物业费起算时间以业主取得房屋产权为准过高违约金法院可予以调低

【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

本案中，案涉前期物业服务合同、业委会签订的物业服务合同合法有效，对案涉房屋业主朱某具有约束力。关于物业费起算节点，物业公司主张按开发商通知收楼时间2019年7月1日起计收物业费，但未能提交开发商通知入伙的相关证据，法院不予采信；案涉房屋不动产登记时间为2020年11月16日，该日期起朱某登记成为房屋所有权人，自此才具备业主身份，法院据此认定物业费自2020年11月16日开始计算，驳回物业公司主张的2019年7月1日至2020年11月15日期间物业费请求。

关于违约金，案涉物业服务合同约定逾期交费按每日万分之五计收违约金，该标准计算所得违约金金额较高。依据《民法典》第五百八十五条，约定违约金过分高于实际损失的，人民法院可以予以调整，法院结合物业公司实际损失、违约情形，将违约金调整为以每期欠缴物业费为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期LPR计算，同时设置上限，每期违约金不得超过当期拖欠物业费的30%，对物业公司主张的高额违约金予以调低。

民事判决书

原告：某公司惠州分公司，住所地惠州市××高新区。

负责人：易某。

委托诉讼代理人：陈律师，广东某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑律师，广东某律师事务所律师。

被告：朱某，男，汉族，1977年9月15日出生，住址安徽省某镇。

原告某公司惠州分公司与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告某公司惠州分公司的委托诉讼代理人陈律师到庭参加诉讼，被告朱某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

当事人诉辩意见

原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付截至2025年6月30日止的物业费18680.46元；2.被告向原告支付截至2025年4月30日止欠逾期物业费的违约金9518.33元；3.被告向原告支付2019年11月1日至2024年9月30日的公摊电费1961.29元及2021年6月1日至2025年5月31日的代收水费401.66元。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付自2019年7月1日至2025年11月30日的物业服务费19941.06元；2.被告向原告支付2019年9月至2025年9月的违约金10955.48元；3.被告向原告支付2019年11月至2024年9月的公摊电费1961.29元及2025年7月至2025年10月的代收水费119.52元。事实与理由：被告拖欠物业服务费、公摊电费、代收水费。

被告朱某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。

查明的案件事实

一、房屋情况：房屋坐落于惠州××高新区，取得不动产登记时间为2020年11月16日，权利人为朱某，房屋规划用途为住宅，建筑面积为105.05平方米。

二、合同签订情况：某乙公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对某花园（A组团）实施前期物业管理服务，高层住宅物业服务费为每月每平方米2.48元，共用水电费分摊根据每月实际发生额按建筑面积分摊给物业使用人，物业服务费用按月于每月10日前交纳。又，惠州市××高新区某小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《惠州市高新区某小区物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对某小区提供物业管理服务，委托服务期限自2024年10月1日起至2027年9月30日止，住宅按建筑面积每月2.4元/平方米收取物业服务费，公共用电以供电部门实际账单为准由乙方承担，业主和物业使用人应在每月10号20号前向乙方支付当月物业服务费，业主和物业使用人超过30天未交纳的，乙方可从逾期之日起每天按费用的万分之五收取违约金。由乙方代收代办的费用（如水、电、燃气、有线电视费等），业主应按照双方约定或政府规定的费用标准进行缴纳，业主欠缴该部分费用的，乙方可按照规定的违约金标准执行。

三、业主收楼情况：原告主张案涉房屋集中收楼时间为2019年6月25日至6月30日，且某乙公司已通知被告入伙，但原告未提交相关证据予以证明。原告提交的《业主文件及钥匙签收表》显示的房屋交付日期为2024年3月10日。

四、被告欠付费用情况：原告提交的费用明细显示被告拖欠2019年7月1日至2025年11月30日的物业服务费19941.06元；拖欠2019年11月至2024年9月的公摊电费1961.29元，其中2020年11月的公摊电费为28.06元，2020年12月至2024年9月的公摊电费为1504.85元；拖欠2025年7月至2025年10月的代收水费119.52元。

另查一，原告主张已通过某平台、律师函等方式对被告拖欠物物业服务费、公摊电费、代收水费进行催缴，提交了某平台记录、律师函等予以证明。

另查二，原告主张对公摊电费已在小区公告栏进行公示，并已实际交纳案涉公摊电费，提交了公示文件、照片及相应发票予以证明。

另查三，原告主张已实际交纳案涉水费，提交了相应发票予以证明。

另查四，原告主张已按照约定履行物业管理服务，提交了工作简报、电梯维保计划、水质检验报告等予以证明。

另查五，原告陈述原告与惠州市××高新区某小区业主委员会签订《惠州市高新区某小区物业服务合同》时，2024年10月至2024年11月的物业费已产生，故2024年10月至2024年11月物业费按2.48元/月。平方米计算，2024年12月按2.24元/月。平方米计算，已抵扣2024年10月至2024年11月多收取的物业费。

另查六，原告陈述在2024年10月后，该小区取消的公摊电费的缴纳。

本院通过法院专递邮件向原告提供的被告地址和电话送达诉讼资料和传票，因被告拒收而退回。

本院已经向原告提示诚信诉讼的法律风险。

以上事实有当事人提交的证据及庭审笔录等在卷予以证明。

裁判的理由和结果

本院认为，本案系物业服务合同纠纷，应当依照《中华人民共和国民法典》及相关法律法规处理。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，案涉《前期物业服务合同》《某小区物业服务合同》内容不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应遵守。本案的焦点问题是拖欠物业服务费及其他费用金额的认定与违约金的处理。

关于物业服务费，原告为小区提供物业管理服务，有权按照协议收取相应的费用。关于案涉房屋的交付问题，原告主张开发商已通知被告收楼，但原告未提供相应的证据予以证明，本院对原告该主张不予支持。又，涉案房屋系于2020年11月16日登记至被告朱某名下，根据《物业管理规定》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主，故被告于2020年11月16日已成为涉案房屋的业主。被告应向原告支付自2020年11月16日起至2025年11月30日的物业服务费15642.93元【2020年11月16日至2024年9月30日按每月260.5元（105.05平方米×2.48元）计收为12113.25元（260.5元÷30天×15天+260.5元×46月，2024年10月1日至2025年11月30日按每月252.12元（105.05平方米×2.4元）计收为3529.68元（252.12元×14月）】，对原告请求的超出该部分金额的物业服务费，本院不予支持。

关于违约金，本院综合被告的违约情形及原告的损失程度等，酌定为以当期应交物业服务费为基数，从每月21日起按全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率至实际清偿之日止，且每期违约金总额不得超过拖欠当期物业服务费的30%。

关于公摊电费，公摊电费是小区正常运行所必然产生的费用，原告对该费用亦予以公示，故原告请求被告支付公摊电费，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应支付2020年11月16日至2024年9月30日的公摊电费1518.88元（28.06元/30天×15天+1504.85元）。

关于代收水费，案涉房屋实际产生了水费，原告按照协议对该小区业主正常居住生活所产生的水费进行统一代缴，故原告诉请被告支付2025年7月至2025年10月的代收水费119.52元，有事实和法律依据，本院予以支持。

被告朱某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告朱某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某公司惠州分公司支付2020年11月16日至2025年11月30日的物业服务费15642.93元及违约金（违约金以当期应交物业服务费为基数，从每月21日起按全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，且每期违约金总额不得超过拖欠当期物业服务费的30%）；

二、被告朱某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某公司惠州分公司支付2020年11月16日至2024年9月30日的公摊电费1518.88元；

三、被告朱某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某公司惠州分公司支付2025年7月至2025年10月的代收水费119.52元；

四、驳回某公司惠州分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费564元（原告已预交），由原告某公司惠州分公司负担256元，被告朱某负担308元。自本判决生效之日起七日内，被告应当根据判决书附随的缴费通知书径直缴纳诉讼费用，本院不再单独另行催收诉讼费用，逾期未缴纳诉讼费用，本院将依法强制执行。原告多预交的308元案件受理费由本院予以退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。