姓合作方一起取得地皮，然后建的房子。被告户籍地在外市，是生意人，了解到该房屋附近的好几栋房屋都是他建的，并非房屋所在地村民；2021年6月份左右，郑先生跟我讲房屋锁被他换掉了；房子我不想要了，我想解除合作建房协议。

上述事实有《合作建房协议》、微信聊天截图、银行转账截图及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《合作建房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已向被告付清了购房款363000元，被告将案涉房屋分别出卖给原告及案外人，导致原、被告双方的合同目的无法实现，被告构成根本违约，应向原告承担违约责任。原告的诉讼请求，实际隐含解除原、被告于2019年4月25日《合作建房协议》的诉请，本院予以确认，案涉《合作建房协议》予以解除。原告主张被告返还购房款363000元，有事实和法律依据，本院予以支持。

被告叶先生经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃自己的抗辩权利，按缺席处理。

综上，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条的规定，判决如下：

被告叶先生应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告朱先生返还购房款363000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6895元（原告已预交），由被告叶先生承担，在履行生效判决时一并直接支付给原告朱先生。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于当地中级人民法院。