房产分销约定不垫佣开发商未结佣分销方无需向下游中介支付佣金

【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商事合同当中，当事人可以对付款设置附条件的结算条款，在约定的付款条件尚未成就时，权利人无权要求义务人履行付款义务。

本案中原被告签订《某房产战略合作协议》，明确约定佣金结算实行“不垫佣”模式，被告向原告支付佣金的前提条件为被告收到开发商支付的对应佣金，同时还需要原告提供对应发票。合同同时约定，若开发商未及时向被告支付佣金，被告不承担由此给原告造成的经济损失，但负有协助向开发商追讨佣金的义务。本案中被告已经通过诉讼、强制执行的方式向开发商追索佣金，但执行案件未执行回任何款项，被告并未怠于行使权利。在合同约定付款条件尚未达成的情况下，原告起诉要求被告支付佣金及逾期违约金，法院不予支持，原告可待付款条件成就后另行主张权利。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告：某甲公司，住所地深圳市宝安区。

法定代表人：张某某。

委托诉讼代理人：黄律师，上海中联（深圳）律师事务所律师。

被告：某乙公司，住所地深圳市龙岗区。

法定代表人：李某某。

委托诉讼代理人：陈律师，广东****律师事务所律师。

原告某甲公司与被告某乙公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2025年4月7日立案，依法适用简易程序，于2025年5月14日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人黄律师到庭参加诉讼，被告某乙公司的委托诉讼代理人陈律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某甲公司向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付中介服务费100000元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金（以100000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率的四倍为标准，自2021年4月8日起计至被告付清款项之日止，暂计至2025年1月20日利息为59204.44元）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。12项诉讼请求标的金额暂计为159204.44元。事实与理由：2021年3月22日，原、被告签署《某房产战略合作协议》，双方联动进行新房销售事宜，协议第一条第6款约定，乙方（原告）所成交房源后，购房者与开发商已正式签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款的，甲方（被告）需在三个工作日内将相应的佣金转入乙方（原告）账户，逾期按每天千分之三计息。2021年4月4日，某丙公司（下称“某丁公司”）与认购方邓某某签订《某广场认购书（编号：****）》，认购建筑面积为109.55平方米，认购书第四条第3款约定，首期房款：认购方须于签署本认购书3天内前往开发商售楼处签署《商品房买卖合同（预售）》，并一次性付清首期房款，即总房款30.01%，647368元。2021年4月4日，被告微信告知原告，某楼盘的中介服务费的计算方式为按套计算，102平方米至115平方米房屋的中介服务费计为120000元，被告确认案涉中介服务费金额为120000元。2024年5月22日，开发商某丁公司渠道部专员陈某某确认案涉物业的中介服务费是100000元。后原告多次向被告催要中介服务费，但被告均予推脱。鉴此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判如所请。

原告某甲公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.《某房产战略合作协议》；2.某广场认购书（编号：****）；3.身份证；4.发票；5.微信聊天记录；6.关于支付佣金的告知函；7.顺丰标快邮寄记录；8.顺丰标快邮寄视频；9.微信名片截图；10.微信公众号截图。

被告某乙公司辩称，1.原告主张的佣金并未达到结算支付的条件，更遑论逾期付款利息。（1）被告至今并未收到开发商某丁公司支付案涉房产的佣金款，被告向原告付款的条件尚未成就，被告无需向原告支付案涉佣金款。被告与原告签订的《某房产战略合作协议》（“以下简称《合作协议》”），《合作协议》第一条第6款约定：“乙方（原告）所成交房源后，在甲方（被告）确认开发商将指定金额打入甲方指定账户时并确认收到乙方提供的发票后，甲方需在三个工作日内将相应的佣金转入乙方指定账户…”、第7款约定：“乙方所成交房源后，如若开发商未按项目合同及时打款佣金到甲方账户，甲方不承担因开发商未按项目合同及时打款而给乙方所造成的任何经济损失…”。案涉佣金款项的结算需以某丁公司向被告按相应比例支付的款项为前提，但某丁公司并未向被告支付案涉佣金款项。即被告至今并未收到案涉房产的佣金款，根据《合作协议》约定被告向原告付款的条件尚未成就，被告无需向原告支付案涉佣金款。（2）被告已明确告知原告，该房产销售项目不垫佣，即在未收到开发商某丁公司支付的佣金的前提下，不予垫付佣金，被告无向原告提前垫付佣金的义务。故被告尚未收到某丁公司支付的案涉佣金，原告诉请被告支付案涉佣金条件不成就。（3）被告的全资子公司某戊公司已就案涉佣金诉至惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院【案号：（）粤1391民初号】，被告及某戊公司并未怠于行使其权利。某戊公司已于2023年针对案涉房地产代理销售项目的佣金诉至惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院【案号：（）粤1391民初号】，请求某丁公司支付推介服务费、现金奖合计2638174元（含本案案涉佣金），大亚湾法院于2023年7月19日出具《民事调解书》，但某丁公司并未履行该生效民事调解书。某戊公司随即向法院申请强制执行【案号：（）粤1391执号】，法院经穷尽调查措施，未发现被执行人有其他财产可供执行，本案暂不具备执行条件。据此，被告及某戊公司也已按《合作协议》约定协助原告向开发商某丁公司追讨佣金。（4）被告无需承担因某丁公司未及时支付佣金而给原告所造成的利息损失。《合作协议》第一条第7款约定：“乙方所成交房源后，如若开发商未按项目合同及时打款佣金到甲方账户，甲方不承担因开发商未按项目合同及时打款而给乙方所造成的任何经济损失…”，如前所述，本案因某丁公司未能及时支付佣金，被告已积极向某丁公司通过诉讼方式追讨佣金，至今未果。原告诉请之佣金并未达到结算支付的条件，原告诉请被告支付逾期利息无事实及法律依据。综上，根据被告与原告所签订的《合作协议》的约定，原告诉请之佣金并未达到结算支付的条件，因此被告并无逾期付款的行为，无须向原告支付案涉佣金及逾期利息，原告诉请被告支付逾期利息无事实及法律依据，依法应予以驳回。2.原告所主张的佣金应扣除驻场费（或称平台费）1000元及开具相应发票（含增值税6%），并非原告所主张的100000元。在被告或其全资子公司某戊公司收到某丁公司结算支付的案涉房产佣金的前提下，被告尚需扣减驻场费1000元。如原告仅能开具3%的增值税专用发票则被告需扣减4%税费，剩余的佣金方为达到结算支付条件下应支付给原告的款项。但被告及某戊公司并未收到某丁公司结算支付的佣金，无法与原告结算。综上所述，原告向被告所主张的款项无事实及法律依据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。

被告某乙公司为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1.《某房产战略合作协议》；2.（）粤1391民初号《民事调解书》；3.执行申请书、受理执行案件通知书、执行情况告知书【（）粤1391执号】。

经审理查明：2021年3月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《某房产战略合作协议》，协议约定甲方授权乙方参与甲方微信公众号楼盘的销售项目，销售范围为该项目领取预售证公开发售部分的房源（最终以甲方公开的推售方案为准）。协议合作期限自2021年1月1日起至2024年3月31日。合同第一条第三款约定在合作期间，甲方将为乙方提供微信报备形式支持其工作，积极配合乙方完成客户界定及客户成交状态的查询工作。合同第一条第五款约定甲方在项目确认成交、客户支付首付款及开发商收到甲方佣金发票后进入对乙方的佣金结算流程，佣金结算以甲方发布的合作商务条款为准，乙方应留意并自行阅读甲方发布的商务条款，甲方不另行通知。合同第一条第六款约定乙方所成交房源后，购房者与开发商已正式签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款的（实际结佣条件以开发商终版约定为准），在甲方确认开发商将对应比例佣金款支付至甲方指定账户时并确认收到乙方提供的发票后，甲方需在三个工作日内将对应的佣金转入乙方指定账户，逾期按每天千分之三计息。合同第一条第七款约定乙方所成交房源后，如若开发商未按项目合同及时将佣金支付到甲方账户，甲方不承担因开发商未按项目合同及时支付佣金而给乙方所造成的任何经济损失，但甲方承诺有义务协助乙方向开发商追讨佣金。合同还对其他事宜进行了约定。

2021年4月4日，原告为被告促成惠州大亚湾西区的交易，商品房总价款为2157368元。该房开发商为某丁公司，认购者为邓某某。

原告提供的微信聊天记录显示：原告多次催收上述房屋所涉及购房佣金，被告多次表示不垫佣。

被告针对案涉房地产项目的佣金诉至本院［案号：（）粤1302民初号］，请求开发商某丁公司支付销售代理佣金2603173.96元（含本案佣金），本院于2023年7月19日作出民事调解书，调解确认某丁公司向被告支付佣金2638174元。因某丁公司未履行该生效调解书。被告向本院申请强制执行［案号:（）粤1391执号）］，截至本案判决之日（）粤1391执号案件暂未执行到任何款项。

本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告签订的《某房产战略合作协议》以及双方就案涉项目达成的佣金支付模式，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。关于原告诉请被告支付佣金的问题。《某房产战略合作协议》第一条第六款约定原告所成交房源后，购房者与开发商已正式签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款的（实际结佣条件以开发商终版约定为准），在被告确认开发商将对应比例佣金款支付至被告指定账户时并确认收到原告提供的发票后，被告需在三个工作日内将对应的佣金转入原告指定账户，逾期按每天千分之三计息。《某房产战略合作协议》第一条第七款约定原告所成交房源后，如若开发商未按项目合同及时将佣金支付到被告账户，被告不承担因开发商未按项目合同及时支付佣金而给原告所造成的任何经济损失，但被告承诺有义务协助原告向开发商追讨佣金。上述约定的佣金支付条件明确且具体，双方在签订合同过程中应对合同内容及法律责任尽审慎注意义务并承担后果。且双方签订的《某房产战略合作协议》为框架性协议，双方在合作过程中，对佣金支付标准及支付条件可另行约定。本案中，从原告提交的聊天记录可知，对于案涉房产的佣金支付为“不垫佣”的模式，所谓“不垫佣”模式即被告向原告支付佣金的前提是被告收到某丁公司支付的佣金，被告亦已通过诉讼方式积极向某丁公司主张佣金，但因某丁公司暂无财产可供执行。即被告尚未收到某丁公司支付的案涉佣金，且没有证据证明被告怠于行使其权利。故，原告诉请被告支付案涉佣金条件不成就，原告可待条件成就后再行主张。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

驳回原告某甲公司的全部诉讼请求。

案件受理费1742.04元、财产保全申请费1316.02元，合计3058.06元（已由原告预交），由原告某甲公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。