回拨地权益转让合同无效中介截留的款项应当返还

【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，本案属于中介合同纠纷，核心争议焦点为中介截留的180000元款项是否应当返还给委托人。

第一，委托中介协议明确约定原告支付的200000元属于诚意金，应当全额转交权益权利人作为定金，委托书当中并没有约定原告需要向中介方支付佣金、中介费。被告与转让方邓某私下签订的代理协议约定的营销推广费，依据合同相对性原则，该约定仅约束被告与邓某，对原告不产生法律约束力，不能以此作为扣留原告款项的合法理由。

第二，案涉回拨地权益转让协议已经被另案生效判决认定无效。原告并非集体经济组织成员，集体回拨地权益对外转让因违反法律强制性规定归于无效。根据《民法典》第一百五十七条无效合同清算规则，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。中介基于该无效交易截留的款项，已经丧失合法占有基础。

第三，中介仅向权利人转交20000元，私自截留180000元，没有合同及法律依据，构成不当得利。依据《民法典》第九百八十五条，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人有权请求返还。同时被告无权占用资金，客观造成原告资金占用损失，法院支持自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR计算资金占用利息。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告：王女士，女，1984年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市****。

委托诉讼代理人：谌律师，广东****律师事务所律师。

被告：高女士，女，1984年9月15日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。

原告王女士与被告高女士中介合同纠纷一案，本院于2026年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2026年5月27日公开开庭进行了审理。原告王女士的委托诉讼代理人谌律师、被告高女士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王女士向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告向原告返还人民币180000元；2.判令被告向原告支付资金占用利息（以180000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。

事实和理由：2020年11月，被告高女士作为中介方，向原告推介购买案外人邓某、范某名下位于惠阳区经济合作社“村企合作项目”中的征地预留地（回拨地）权益。在被告的居间介绍下，原告于2020年11月14日与被告实际控制的“某甲公司”（该公司为一人有限责任公司，被告高女士系其唯一股东及法定代表人，已于2023年12月8日注销)及高女士签订了《征地预留地（回拨地）权益求购委托书》，约定委托其作为中介购买上述权益，并约定原告支付200,000元，由被告转交权利人作为定金。同日，原告根据被告安排与案外人邓某、范某签订了《征地预留地（回拨地）权益转让协议》，并依约于当日向被告高女士个人账户支付了定金200,000元，向邓某账户支付了尾款900,000元，合计支付转让款1,100,000元。后因涉案村企合作项目始终未启动开发，原告合同目的无法实现，遂向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼。在该案[案号：(2025)粤1303民初****号]审理中，惠州市惠阳区人民法院查明并认定：“1、原告非涉案集体经济组织成员，其与邓某、范某签订的《征地预留地（回拨地）权益转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；2、被告高女士在诉讼中自认，其收到原告支付的200,000元定金后，仅向权利人邓某转账20,000元，其余180,000元被其以“中介费”名义擅自截留；3、判决邓某、范某向原告返还相应款项(经裁定补正后金额为917,600元）。”原告认为，基于生效判决，原告与案外人邓某、范某签订的《征地预留地（回拨地）权益转让协议》自始无效。被告高女士为该无效合同提供中介服务，其收取高额“中介费”已丧失合法依据。且被告未按《征地预留地（回拨地）权益求购委托书》约定将原告支付的200,000元全额转交权利人，擅自扣留180,000元的行为，已构成不当得利，严重侵害了原告的财产权益，依法应当返还并赔偿资金占用损失。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，恳请判如所请！

原告向法庭提交以下证据：1.征地预留地（回拨地）权益求购委托书。2.征地预留地（回拨地)权益转让协议。3.村企合作开发房地产项目合同书。4.银行转账交易流水。5.转账给高女士20万转账记录。6．转让给邓某90万的转账记录。7.110万收据。8.高女士转账给邓某2万元的转账记录。9.《民事判决书》(2025)粤1303民初****号。10.《民事裁定书》。拟证明其诉称事实。

被告高女士辩称，依据被告与案外人邓某（即案涉征地预留地（回拨地）权益转让协议的出售方）签订的《征地预留地（回拨地）权益转让代理协议》，其中“第二：交易金额及付款。甲乙双方约定本物业权益转让价格为：900000+20000元(大写人民币：玖拾贰万元整)），并约定超出此部分的价款作为乙方（即被告）营销推广费。甲乙双方在签订此协议之日买卖双方在签订《征地预留地（回拨地)权益转让协议》并做村委加名册当天乙方支付甲方全款。”依据此条款可知案涉的180000元实际是案外人邓某支付给被告的营销推广费，这是被告与案外人邓某之间的约定，与原告无关。并且原告与案外人邓某已经签订《征地预留地（回拨地）权益转让协议》，原告与案外人邓某才是合同当事人，被告并非合同当事人即合同履约交付人，根据以上，原告要求被告退还180000元的征地预留地（回拨地）转让款无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉求。（2025）粤1303民初号判决书中认定原告与案外人签订的《征地预留地（回拨地）权益转让协议》为无效合同，法院认为“原告与两被告签订的《征地预留地（回拨地）权益转让协议》，虽是双方当事人真实意思表示，但协议约定转让的指标房权益，是被告依据惠州市惠阳区淡水村联合社预留地（回拨地）与开发商合作住房中拟取得的住房指标，该土地征收返还地的性质为集体所有，因土地为集体所有的属性，村集体分配的商住房指标具有人身依附性，依法不得在本集体经济组织成员外转让。原告非被告所在的村民，故此涉案的《征地预留地(回拨地）权益转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应视为无效合同。”但是权益性质决定能否转让同样可以参考土地开发权或建成物所有权，若权益涉及土地开发权、建成房产所有权等财产权益，可依法转让。还可依据村里与开发商的合同约定处理相关权益（原告提供的证据第18页《村企合作开发房地产项目合同书》第6页（2）（3）（4）约定村民分得权益后可由开发商代售、回购、房产证办理到村民指定人名下）。且原告提供的证据第23页“村民表决签字书”说明《村企合作开发房地产项目合同书》已经村民会议履行村民民主程序(村民会议签字表决)依据《村民委员会组织法》也可转让。根据以上可见案外人邓某有权处理自己可分得的物业权益。（2025）粤1303民初号判决书理由不充分，考虑不全面，明显说服力不够。(2023）粤1303民初号判决书与原告和案外人邓某同样的交易流程和事实，判决为“本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。本案中，双方当事人签订的《指标(物业）转让协议》，明确约定对被告在村企合作开发房地产项目分配的物业权益转让给原告，该协议是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违背公序良俗，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。上述协议签订后，原告已依约履行了付款义务；被告亦依合同约定将案涉物业权益转由原告承接，包括土地补贴款。在此过程中，双方当事人均无违约行为。原告在签订《指标(物业)转让协议》时，知道并应当知道所受让的物业权益为预期收益，其合同目的实现的条件是所在村联合社在《村企合作开发房地产项目合同书》中取得分配物业，现因政府或开发商原因造成所在村联合社尚未取得分配物业。原告的合同目的虽暂未实现，但被告已将村集体发放的土地补贴转付给原告，没有损害原告合法权益。本案中，原、被告双方并未约定取得物业权益的具体时间，而原告也没有提供关于《村企合作开发房地产项目合同书》被终止或已解除将导致合同目的必然丧失的证据；原告暂未取得相关物业权益，属不可归责于双方当事人的事由。同时，根据合同性质，案涉合同不存在履行不能或继续履行会产生显失公平的陷入履行僵局的情形。为此，原告主张解除《指标（物业）转让协议》，依法无据，本院不予采纳；原告的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告答辩意见，理由成立，本院予以采纳。第三人仅为原、被告签订物业转让协议提供居间服务，且没有证据证明其在提供服务期间收取费用。现第三人已促成原、被告签订协议完成居间工作，不存在任何过错行为。为此，第三人对本案无需承担责任。”以上两份判决书都出自惠阳区人民法院，是针对一模一样的事实，但是截然不同的判决，其中是否涉及枉法裁判，作为普通老百姓的我们实在无法理解，请求法官公正裁决。

被告向法庭提交以下证据：1.征地预留地（回拨地）权益转让代理协议。2.参考案例。拟证明其辩称事实。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年11月14日，原告作为委托方（甲方）与被告作为法定代表人的某甲公司作为受托方（乙方），双方签订《征地预留地（回拨地）权益求购委托书》，合同约定甲方自愿委托乙方中介代理寻购位于惠州市惠阳区淡水街道村联合社与某乙公司签订的《村企合作开发房地产项目合同书》合作项目中的征地预留地（回拨地）权益。主要条款为：一、甲方委托乙方寻购面积200㎡，总价1100000元之上述物业。二、甲方签订本委托书时，交纳人民币200000.00作为诚意金，并同意乙方将此诚意金转交给拥有上述物业的权利人作为定金。三、甲方在委托期限内支付尾款人民币900000.00（大写：玖拾万元整）并于当天签订《征地预留地（回拨地）权益转让协议》、到村委加名册，办完手续后尾款直接当面转入拥有上述物业的权利人银行账户。协议还约定了双方的其他权利义务。

同日，原告作为乙方（买方）、案外人邓某作为甲方，双方签订《征地预留地(回拨地）权益转让协议》，协议主要约定：一、甲方自愿将上述项目分得的征地预留地（回拨地）200㎡权益转让给乙方，乙方同意受让，受让包括200㎡征地预留地（回拨地）所分配物业权益（分配标准跟本村村民一致），本协议涉及的地皮及物业权益转让，甲方不因房地产市场价格变化等因素或其他原因影响而进行任何调整。二、甲方收到上述200㎡征地预留地（回拨地）转让款后，该200㎡征地预留地（回拨地）所有权归乙方所有，且日后有土地征用赔偿款、村企合作换指标房、土地使用权等等所有权益全部归乙方所有，甲方无权争议。三、待惠州市惠阳区淡水街道村联合社的征地预留地（回拨地）面积约226450平方米与某乙公司签订《村企合作开发房地产项目合同书》达到物业分配条件后，如乙方需要，甲方必须配合乙方将上述征地预留地（回拨地）所分的物业权益在村小组更名登记至乙方名下（具体为：如乙方需要，甲方应无条件配合乙方办理某丙公司交房、交税、过户、不动产权证等确权手续。摇号甲方应通知乙方，双方共同办理相关手续）。办证所产生的税费、费用均按照与某乙公司签订《村企合作开发房地产项目合同书》的约定履行，如额外产生有相关税费或费用需支付的由乙方自行承担。若该征地预留地（回拨地）所指向物业在没有建成交付之前，乙方均享受甲方享有该土地名下指标的一切权益。协议还约定了双方的其他权利义务。

同一日，案外人邓某作为甲方，某甲公司作为乙方，双方签订《征地预留地（回拨地）权益转让代理协议》，协议主要约定：一、基于：2016年7月18日惠州市惠阳区淡水街道村联合社，面积约226450平方米已与某乙公司签订《村企合作开发房地产项目合同书》，（以下简称“项目”）在上述合作项目中甲方拥有的回拨地将取得相应的物业分配权益，以下简称“物业”。现甲方委托乙方转让此物业权益，乙方根据甲方要求寻找符合资质的买方，促成交易。二、甲乙双方约定本物业权益转让价格为920000元，并约定超出此部分的价款作为乙方营销推广费。甲乙双方在签订此协议之日买卖双方在签订《征地预留地（回拨地）权益转让协议》并做村委加名册当天乙方支付甲方全款。合同还约定了双方的其他权利义务。

上述协议签订当日，原告分别通过银行转账向被告转账200000元、向案外人邓某转账900000元。后被告于2020年11月15日将20000元支付给案外人邓某。

因涉案村企合作项目迟迟未开发建设，原告诉至广东省惠州市惠阳区人民法院，诉请判令解除其与案外人邓某、范某签订的《征地预留地(回拨地）权益转让协议》并支付资金占用利息。该院认定《征地预留地(回拨地）权益转让协议》无效，两案外人从原告及被告高女士处共取得的920000元（900000元+20000元），两案外人已向原告支付2400元，遂判令两案外人向原告支付917600元。

本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2026年4月21日作出(2026)粤1391民初****号民事裁定书，裁定查封、冻结高女士名下价值180000元的相应财产。原告预交保全申请费1420元。

上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案系中介合同纠纷。本案的争议焦点为原告向被告支付的18万元的性质，原告主张被告退还该款项有无事实依据。根据本案查明的事实，原告与某甲公司签订的《征地预留地（回拨地）权益求购委托书》明确约定“甲方签订本委托书时，交纳人民币200000.00作为诚意金，并同意乙方将此诚意金转交给拥有上述物业的权利人作为定金。”因此原告向被告支付的20万元为定金性质，该委托书并未约定原告负有向被告支付佣金的义务。同时合同具有相对性，被告与案外人邓某签订的转让代理协议中关于“营销推广费”的约定仅约束被告与邓某双方，对原告不产生法律约束力。现原告与案外人签订的《征地预留地（回拨地）权益转让协议》已被生效裁判文书认定为无效合同，基于无效合同的清算规则，因该合同取得的财产应当返还。被告从原告支付的定金款项中截留18万元作为居间费用，缺乏合同依据和法律依据，其继续占有案涉18万元款项属于无权占有，应当向原告予以全额返还。

关于资金占用利息的问题。被告无权占有案涉资金客观上造成原告的资金占用利息损失。原告主张利息以180000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准，自起诉之日起计算至实际清偿之日止，在合理的区间范围内，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第一百五十七条、第九百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告高女士应于本判决生效之日起十日内向原告王女士返还180000元及利息（利息以180000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准，自2026年4月17日起计算至实际清偿之日止）；

二、驳回原告王女士的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1950元（原告已预交），由被告高女士负担。被告高女士应自本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费1950元，逾期未交纳的，本院将依法强制执行。原告王女士预交的案件受理费1950元，判决生效后由原告王女士向本院申请退还。

保全申请费1420元（原告已预交），由被告高女士负担，由被告高女士于本判决生效之日起十日内径付给原告王女士。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。